IPO前景未测恒盛地产迎来资金链考验

每经记者  杨羚强  发自上海

        5月21日，上海某房产机构向《每日经济新闻》报料，上海一豪宅项目——恒盛地产旗下的尚海湾豪庭遭遇外资投资者退房，100多套近9亿元的豪宅“订单”遭撤消。6月23日，本报记者再次造访尚海湾豪庭了解到，由于开发商迟迟不愿推出被退房源中的中小户型，该楼盘在5月1日至6月24日只销售了45套房源。

        “惜售”是否意味着开发商不缺钱？记者通过调查发现，恒盛地产实际上对资金充满了渴望。

被退房源疑似“惜售”

        尚海湾豪庭被退房当日，该项目的代理机构——深思域的营销总监周俊并没有因为这个意料而丧气。他在接受本报记者采访时表示，被退房源中有不少是中小户型，销售难度要比在售的大面积套型难度小得多。

        6月24日，记者来到尚海湾豪庭采访，被告知中小户型暂未供应，在售的只有220多平方米的四房，总价达700多万。销售人员透露，中小户型何时才会供应现在还不知道，即便推出，“总数量也只有30多套，而且未必能买到。”

        上述机构的统计也证实，自5月22日至今的一个多月时间，尚海湾只销售过一套面积133平方米的二房，其他都是三房、四房的大户型。

        对此业内人士分析，尚海湾采用上述手段进行“销控”，目的是为了先把不好卖的大户型卖掉。易居中国的数据显示，尚海湾共有1~5房以及复式等不同户型。其中，一房和二房数量分别为120套和124套，而三房的数量达368套，四房有224套，五房和复式分别有104套和55套。

开发商并非“不缺钱”

        尚海湾豪庭的“惜售”，似乎表明开发商恒盛地产不缺钱。然而，事实并非如此。

        在退房消息发布三周后，上海实业控股有限公司（00363,HK，以下简称上实控股）6月11日发布公告称，已与恒盛地产控股有限公司  （以下简称恒盛地产）达成一系列协议，拟以20亿元的价格收购恒盛地产全资控股的上海尚海湾豪庭项目4幢在建楼盘，3年后恒盛地产有权通过旗下子公司回购此项目，期间上实控股有望获得股权收益9亿元，2010年~2012年的收益分别为3.6亿元、3.6亿元、1.8亿元。

        这一投资协议，被外界认为是变相抵押借款，地产界对此并不陌生。然而，在当前的市场环境下进行“高息”融资，暴露出恒盛地产对资金的渴望。

        与2007年相比，现在地产行业的融资环境要宽松得多。国务院刚刚下达政策，允许开发商在商品住宅项目的自有资本金比例下降到20%，而且三年期的贷款利率已经下降至5.4%。业内人士分析，恒盛地产若不是找不到其他更低成本的融资途径，绝不会以三年高达9亿元的变相利息（股权收益），向上实控股融资20亿元。

        观点地产网的报道称，恒盛地产目前的总借贷为68.7亿元，其中45亿元将于1年内到期，另外，其年度资金开支达120亿元。

将再次赴港IPO

        由于缺钱，恒盛地产一直希望能赴港IPO。恒盛地产执行董事、总裁程立雄曾主动向媒体透露，DESCIA、  高  盛  的  联  属  人  及DBRealEstate（德意志银行房地产基金）已经成为恒盛地产的战略投资者。保荐人目前仍为德意志银行及摩根大通。

        2008年6月16日，恒盛地产曾在香港启动路演，并计划于7月中旬上市，融资约10亿美元，但最终未能成行。有分析人士称，这主要是因为受市况影响，恒盛地产很可能会以资产净值折让50%定价。

        近日，恒盛赴港IPO的风声再起。程立雄曾表示将选择适当时机进行IPO，但目前尚无明确时间表。

融资前景不乐观

        无论如何，恒盛地产的融资能力将受到市场考验。恒盛地产与目前在香港上市的主要几家地产公司，如富力、保利、中海、绿城等相比，在规模、销售额、利润额方面都存在差距。

        目前，尚无法从公开渠道了解到恒盛地产的年销售额。来自易居中国的不完全统计显示，主要业务在上海的恒盛地产，旗下尚海湾、阳光威尼斯、阳光巴黎等四个位于上海的楼盘今年的合同销售额约为41亿元  （其中包含了合同撤消房源）。这与龙湖、恒大等计划在香港上市的准房股企业相比，差距较大。

        在土地储备方面，恒盛地产执行董事、总裁程立雄曾透露，公司目前的在售楼盘大约有10个，2009年的在建面积约为110万平方米，土地储备约为1500万平方米，分布于上海、北京、天津、南通、哈尔滨等地。

        易居中国对该公司的评价是，在香港上市的房地产企业中，恒盛地产规模与中新地产、奥园地产等房地产公司接近。目前公布报表的奥园地产，截至昨日中午收盘，每股仅1.940港元，其每股净值却高达2.46港元。

        尽管香港股市已比早前明显见好，但仍有不少内地房产股的价格低于净资产。面对净资产的大幅折让，恒盛是否仍然急于赴港IPO？《每日经济新闻》将继续关注。



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