每日经济新闻

    七月销售价升量跌 四地楼市迎来拐点?

    2009-08-04 03:03

    由于价格涨得太高,原先的市场需求主力也在分化。投资需求已经彻底释放,刚性需求则暂时重归观望。在持续回暖5个月之后,楼市即将迎来新一轮的成交拐点。

    每经记者  杨羚强  发自上海

            国内楼市新房成交量连续上升的红火势头,在今年7月份戛然而止。已经公布的北京、上海、深圳、广州四个一线城市7月新建住宅成交量,均出现环比下降。

            由于价格涨得太高,原先的市场需求主力也在分化。投资需求已经彻底释放,刚性需求则暂时重归观望。在持续回暖5个月之后,楼市即将迎来新一轮的成交拐点。

            不过,目前开发商已是现金满满,足以应对市场成交的低迷。业内普遍认为,量跌价升的态势将会在下半年继续延续,购房者要期盼开发商再度降价,可能要等到明年。

    重演成交量萎缩历史

            昨日,《每日经济新闻》记者从多家研究机构处获悉,根据北京市房地产交易管理网的数据,7月,北京市共成交期房商品住宅12840套,成交面积148.1万平方米,环比分别下降10.5%和5.7%。除经济适用房、限价房等保障性住房,实际成交期房商品住房10998套,成交面积133.7万平方米。相比之下,现房商品住宅成交4216套,成交面积为57.8万平方米,环比6月分别上涨43.8%和34.6%,涨幅十分明显。

            与北京的情况相同,来自佑威楼市通系统的数据显示,上海7月全市商品住宅成交面积为194万平方米,相比上月减少了5.37%;成交量从2009年开始持续了6个月的上涨后,首次出现下跌。7月上海商品住宅成交均价达到15770元/平方米,环比上涨了1.58%,为3月以来连续第5个月上涨。

            深圳市国土房产部门的统计数据显示,今年7月,深圳市新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比6月份下降17.4%。据监测阳光家缘(广州国土资源和房屋管理局官方网站)显示,7月广州网上签约售楼数共计6653套,比6月网上签约10502套大幅下降36.6%。

            四大一线城市7月成交量的下滑,立即令业内人士联想起去年7月以后,在上海、杭州等地楼市出现的“拐点”。当时的上海楼市也是在经历连续3月的市场回暖之后,在当年的月份出现了成交大幅下跌的情况。

            按照易居中国当时的数据统计,当年7月上海全市商品住宅成交环比大幅下跌30%。此后连续数月,上海楼市的成交量始终低迷,直接导致当时市场在售楼盘的大面积降价销售。直到当年11月,国家出台鼓励自住购房的政策,上海楼市的成交量才由负转正,市场也才步入回暖期。

    供应“吃紧”开发商降价“难”

            事实上,7月份一线城市商品住宅的成交量下跌,早在业内专家的意料之中。卫明不动产智库负责人蔡为民在7月中旬预言,下半年银行信贷的规模将收缩,势必会影响到房地产市场的实际购买力;开发商大幅提价也势必会影响需求,成交量从7月份开始下滑在所难免。

            佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也认为,上海楼市7月均价创出一年来的新高后,成交面积却出现了2009年以来的首次下跌,可见目前的房价已超过了购房者的承受能力,并且新增供应的相对不足,从而导致开发商捂盘惜售,也是促使成交量减少的一个原因。

            对于广州7月份楼市成交的下滑,广州市国土资源和房屋管理局公告显示,7月份因更新升级新网络系统,造成楼市成交数据有些差错。而有业内人士认为,除去客观因素影响外,还与7月是传统的签约淡季有关,开发商为了9月、10月的黄金月销售做准备不会刻意在这个时候推盘,因此,大规模的推盘情况较少。

            不过,中原地产中国研究院分析师许萌认为,即便本轮的成交量拐点出现,开发商也不会急于降价。原因在于市场供应的青黄不接,使开发商暂时没有降价压力。她表示,无论是库存告急的上海,还是成交相对稳定的北京,以及调整周期相对较早的广州和深圳,目前都面临了新增供应不及时的“房荒”。至少在今年,新增供应不足的局面将难以被改变。在此局面下,开发商没有降价竞争的动力。

            事实上,那些判断市场将出现供应不足的开发商,不但暂时不会降价以提高成交量,反而可能通过涨价“捂盘”,以确保下半年仍有房可卖。

            易居中国的数据显示,上海第二季度成交均价较第一季度上涨10%以上的住宅、别墅和酒店公寓楼盘,接近60个。不少楼盘目前在售的一批房源的网上参考价格较前一批上调20%~30%,其中不乏大牌的开发商。而北京、广州的不少项目,开发商也大幅提高了房屋售价。

            “要到明年,新一批购置的土地逐渐上市,供应上去了,可能会有价格战。”许萌说。

            (每经记者张敏、李丽  实习记者朱玲对本文亦有贡献)



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