启动销售、融资双引擎多家房企奋力追赶万科

每经记者  杨羚强  发自上海

        2009年注定是中国地产的转折年。在整个行业复苏之后，4季度全行业又将掀起一场上市融资的高潮。

        除万科发布公告将通过增发融资112亿元外，恒大、龙湖、富力、首创等多家地产公司也有在A股或H股融资的计划。有媒体统计，今年计划或正在融资的房地产企业将达到30~40家，融资总规模超过1000亿元。这些计划上市的大部分公司，销售业绩都增长迅速。销售增长和资本市场融资的“双引擎”，将进一步助推这些房企的发展规模，使原本就暗潮涌动的龙头之争更加扑朔迷离。  

　　恒大地产

冲刺500亿销售目标

        恒大地产今年8月7日向港交所递交了上市排期申请表，期望在今年10月登陆港股。

        8月23日，恒大地产在内地15个核心城市的27个楼盘采用“低价快销”策略回笼资金超过10亿元，被认为是赴港IPO前的最后冲刺。

        事实上，“低价快销”策略，更多是因为恒大地产董事局主席许加印的壮志雄心。今年4月份，许加印在集团内部给恒大地产制订了未来三年的目标：“今年销售额计划为238亿元；2010年我们定下350亿元的销售目标；2011年，我们定下500亿元的销售目标。”

        为了实现三年计划，恒大正在大幅提高公司的新开工面积。已公布的资料显示，今年上半年恒大地产新开工面积已超过1000万平方米，下半年将达到1500万平方米。上述新开工面积，可能是全行业最高的。即使是行业老大万科，在新开工面积上调45%后，今年的新开工量也不过585万平方米。

        此前许加印曾表示，在全年238亿元的销售额完成后，恒大地产会有150多亿元的现金。这150亿现金如果全部投入到项目开发，恒大可以运营的项目将超过750亿元。

        但是，为了防范可能的风险，恒大地产今年预留了80亿元左右的对外支付预备控制。一位接近恒大地产的消息人士认为，恒大地产一旦实现在港股融资10亿~15亿美元的初定目标，那么以公司现有的实力，完全有能力在2011年完成500亿元的销售额。

　　保利地产

大量拿地“逼宫”龙头

　　  事实上，保利地产正是本轮房地产公司增资扩股的先锋。早在7月份，保利地产就获得了中国证监会的批准，非公开发行331,674,958股，募集资金80亿元。

        上半年销售额劲增168.18%达到210.54亿元的保利地产，显然是“领头羊”万科的最大威胁。公司上半年的新开工面积达268万平方米，远远超过万科约190万平方米的开工面积。同时，保利地产还在各地大量购买土地，扩大公司规模。根据中期报告，保利地产上半年在北京、天津、重庆和广东阳江新拓展4个房地产项目，占地面积103.1万平方米，规划总建筑面积219万平方米。六七月份，保利地产又继续在广州、佛山和成都“开疆拓土”。

        事实上，80亿元的非定向增发，给了保利地产足够的“弹药”，让公司在土地市场上表现得格外勇猛。在成都、重庆等地，保利都是以超过底价一倍以上的价格摘得当地的核心区域地块。

        证券投资业界普遍认为，在未来两三年里，保利地产将会超过万科，成为地产行业的“新龙头”。

        中期报告显示，保利地产上半年的开发成本投入已经由期初的366.95亿元，增加至6月30日的410.84亿元。在开发成本价格没有大幅度提高的今年上半年，保利地产开发成本投入的提高，显然将为公司带来更多的可售面积。

　　龙湖地产

“深耕”为主  不盲目扩张

        与其他地产公司上市后将大举扩张不同，龙湖选择的方向是“深耕”型发展。

        此前有分析人士称，正重新启动上市的龙湖，赴香港上市的融资规模将达到10亿美元。若加上今年刚刚发行的14亿元企业债，龙湖今年融资总规模将接近90亿元。而截至2008年年底，龙湖的资产总规模是325亿元，加上今年新融资的90亿元，龙湖截至今年底的资产规模有望突破400亿元。

