两大阵营抢地 民营房企能否突围？

每经记者  杨羚强  发自上海

        上半年的土地市场上演了一幕“国进民退”的大戏：保利、绿地、中化方兴、远洋地产等国有房企纷纷在一线城市高价出手储备土地，相比之下民营房企阵营表现消极，甚至连阵营“盟主”万科都在多幅热拍土地旁作壁上观。

        民营和国有两大阵营上半年在土地市场上截然不同的表现，不免让人猜想，获得了大量土地储备的大型国有房地产开发商，能否就此掌握楼市的话语权？以万科为首的民营资本，能否绝地反击？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

回顾

土地市场上演“国退民进”

        据地产中国网、搜房网等多家机构的土地成交统计调查，仅仅上半年绿地集团在上海的拿地面积（按建筑面积计算）就超过40万平方米。中原地产中国研究院的数据显示，今年上半年上海住宅用地的总供应量不过231万平方米。

        在北京，搜房网统计显示，2009年以来，保利、绿地、中化方兴、远洋地产等国有背景的大开发商是拿地主角，其中保利今年5月份在北京花3.85亿元购得的总建筑面积31.5万平方米的密云地块，是北京今年以来最大幅住宅用地。

        中原地产的统计数据显示，整个上半年北京出让的住宅用地按建筑面积算约有223万平方米，而上述保利等4家国有大型开发商所购入的土地储备就接近70万平方米。

        相比之下，以万科为代表的民营房企在本轮购地潮中表现消极。万科、富力、合生创展、雅居乐等民营房地产龙头企业中，仅仅只有万科、富力等少数企业上半年出手一线城市开发用地，而且购买的开发地块面积相对狭小。整个上半年，万科只通过协议收购获得广州一幅总建筑面积13.6万平方米的住宅用地，以及在上海通过招拍挂获得一幅总建筑面积不超过一万平方米的配套商品住宅用地。

        某种意义上说，万科在土地市场上的表现，甚至不如同样拿地谨慎的富力。后者今年上半年通过收购，在广州获得了从化的一处总建筑面积80万平方米的别墅地块，又以10.22亿元拍得总建筑面积7.25万平方米的北京广渠门10号地块。

        仅从购地项目看，以保利、绿地为代表的国有房地产企业阵营，显然已经掌握了未来市场的先机。

忧患

失一线城市用地恐失天下

        虽然万科在接受  《每日经济新闻》记者采访时一再强调，在获取项目时，万科强调提升股东回报的原则，重点看土地价格是否合理、项目风险是否可控，而不会拘泥于某一区域、某一城市，但一线城市对万科的重要性是不容小视的。

        万科公布的数据显示，1~6月万科总共销售金额307.6亿元，销售面积348.8万平方米。而易居克而瑞的统计数字显示，万科上半年在北京、上海、广州和深圳4个一线城市的销售额达到121.63亿元，销售面积达到101.19万平方米，销售额占到上半年总业绩的将近一半，这就是一线城市市场的价值所在。

        不仅仅是万科，上半年销售排名靠前的地产公司，大部分都是在一线城市获取上佳表现的企业。易居克而瑞的统计显示，销售额位列前三的保利地产，上半年在一线城市的销售金额占企业全部销售金额的54%。另一家销售额排名全国前十的地产巨头——富力地产，在一线城市收获的销售金额占全部销售金额的59%。

        一位业内人士评价，上述销售数字说明，一线城市就如同国内地产巨头的“战略根据地”，谁失去上述“根据地”，谁就可能失去“天下”。

        上半年没有能够在一线城市大量拿地，让民营房企守卫“根据地”的任务变得更加艰巨。方方工作室、中原地产、易居克而瑞等机构的统计数据表明，以万科、金地为代表的民营企业目前在一线城市的土地储备已经告急。

        中原地产研究院的统计显示，截至今年5月，万科在四个一线城市的土地储备总量为549万平方米，而仅仅今年上半年，万科就已经出售了100万平方米的项目。据统计，万科、金地等十家房地产企业在上海、北京、广州、深圳的土地储备分别是251万、308万、659万、113万平方米。

        显然，经历上半年销售的高举高打之后，各家房企在一线城市的土地“粮仓”已经空虚，极需要新鲜土地补充。

展望

民营房企将向垄断“说不”

        未来的楼市，会被国有大地产企业所垄断吗？

        中原地产的分析师许萌说，“有这种可能性”。许萌表示，相比民营资本，国有房地产企业的实力更雄厚，资金也更充足。中海、保利、绿地等实力型国有房企下半年还将继续出手土地市场。

        业内分析人士华孙认为，由于国内的地产市场规模太大，没有一家房地产企业能做到垄断全国的市场。在未来相当一段时间内，市场应该还是自由竞争或者垄断竞争格局。不过，在部分区域，一些公司可能会抽调资金，购买超大规模的开发地块或者囤积多幅土地，以形成垄断地位。

        不过，许萌认为这一局面下半年不会出现，民营房企不会甘心就此淡出市场，下半年势必会在土地市场砸上数十甚至上百亿元资金，与国有房企展开一场争地战，一些位置、价格等均有优势的地块，势必会遭遇激烈的争夺。与此同时，民营资本还会通过股权收购，以及合作经营等模式，与其他房地产企业合作开发项目。

        事实上，目前的土地市场出现了对民营房地产企业下半年拿地的利好。易居中国的分析师薛建雄说，今年上半年拿地的企业中，相当一部分企业是主营业务非房地产的国有企业。这些企业购买土地，多是为了确保所拥有的流动现金不会因为未来可能发生的通货膨胀而贬值，上述企业不太可能在下半年持续拿地，这将为民营房地产企业下半年拿地扫除一个“障碍”。

        与此同时，经过今年上半年的热销和大量“去库存”，民营房地产企业已经掌握了大量的现金。事实上，继世茂、富力、绿城等之后，恒大和龙湖等民营房地产公司也都提前完成了销售额百亿元的目标，目前已经在向第二个百亿元冲刺。另一方面，这些公司中的一部分将通过在香港或内地IPO，继续扩大所拥有的现金规模，为下半年大量扩充土地储备打下基础。

        事实上，绿城、奥园、龙湖等房地产企业目前已经或正在出手一线城市的开发用地。可以预计，下半年一线城市的开发用地，将不再只是国企一家的天下。



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