荣盛发展“另类拿地”省两亿或成公司“双刃剑”

每经记者  王炯业

　　荣盛发展这种另类拿地方式运用得好将使公司降低拿地成本，对盈利产生积极的影响；运用得不好，容易出现各种纠纷，最终让公司背上一些不必要的麻烦。  

　　　　目前，地产企业对好地块趋之若鹜，拍卖场上高价抢地的地王频现，然而有这样一家上市公司，却另辟蹊径，以4亿多元的价格拿到了市场价6亿多元的土地，它就是房地产企业荣盛发展  （002146，收盘价18.00元）。对于这种另类的拿地方式，表面上来看对公司将产生积极的影响，然而也可能是架在公司头上的双刃剑。

被购公司正注册

        国土局最新办法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让（以下简称招拍挂）。而在今年9月8日，公司以初步定价5.8亿元收购恒盛昌顺100%股权。公司表示，通过本次收购，可以为公司增加385亩建筑面积的土地储备和一所恒盛阳光大酒店（五星级酒店），提高公司在廊坊房地产市场的占有率。

        其实，拟被收购的恒盛昌顺之前根本不存在。公告显示，目前恒盛昌顺正在办理注册手续。其由恒盛集团独家出资注册成立，并将恒盛集团拥有的廊坊经济技术开发区恒盛塞纳河谷项目尚未开发的剩余385亩土地、恒盛阳光大酒店44.5亩土地和恒盛阳光大酒店建筑物及设备等资产过户至恒盛昌顺名下。

        上述交易简单地说，就是通过先成立恒盛昌顺，然后注入土地和酒店，再转手卖给荣盛发展。值得注意的是，公司表示，这次交易价格5.8亿元含公司提供给恒盛集团用于全部解除或清偿涉及资产设定或发生的抵押、担保、权利负担或负债所需的4.15亿元。

        荣盛发展证券部一位相关人士告诉《每日经济新闻》记者，在总价中包含了公司出的4.15亿元，用以帮助解冻恒盛集团转让给恒盛昌顺土地的质押、冻结等问题，这一部分土地可能没有交钱款或者其他原因。

比拍卖拿地便宜三成多

        “这是我们公司另外一种拿地方式，可以以低价格拿到土地。”上述相关人士说。

        当地一位地产经纪人告诉《每日经济新闻》记者，廊坊经济技术开发区目前的商品房价格已经达到4100元/平方米~4500元/平方米。

        公司证券部相关人士向记者证实，廊坊开发区的土地如果竞拍的话，价格大概在170万元/亩~200万元/亩，折算下来为2500元/平方米~3000元/平方米。那么385亩，拍卖成交价格至少会超过6亿元，而公司此次获得土地的成本却只有120万元/亩，折算下来约1800元/平方米，可以节约不少拿地成本。按照上述计算，这个价格比二级市场的竞拍价至少便宜了30%！

恒盛集团高负债

        记者拿到的一分关于恒盛集团的资产情况表显示，恒盛集团2007年末的资产总额为12.55亿元，负债总额为10.64亿元，净资产为1.91亿元，2007年度实现营业收入6.67亿元，净利润为2855万元；截至2008年10月31日其资产总额为13.85亿元，负债总额为12.17亿元，净资产为1.68亿元。

        也就是说，2007年恒盛集团资产负债率为85%，2008年前10个月公司资产负债率更是高达88%。从负债率来看，就不难解释为什么恒盛集团会舍弃竞拍而选择这种解决债务和解冻土地的方式卖地给予荣盛发展了。

记者观察

兼并购地可能面临风险

　　　　从表面上来看，公司抓住了良好的时机，通过帮助恒盛集团解决相关问题，低价拿到了地块。然而，这种另类的拿地方式也可能成为公司的双刃剑，湘财证券地产分析师洪俊骅指出。

        洪俊骅告诉  《每日经济新闻》记者：“从全局来看，通过兼并收购土地会遇到以下几个问题：其一，会牵涉原来公司的人员安置问题。其二，被收购公司的土地上会存在法律纠纷诉讼。其三，各种原公司财务纠纷。这三方面如果之前没有深入了解，到时候追溯起来会很麻烦。

        对于荣盛发展这次收购获得土地的方式，洪俊骅认为公司可能也作了风险筹划，所以不是直接从母公司拿地，而是要求成立新公司，再通过购买新公司的方式拿地，这样做的好处就是可以避免人员安置，财务纠纷问题。

        洪俊骅认为，现在大部分地产公司都会选择通过二级市场以招拍挂的形式拿地。而招拍挂的土地产权明朗，很干净，现在买地更加讲究收购以后的稳定。

        公司证券部这位人士也承认，在解冻土地以及解决相关问题时可能面临一定的风险，不过，现在签订的只是一个框架协议。

        荣盛发展这种另类拿地方式运用得好将使公司降低拿地成本，对盈利产生积极的影响；运用得不好，容易出现各种纠纷，最终让公司背上一些不必要的麻烦。



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