一线城市房价难言泡沫 高端楼市仍有上升空间

每经记者  马骏骎  发自上海

        昨日，国家统计局公布的数据显示，8月中国房地产开发投资及新开工项目均较上月增长，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.08，比7月份提高2.07点，这显示房地产市场进一步回暖。

        房地产市场固然在回暖，但日益高涨的房价也让人越来越担心。中国的房价究竟有没有泡沫？对此中金公司首席经济学家哈继铭在最新研究报告中明确指出，虽然房价高企，但是一线城市豪宅并不昂贵，目前的高端房价难言泡沫。

一线城市房价难言泡沫

        哈继铭表示，房地产泡沫很难定义，由于投资房产能给未来生活带来保障，所以房价不仅取决于未来有没有现金流的支撑，还要综合回报等因素来考虑。

        对于目前的房价，哈继铭表示，如果按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来看，北京、上海两个城市的月供和收入比在6月份已经达到了76%左右，这样高的比例自然使许多人相信一线城市的房价已经有相当的泡沫。

        然而，哈继铭指出，用房价（月供）/收入比分析来判断房价泡沫存在不足之处。首先，这样的分析没有考虑到不同收入阶层的人群购买的房屋价格和大小不同的事实。目前的高房价收入比有可能是因为高端豪宅的价格迅速增长拉高了整体平均房价，而中低档房屋对于普通民众来说可能仍然处于合理价位。如果是这种情况的话，那么所谓的房地产泡沫的结论就有偏颇，因为真正购买豪宅的只是少数的超高收入者，而收入较低者不会购买超过他们月供能力太多的房屋。

        其次，我国居民收入存在差别。目前，北京、上海的最高收入人群的实际收入为最低收入人群的13倍以上。这就导致了这些城市高端住房的价格快速上涨，但是广大的中低收入人群没有能力购买最廉价的商品房。

        基于以上两点，哈继铭认为，对于高收入人群来讲，高端房的价格仍处于合理范围，未来高端房房价仍有上升空间。

高端市场仍有上升空间

        哈继铭特别针对北京和上海两个城市的房价做了比较。哈继铭指出，在北京、上海这两个最主要的房地产市场中，按照90平方米户型的二手房平均成交价格来计算，最高收入的20%家庭的实际月供收入比仅为23%左右。

        根据对不同收入购买者购买不同价位和大小的房屋后的研究，可以发现，北京今年1至7月的二手房交易主要集中在60万元以下的小户型，低价位房屋占总成交量的70%左右。120万以上二手房的交易量仅占总量的6%左右。假设中等收入家庭购买60万元的二手房，中高等收入家庭购买90万的二手房，高等收入家庭购买150万元的二手房，分别计算他们的房价（月供）/收入比；中等收入家庭的月供收入比为0.35，房价收入比为7.01；中高等收入家庭的月供收入比为0.34，房价收入比为6.69；高等收入家庭的月供收入比为0.17，房价收入比为3.39。各个收入阶层的实际房贷（房价）压力都要小于直观观察得到的总体平均数据。哈继铭指出，考虑到北京集中了部分高收入人群，未来北京高端房地产市场仍有一定的上升空间。

        而对于上海，哈继铭认为，高端房未来上涨空间将取决于其国际化程度及金融和高端服务业的发展。虽然从收入水平上来看，上海和北京非常相似，然而上海市房地产价格大幅高于北京市，这其中一个主要原因是上海市的外籍人士人数远远多于北京市。

内陆地区房价上涨空间更大

        对比北京，上海的房价对于中低收入家庭更难以承受：上海中低和低收入人群  （占总人群的40%）并不具备购买商品住房的消费能力；而其他人群的房贷（房价）压力也要大于北京。哈继铭表示，这可能与上海庞大的外籍人群在支撑整个市场有关。

        据了解，上海的外籍居民在30万人左右，而北京只有约7万人。考虑到上海未来将建成中国的金融和港口中心，将吸引更多的国内和海外的高收入人群进驻上海。由于地理位置的稀缺性，上海未来上涨的空间依然存在。

        哈继铭认为，总体来说，北京、上海两个城市的房地产价格对中等及中等以下收入家庭确实太贵，但中高端住宅市场反而泡沫较小，尤其是北京的房地产市场。从国际比较来看，尽管北京人均收入普遍低于发达国家水平，但北京的房价收入比并未高于国际主要城市，考虑到北京享有较高的人均住房面积，北京的房价相对合理。

        对于内陆地区未来的房价，哈继铭更为乐观。哈继铭表示，内陆地区低端房价上涨空间更大，内陆地区的房地产投资显著增长将推动经济的增长。相比于一线城市和沿海城市，二三线城市的地产潜力更大。这主要表现在，从房价收入比来看，二三线城市居民的实际购房能力远高于北京、上海；二三线城市今年的新开工商品房面积已经远超过一线城市。

        对于高房价，哈继铭给出的建议是，政府对房市政策的重心应该是加强廉租房和经济适用房的建设，而非打压中高端房房价。



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