坐拥300亩土地 界龙实业地产受益或大过主业

每经记者  熊晓辉  发自上海

　　传说中的上海迪士尼乐园的选址位于迎宾大道（A1公路）、沪芦公路（A2高速）、南六公路、周祝公路4条道路合围的区域。而界龙实业（600836，SH）连绵的厂区距此仅隔着一条迎宾大道，因此被市场认为是“离迪士尼最近的上市公司”。在前几年的迪士尼概念炒作中，公司股票几度攀升，早已提前获益。

        当一切传言尘埃即将落定之时，“离迪士尼最近的上市公司”究竟能从该项目带来的巨大商机中分得多少羹？日前，《每日经济新闻》记者专程赶赴川沙镇黄楼社区，对迪士尼选址区域和界龙实业进行实地调查。

【现场调查】

村民：建园消息已传了10年

        8月26日，《每日经济新闻》记者赶到传说中迪士尼的选址所在地川沙镇黄楼社区。在记者拿着的一张地图上，这里标注的还是从前的地名“黄楼镇”。2000年，在成立川沙新镇时，黄楼被并入川沙，成为黄楼社区，下辖9个村委会和1个居委会，界龙实业所在的界龙村即为其中之一。

        “吉尼斯？没有听到拆迁的消息。”眼前的这位黄楼社区界龙村村民显然还没弄清迪士尼与吉尼斯的区别，他平静地向记者嘟囔着：“要建吉尼斯乐园的这个事，10年前就在说了，到现在不还是一点动静都没有吗？”

        平静的黄楼社区至今还能清晰看到昔日小城镇的影子。记者在黄楼转了一圈，中学、商场、超市、大药房一应俱全。整个社区的道路规划和服务设施都初见规模。从这一点上来看，迪士尼的落户对黄楼社区来说，短期内影响不会太大，一个成熟完善的社区本身人口密度就很大，不太适合再去发展迪士尼相关配套建设。

        黄楼社区与迪士尼仅相隔一条A1公路，站在黄楼社区委员会的办公楼上，可以清楚看见车流汹涌的高速公路背后那一片绿树掩映的区域。社区土地监察队的工作人员告诉记者：“这个事暂时还没什么消息，没听说那边要拆迁。”

工厂：没收到搬迁的消息

        记者穿过横跨A1公路的天桥进入迪士尼选址地实地调查。这一块由4条道路合围起来的区域呈长方形，区域内散布着多个村落，多条村村通公路纵横沟通。公路两边分布着密集的工厂，所从事行业有包装厂、针织厂、眼镜厂、电子厂、玻璃厂、鞋厂、印刷厂等多个类型，规模都不大。

        一家从事外贸代工的针织厂负责人告诉《每日经济新闻》记者：“我的针织厂只有150人，年产值不过5000万元，不过在这里已经算是大的。”据他介绍，工厂主要业务是为欧美品牌做代工，从外贸公司手里接订单，然后生产贴牌。他透露厂子在这里发展已经有10多年了，租的是村里的地。迪士尼要来建乐园的事传了好多年，但一直没什么动静。“最近也没有人跟我们说要搬迁。”

        记者还碰到一家夫妻店式的小包装厂，租赁了大约80平方米的民房，包装厂里只有一台像样的机械。老板娘告诉记者：“房东是川沙的，不常来这里。如果要搬迁的话，也会直接找房东，而不是找我们。”

        在这些杂乱的工厂和公路旁低矮的外地人开的杂货铺之外，还散布着本地人住的村落。令记者感到奇怪的是，这些村落都呈现出规划整治过的面貌。以金家村为例，整齐的居民小区，精心修剪的绿化园区，加上环绕其间的河水，与厂区相比完全是另一个世界。

【公司采访】

界龙实业：坐拥300亩土地观望

        作为川沙地区唯一的上市公司，与其印刷主业相比，界龙实业在迪士尼附近所拥有的近300亩土地更引市场关注。

        从黄楼到川沙的川周公路上，界龙实业下属的界龙艺术印刷、界龙永发、上海龙樱、外贸界龙等子公司厂区一路排开，绵延将近1公里，近300亩的土地与迪士尼仅仅相隔一条A1公路。这家在上世纪70年代由界龙村集体企业成长而来的上市公司在创造上海“亿元村”神话的同时，也以极低的价钱拿下大量土地。当地居民透露，界龙当年的拿地成本仅为8万~20万元/亩，而按照目前市场的行情，估值已经达到200万/亩。

        8月27日下午，界龙实业证券事务代表樊正官告诉《每日经济新闻》记者，上述地块都是与公司印刷业务相关的厂房和生产基地。“其中250亩已经拿到产权，其余部分土地使用证仍在办理之中。”

