国盛剥离房地产 浦发大厦降价2亿出售

每经记者  黄清燕  发自上海

        去年年底就被传出售的上海标志性建筑物之一——浦发大厦近日再次被“放低”身价转让。

        日前，拥有浦发大厦七成以上产权的上海浦发大厦置业有限公司（以下简称浦发置业）100%股权和7.21亿元债权在上海联合产权交易所挂牌转让，综合挂牌价12亿元。去年年底，该项目的挂牌价格为14亿元，“该项目先前曾挂牌出售，由于没有人接盘，所以才再次挂牌。”昨日，负责该项产权交易的人士透露。业内人士分析，浦发大厦再度转让的背后是上海国资平台国盛集团剥离辅业的动作。

负债7亿  浦发大厦“被处理”

        地处上海浦东陆家嘴金融贸易开发区的浦发大厦目前的租户大多为浦发银行在内的金融机构，此次浦发大厦的出让方则为上海东展有限公司和上海东展房地产有限公司（后者为前者的子公司）。

        评估资料显示，浦发置业的短期借款为7亿元  （上海盛融投资有限公司提供的委托贷款），应付出让人上海东展有限公司股利2105万元，债权人上海盛融投资有限公司委托出让人上海东展有限公司代为原价转让该债权。消息人士指出，盛融近年来开始充当上海国资体系内处理“不良资产”（计划剥离或亏损资产）的平台，处理各公司“非主营业务”。

        据出让人上海东展提供的信息显示，该公司的核心资产为浦发大厦商场第8层、办公楼第9～19层和第21～32层、地下一层自行车库、地下产权车位61个，合计建筑面积46379.65平方米。而整个浦发大厦共36层，总建筑面积超过7万平方米，未列入此次出售的楼层均属浦发银行所有。

        据了解，截至2009年7月31日，浦发大厦的出租率为79.58%，日租金均价约为6.03元/平方米。根据审计报告揭示，标的公司在2007、2008年及2009年1至7月的浦发大厦租金收入分别为7197万元、7920万元和4232万元。

国盛剥离辅业在即

        公开资料显示，上海东展隶属上海国盛集团，作为上海两大国资整合平台之一的国盛集团从2007年就开始传出重组的信号。一向低调的国盛集团在对外投资上一直让人捉摸不定，但据内部知情人士透露，机电、路桥建设等大型投资将成为国盛的主要方向，而作为辅业的房地产项目，则将被剥离。“作为能在短期内获取暴利的房地产项目，是诸多国有企业的利润来源，但在上海国资委给国有集团的定调中，房地产都是将被剥离的资产。”上述人士指出，在国资委给百联集团划定的主要业务中，没有房地产这一项，而上海华谊旗下公司的房地产业务也将被剥离。

        历经九个月之后，浦发大厦的出售价格从14亿元降到12亿元，即使大幅度折价，是否能顺利找到买家也是个未知数。

        著名商业地产专家姜新国在接受《每日经济新闻》采访时表示，在金融危机下，写字楼项目受冲击比较明显，供求关系出现强烈失衡，买方市场大面积缩水，能够接受如此大宗交易的仅有部分欧美、日本买家，但金融危机却使得潜在买家愈发谨慎。

        国际物业顾问世邦魏理仕早前发布的报告显示，2009年第二季度上海办公楼平均租金报价为每天每平方米7.05元，环比下跌4.6%。而2009年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌11.0%。报告显示，自2008年第四季度以来，上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况，新的物业项目不断交付，而租户却缩减面积，使市场未租用率不断上升。

        在姜新国看来，在商业地产低迷的情况下，抛售大宗物业的卖家通常是为了变现，“他们希望在短时间内出售资产，但降价可能造成反效果，越跌买家越不认账，继续观望。”



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