二套房贷渐收紧 投资者转攻商办楼

每经记者  杨羚强  发自上海

        种种迹象表明，在银监会收紧二套房贷的政策出台以后，商办类物业市场正发生变化。

        易居克而瑞昨日向《每日经济新闻》记者提供的上海部分商办类物业的成交均价数据显示，上海在售的214个商办项目中，有125个商办项目的销售均价较去年同期低，其中商铺有81个，写字楼有44个。

        不过，银监会收紧二套房贷的政策，给一线城市的商办类物业带来了新的机会，部分投资者已经开始乘机逢低吸纳，大量购买商办楼。仅中原地产各城市门店7月份新接到的投资委托数，就环比增加20%。

租金连跌拖累商办物业销售

        根据中原地产的统计数据，自去年底被全球金融危机重创，四个一线城市的商办租赁市场一直没能恢复元气。截至今年6月，一线城市甲级写字楼租金价格仍然处于下跌。其中，上海的甲级写字楼租金指数，已经比去年同期下跌21.1%。而除了北京和深圳的甲级写楼空置率出现一定幅度的下滑，其他城市的空置率仍然保持较高水平。其中，广州的甲级写字楼空置率水平达到26.79%。

        和写字楼的情况相同，易居克而瑞的调查数据显示，四个主要一线城市的商铺空置率全部超过8%。

        出租率和租金的下降，连累这些城市商办楼的销售面积和销售价格下滑。据易居克而瑞提供的数据，虽然今年上半年一线城市住宅市场直线回暖，与之相比，四个一线城市除深圳外，商办类项目的成交量，都没有出现相应的大幅增长。

        上海写字楼的成交总量，由去年上半年的78.8万平方米，下调至今年的70.42万平方米。北京的写字楼上半年的成交量虽然较去年同期增长了40%，但是与同期住宅成交量增长92%以上的幅度相比，仍然相对较低。

二套房贷收紧后投资者进场

        不过，根据中原地产中国研究院分析师季峰观察，目前四个一线城市的商办类物业的租赁市场已有触底回升之势。其中，深圳甲级写字楼的租金和出租率率先回调，目前的空置率仅为8.69%，租金价格也出现了回调，租金指数环比今年5月增长3.07%。

        但上述城市的写字楼销售均价却没有大幅度增长。易居克而瑞的数据显示，北京今年第二季度的成交均价是15508元/平方米，较今年第一季度下跌了10.69%。深圳二季度写字楼成交均价是21983元/平方米，较今年第一季度下跌了4.55%。

        租金价格和出租率开始出现反弹，另一方面商办类物业销售价格却持续走低。季峰认为，目前一线城市的商办楼市场正是投资者抄底的好时机。据他介绍，自今年6月份以来，个人投资者和部分国资背景的企业就开始重新回到商办物业的投资市场。

        他表示，在住宅的二套房贷收紧后，投资者投资住宅和商铺、写字楼，所需支付的首付比例已经一致。而在银行贷款利息方面，商铺和写字楼的贷款利息，要比二套房贷的利息更低。而与住宅相比，商铺和写字楼目前的价格仍然处于“谷底”，有更大的投资空间。在这样的情况下，投资者很有可能转而选择购买商办类物业。

        事实上，自7月份以来，仅中原地产旗下各门店接到的商办类物业投资委托数量已经环比增加20%，而国有企业收购商办物业的数量也在上升。



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