        外界更预计，龙湖地产今年全年的销售额将达到180亿元。资本市场的上市融资，显然将为龙湖提供更加充沛的资金，帮助龙湖进一步扩大销售规模。消息人士更进一步透露，龙湖目前已偿清2007年为准备IPO时发生的海外借贷，债务结构显著优化，银行授信和现金流均处于较为宽裕的水平。

        不过，接近龙湖的人士表示，龙湖不会盲目扩大发展规模，“深耕”会是龙湖上市以后的策略。龙湖首度入围百亿俱乐部后，国内楼市出现了一个V型的市场波动。很多前期扩张迅猛的公司出现销售额和销售面积的负增长，但龙湖的销售额仍然处于平滑曲线。

        龙湖高层总结，公司在2007年的市场中保持稳健发展，主要原因在于区域深耕，充分拉长产品线为导向的发展战略显现出独有的抗风险能力。

        在龙湖的管理层看来，即使是地产牛市，不同类型产品热销的情况也有所不同，多业态发展显然有利于降低龙湖的经营风险。

　　富力地产

降低负债  扩展规模

　　与恒大地产不同，今年以来富力地产一直走得很“稳健”。公司执行董事吕劲在接受记者采访时，强调得最多的也是“稳健”一词。

        此前，富力地产董事长李思廉曾一再强调，要降低资产负债率，希望在2009年底将资本负债比率降至约80%。截至今年6月底，富力地产的资产负债率已从131%下降至123.8%。

        不少人认为，富力回归A股，主要是为了改善财务结构，降低负债比例。但富力2009年上半年的财报却低调地表现出富力致力于成为行业领军企业的用心。

        根据富力2009年上半年度资产负债表，富力上半年发展中的物业，已由去年底的10.85亿元，上调至今年上半年的18.68亿元；负债由年初的204.71亿元，上升至今年6月30日的214.93亿元。

        另外，由于可供出售面积增加至290万平方米，富力地产上调了今年的销售目标，达到230亿元。根据年初董事长李思廉的计划，富力2010年的销售额将到295亿元。此前，富力地产执行董事吕劲已经透露，富力已调高今年的新开工面积。显然，在降低资产负债比例的同时，富力仍在扩大发展规模。富力上海公司的销售人士也向《每日经济新闻》强调，回归A股募集的资金将用于项目开发。

        事实上，富力降低资产负债比例的主要资金来源，很有可能是未来将发行的富力公司债。中期报告显示，富力将发行不超过55亿元的公司债，将主要用于归还银行贷款以及补充公司现金流。

相关调查

房企集体谋上市楼市何去何从？

        超过30家房企计划上市、增发融资，会给股市带来什么影响？上市所获取的资金将流向土地市场，还是仅为了缓解公司的资金压力？日前，《每日经济新闻》和搜房网就上述问题展开了联合调查。

        事实上，准备上市的大多数房地产公司，早在2007年底就曾经发出过上市申请。其中，恒大地产甚至已经获准在香港发行、招股，但是当年的种种原因，让上市愿望落空。

        针对本次房地产商集体重启上市之旅，有60%的网友认为，部分房地产商恐怕难以上市。对于房产商不能上市的原因，有40%的网友认为，假如开发商上市“夭折”，应该是受到宏观调控政策的影响；也有两成网友认为，地产商上不了市，或是因为股市突然变差。

        进入七八月份，国内多个城市的楼市出现了量跌价升的行情。在多家地产公司成功上市后，量跌价升的行情是否还将继续？

        业内人士孙保华分析认为，土地资源是有限的，且目前土地价格比较高，因此部分开发商在上市后，可能会维持现在的销售价格和销售速度。他的观点，得到了一部分网友的认同。

        不过，五合国际智库总经理邹毅认为，上市房企要保证每年的销售额和利润，放慢销售速度、提高售价的做法不利于上市公司维持业绩。联合调查的结果也显示，有五成的网友认为，在投资者的监督下，上市公司会增加供应，减少捂盘。

        超过六成的网友认为，房地产商融资的真正用途还是买地；有25%的网友相信，未来行业兼并情况将更加普遍，土地资源将集中在上市企业。邹毅表示，按目前的趋势，买地扩张几乎是所有房企上市后的共同目标。目前国内的房地产市场，已经有能力  “供养”大型房企，因此行业若最终出现多家万科这样的公司，也不足为奇。

每经记者  杨羚强



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