中国经济持续复苏关键在于房产投资

每经记者  刘琳  发自北京

　　曾有分析人士指出，在上一轮经济增长周期中，中国主要依靠“两驾马车”拉动，其一是高速增长的出口产业，其二是“供需两旺”的楼市。在经济略呈复苏态势的当下，在外需市场风云变幻的风险下，房地产业的走势对于中国经济意味着什么？

        昨日，来自瑞银证券中国区的首席经济学家汪涛在接受《每日经济新闻》（NBD）记者专访时表示，中国经济的复苏能否持续，关键在于楼市能否持续复苏。促进楼市再次恢复“供需两旺”的态势，将成为下半年房地产政策调整的重要目标。

楼市投资或继续回暖

        NBD：我们注意到，瑞银证券最近将对中国GDP增速的预期，从原先的7.5%调高至8.2%，这一信心从何而来？

        汪涛：最近的信心提振来源于对银行信贷最新数据和房地产业的近况。银行信贷如果按照上半年的速度发展，全年可达9.5万亿。有了这样这一信贷规模，可以说GDP同比上升8%的目标已被纳入囊中。

        此外另一个重要因素就是房地产业的近况。从今年年初开始，房地产销售开始反弹。当时我抱以谨慎乐观的态度，因为房地产业回暖最好的见证，应该是新开工建设的复苏。

        我们发现从今年6月份开始，房地产业的新开工建设开始强力反弹，包括商业和住宅的新开工面积，都开始大幅增长。

        房地产的开工，不仅意味着固定资产投资将大幅上升，还能给上下游企业的复苏带来动力。因此，我们看好房地产投资的复苏，预期今年经济增速不仅“保8”，而且还很可能“超8”。

        NBD：目前已出现的楼市回暖，是否具有持续性？开发商拿地、投资的热情是否过火？全国范围的楼市供给是否会过剩？

        汪涛：我认为房地产业在全国范围内，供给不会过剩。即使在一些城市确实存在供给过剩，但也体现出结构性的特点。这个“过剩”一般都集中在高端市场。

        另外，中国居民在房地产业的相关负债规模并不大。上市银行按揭贷款与房产价值之比，仅有50%，这意味着有50%的购房资产是居民的自有资产。这跟美国等国的差别非常大。说明中国楼市的成长，不是靠泡沫刺激的，具备持续上升的基础。

        同时，因为今年以来政府在保障性住房建设、减免税费、降低资本金比例等方面，出台了很多有力度的措施，从而使开发商获得银行贷款变得很容易。所以综合各方面的因素，我对房地产投资持续复苏的预期还是非常乐观的。

城市化将成最大推动力

        NBD：现在房地产业出现投资热，开发商投资的动力，是来自于市场，还是来自于政策？

        汪涛：两个因素都有，政策推动更为明显。

        一方面，近期房价的上涨，确实带动了开发商自主增加开发，但我认为这不是主要的。目前高端房地产市场还有不少库存。开发商即使卖得好，也要先解决库存，然后再去新开工。

        另一方面，在很多地区，城市化建设重燃，推动房地产开工速度加快。近期我们发现，目前房地产业投资增速最快的地区，并非销售增长最快的地区。一般来说销售迅速回暖的地区集中于东南沿海、一线城市，但投资建设最快的10个省市里，只有一个在东南沿海，其余全部在中西部。

        这说明现在开发商投资的热情，仍主要来源于由地方政府推动的城市化进程。

        NBD：目前，在财政政策大力推行中，地方政府纷纷出现“囊中羞涩”的局面。那么今年下半年，地方经济是否将呈现出一种政府运用卖地或其他方式刺激楼市投资来获得资金，从而带动区域经济增长的模式？

        汪涛：事实上，这一模式在前几年就被部分地方政府运用，随着楼市回暖，这一模式也重新开始显现作用。

        当然，地方政府刺激楼市投资获得更多收入的办法，不仅在于卖地，还可运用大量的旧城区改造、拆迁等政策。这可以在一定程度上推动房地产业的“供需两旺”。

应加大中低档住房的建设

        NBD：现在似乎出现了一个矛盾的局面。一方面经济增长需要房地产加大投资。而另一方面，增幅过快的房价是否又将抑制房屋销售，从而使政策层面面临两难的困境？

        汪涛：从中央政府的层面看，二者不应存在矛盾，但有些地方确实存在矛盾。因为地方政府既希望能够通过卖地来增加财政收入，又希望经济能够稳定增长，这二者之间就出现两难。

        所以我认为，下半年我国房地产政策应该继续加大中低档住房的建设，加大保障性住房的建设。政策应该带动的，不仅是投资、供给层面的增长，也应包括带动购房需求的增长。



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