        根据兴业证券最新的迪士尼专题报告，迪士尼项目预计将位于黄楼区域，一期位于迎宾大道与外环线的交叉处，距离界龙实业非常接近。建成后的迪士尼北大门开在A1公路上，与界龙实业的300亩土地相望。

        市场人士认为，迪士尼落户上海，界龙所拥有的地块无论是卖给开发商还是自己开发，都将带来巨大的收益。对此樊正官表示：“目前还未收到公司方面有针对迪士尼的相关规划，无法发表意见。”

        界龙实业的一位办公室工作人员对记者表示：“市场一直以来都在炒作迪士尼概念，但对于公司来说，迪士尼能带来多大的拉动效应并没有把握，现在只是在一个观望阶段。”

        尽管界龙实业并不愿意透露抢占迪士尼经济的计划，但公司近几年在地产开发上的努力已为迪士尼落户之后的转型发展提前打下了基础。借助本地企业与当地政府之间的良好关系，界龙实业的主业已经由单一的印刷业务顺利延伸到地产开发，界龙实业控股公司中从事房地产开发的已有川沙界龙联合发展、鹏丰置业、界龙日月置业等多家企业。从历年的数据来看，房地产业务对公司业绩的贡献正越来越大。

【前景分析】

地产、印刷均可受益

        地产分析人士认为，界龙实业与迪士尼土地接近，土地价格的上涨将直接带来收益，仅土地的重估价值就会非常巨大。而本身就有土地开发经验的界龙实业随时可以启动工业用地转为商业用地程序，介入迪士尼配套开发，分享其带来的资本盛宴。但也有投资者认为，界龙实业在黄楼的近300亩土地均为公司主营印刷企业的厂区，未必会将之转型用于地产开发。而且该地块与迪士尼选址地隔着一条高速公路，在地利上并不比南六公路附近的区域有优势。

        值得注意的是，除了在黄楼拥有的近300亩土地以外，经过几年的布局，界龙实业在相邻的北蔡、三林、南汇以及川沙等地都拥有丰富的土地储备，这些地块因迪士尼而带来的开发和增值将是界龙实业最明显的收益。

        此外，除了地产开发带来的收益，界龙实业还极有可能凭借在上海包装印刷行业上的龙头地位与迪士尼合作。像迪士尼这样一个庞大的项目，每年在包装印刷上的支出也将是一笔不小的开支。

        樊正官也对《每日经济新闻》记者表示：“迪士尼落户上海，我们肯定会争取印刷业务，在这一块上我们还是有很强的竞争优势。”

        也有市场悲观者认为，迪士尼概念已经炒作多年，其利好在前期已经透支，后期增长存在不确定性。

        在一度上扬后，迪士尼概念股最近出现较大调整。昨日，界龙实业报收于11.49元/股，跌幅为0.17%。

新闻链接

“中国农村第一股”界龙实业

　　　　2009年4月27日，界龙实业董事长、总经理费钧德离任，将公司指挥棒交到儿子费屹立手上，离开了自己一手创造的界龙实业的管理一线。但当地村民称呼费钧德时，仍然像以前一样叫他“老板”。

        在调查界龙实业时记者发现，它的成长经历深深地烙着中国企业改革30年的印迹。从1968年500元村办工厂起步，到如今年营业额超过10亿的上市公司，脱胎于界龙村的界龙实业走出了一条以实业发展集体经济的路子。

        1966年，20岁的费钧德说服村里的支部书记要搞界龙村的工业。花了两年时间，挂靠在村修配站的小五金加工厂才办起来。做台灯开关，做航空指示灯的插销，费钧德到处跑活接单，把小厂经营得红红火火。到1971年，费钧德领导下的五金厂年营业额已达到10万元。费钧德开始不满足于五金厂的小打小闹，瞄上了当时还被国营垄断的印刷业。又过了两年，在盖了10多个公章之后，费钧德凭借两台上海人民印刷二厂淘汰的旧印刷机起步，迈开了界龙印刷的第一步，也奠定了界龙实业日后的主业。

        在实业上成功之后，费钧德并未故步自封，而是选择了上市为企业的扩张融资。1994年2月，界龙实业在上海证交所正式挂牌上市。作为中国第一家由村办企业改制的上市公司，界龙实业赢得了“中国农村第一股”的美誉。在随后几年间，界龙村也因为上市公司而成为与华西村相提并论的“亿元村”，村里的年轻人大多都在界龙实业上班。目前，界龙集团持有上市公司界龙实业34.67%的股权，而费钧德及其两个儿子合计持有界龙集团37.34%的股权。



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