又见“不差钱” 沪杭昨日同诞新地王

    2009-07-24 02:26

    这块新地王,正是今年备受关注的上海土地出让第45号公告中的青浦赵巷镇特色居住区10号地块(以下简称赵巷地块)。近14500元/平方米的楼面地价,也是上海郊区住宅用地中价格最高的。

    每经记者  李丽  发自上海

            10分钟的时间,30.48亿元的价格,222%的溢价——金地集团昨天“轻取”今年上海新科“地王”。

            “很好,30亿很便宜。”末了,金地集团上海公司副总经理宋涛向媒体如此表态。

            这块新地王,正是今年备受关注的上海土地出让第45号公告中的青浦赵巷镇特色居住区10号地块(以下简称赵巷地块)。近14500元/平方米的楼面地价,也是上海郊区住宅用地中价格最高的。

    开场五分钟敲定地王

            昨天下午3:30是赵巷地块的公开竞买时间。但在此之前,该地块已显“地王”之相。相较9.4603亿元的起始价,赵巷地块的首轮报价已达到21.023亿元,溢价122%。

            下午3:25,距公开竞买还有5分钟,参与赵巷地块竞买的开发商开始陆续进场。记者注意到,包括万科、保利、华润、金地、嘉华中国、龙湖地产等11家地产大腕悉数到场。

            公开竞买准时于下午3:30正式开始,此后5分钟未到,记者就收到了进场参与赵巷地块竞买开发商代表的短信:“金地,30.48亿元!”

    金地之外无人加价

    “整个(竞买)场面很安静,没有体验到紧张和激动的心情。”一位进场的竞买开发商代表向《每日经济新闻》表示。

            据该进场代表介绍,竞买一开场就宣布了金地集团30.48亿元的挂牌价,由于该价格直接高出首轮21.023亿元报价9亿元,较起始价的溢价率更是高达222%,因此随后,现场便没有开发商想要继续加价。

            不到10分钟,这笔高达30.48亿元的交易最终落定,金地集团毫无悬念地成为竞得买家。

            一位知情人士表示,金地集团对该地块似乎存着  “志在必得”的决心。如果该地块不能以30.48亿元的价格成交,金地集团还准备了一个高于该价位的价格。

            如愿竞得地块后,宋涛在接受采访时坦言,由于30.48亿的价格比预期的低,因此觉得比较便宜。

    【延伸阅读】

    金地为何如此“激进”

    每经记者  李丽  发自上海

            尽管金地集团以30.48亿元一举拿下青浦赵巷地块,但这一成交总价也将该地块的楼面价格直推到14498元/平方米,远高于2007年11月时龙湖地产在毗邻的8号地块成交的10673元/平方米的楼面价格。

    分析·拿地原因

    土地饥渴+树立品牌

            而这也是今年以来,金地在上海再度以高溢价拿下土地。4月底,金地以5.6亿元的成交价,溢价82%成功摘得上海青浦徐泾镇3号地块。

            对于金地近期在土地市场的激进表现,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,以历史眼光观察,在2007年那轮圈地热潮中,与保利、万科等一线地产商相比,金地并没有拿下几个地王。近几年,金地在上海的项目和土地储备比万科少很多,急需拿地。

        易居中国分析师薛建雄也指出,金地近年来在上海的表现上佳,今年前几个月的业绩也是呈持续上涨态势。但是金地集团在上海的可开发用地不多,几个在建项目都处在中后期,蓄地需求明显。

            此外,薛建雄还认为,金地高价拿热门地块的另一个目的在于确立金地在高档市场的品牌形象。而其他到场的豪宅开发商,虽然有实力做这块地,但注意力主要放在地块的开发回报率和风险上。相较他们,金地对品牌和进入高端市场的需求更强,对回报率的要求相对较低,因此愿意承担更大的风险。

            杨红旭表示,金地领导曾表示今年希望增加4个项目。看来,当前金地对后市的乐观度,明显超过保利、万科、招商等企业。

    分析·成交价格

    14498元/平方米确实高

            “对比周边可比的项目来看,(赵巷地块)14498元/平方米的楼面价确实比较高。”易居中国·克而瑞中国信息技术有限公司高级分析师傅琦表示,“但是,评判开发企业这样的出价是否值得,则更需要衡量开发企业的产品能力。”

            杨红旭也认为,赵巷地块的楼面价看起来很高:14498元/平方米,但容积率只有1,完全可开发成附加值较高的低密度住宅。另外,参考此前案例,2007年11月,龙湖地产也是以高价将毗邻的8号地块收入囊中,当时的成交楼面价为10673元/平方米,那块地的容积率也是1,而今年,龙湖以27000元/平方米均价的双拼别墅,以及单价17000元/平方米叠加别墅推出市场,半年来已去化超过八成。

            杨红旭说,相较龙湖项目,金地项目14498元/平方米的楼板价还是有一定压力,只有一年半后房价比现在贵,才有可能获得合理回报。也就是说,金地现在赌的是,明后两年上海房价还会比现在更高,而且不是高出10%这样的一点点。但在他看来,明后两年的房价与现在相比,肯定不会明显下跌,但要想再上涨二三成,是有相当难度的。

    分析·后续经营

    2.1万元/平方米才保本

            薛建雄认为,目前青浦赵巷周边的房价在1.8万~3万元/平方米之间。金地14498元/平方米的楼面价,必将带动这些楼盘价格的再度上涨。

            按照易居的初步推算,赵巷地块未来房价须达到2.1万元/平方米以上才能保本。而薛建雄进一步表示,该地块未来肯定是建设高档商品住宅,加上建安成本、税收等费用,该项目需要卖到2.5万元/平方米才能赚到钱。

            傅琦进一步指出,由于该地块没有“70/90”的限制,开发企业拥有充分的创新空间;同时21万平方米的规模体量也给了开发企业“辗转腾挪”的空间,尤其对于金地这样的企业而言,发挥余地更大。据易居分析,联体、双拼别墅以及“联体独栋化”的小面积独栋别墅会是该地块开发的比较好的选择,同时也能形成良好的溢价。



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