作为温州“第一贵”楼盘的鹿城广场，为何一边热销，一边遭遇大额退房？《每日经济新闻》日前展开了调查。
每经记者 杨羚强 发自温州、上海
在豪宅热销的同时，全国各地频现金额上亿元的天价退房。
今年4月底，温州绿城鹿城广场二期项目在开盘首日以2小时售出价值9.6亿元的100余套豪宅名噪一时。然而不久后记者发现，鹿城广场有5套已售房源出现在了温州市商品房网上销售管理系统的退购(订)房源委托销售表上，总金额近一亿元。作为温州“第一贵”楼盘的鹿城广场，为何一边热销，一边遭遇大额退房？《每日经济新闻》日前展开了调查。
售价远超周边楼盘
温州江滨大道和车站大道交叉口的一处空旷地带，五六栋超高层的建筑正在施工中，这便是被当地奉为“温州顶级豪宅”的绿城鹿城广场。鹿城广场每平方米销售单价超过4万元，是目前温州市场上最高的。
出人意料的是，这个温州“第一贵”的楼盘所处的地理位置并不是温州市的商业核心，周边的建筑房龄至少在5年以上，附近200米内多是门面狭窄的烟杂店、维修店一类的私人小店。这样的环境与鹿城广场“温州顶级豪宅代表”的身份并不匹配。
那鹿城广场凭什么能卖出温州第一高的价格？销售人员解释说，鹿城广场内将建温州标志性的塔楼，高度达350米，是未来浙江省内的第一高度。它北临瓯江，有着极佳的一线江景景观。绿城中国的副总经理裘剑平则把鹿城广场的天价归功于它在温州的独一无二。在他看来，正因为产品的“温州无双”，所以绿城的定价并不算高。
但据了解，鹿城广场周边最新的二手房明珠园江景房最高价只有2.7万元/平方米，而鹿城广场30楼以上的房源至少要4万元/平方米，两者价格相差巨大。
据售楼处的介绍，鹿城广场拥有两款豪华大气的景观户型，一款是平层户型，面积超过400平方米，另一款跃层户型的面积达到800多平方米。每套公寓都采用名牌装修，每平方米的装修成本高达10000元。
但上述说法目前还只是绿城方面的宣传，由于鹿城广场样板房要到6月20日才向少数预约客开放，因此楼房的真实情况，外界还不得而知。
谁买了鹿城广场？
虽然绿城认为鹿城广场项目“温州无双”，但单套总价高达2000万以上的产品在温州是否有市场，却一直遭到质疑。
“一手房的售价4万元一平方米，总价高达2000万元以上，以后抛到二手房市场要卖多高的价格啊！”当地一家中介公司的老板如此感叹。
对鹿城广场市场前景表示怀疑的不仅仅是当地的地产中介人士，甚至连当地的房地产监管部门也对鹿城广场的市场前景表示担忧。温州市房地产交易中心办公室主任李丽芳说，在绿城刚推出鹿城广场时，她也曾怀疑，这样高端的产品在温州本地是否会有市场。
“至少在我看来，这样的产品是很难出租的。”连鹿城广场的售楼小姐都向记者坦言，鹿城广场的公寓房不适合投资出租。
据介绍，由于面积庞大，总价又高，上述产品很难找得到租客。若作为企业会所出租，又会受到房屋土地用途和物业管理的限制。
那谁在买鹿城广场？
据江滨西路一家房屋中介店的陈姓老板介绍，鹿城广场一带的住宅租金甚至抵不上贷款利息支出，以租养房不是上策。他认为，投资者不可能买这个房。
据了解，周边的明珠园150多平方米的全装修配置公寓租金价格仅为6000元/月，鹿城广场若按照这个标准出租，必然“得不偿失”。
也有观点认为，购买鹿城广场公寓的主要是当地的实业家，为了规避可能的通胀风险，他们把企业闲置资金投入到了房地产。“温州无双”的鹿城广场因此成为他们的首选。
不过，无论是上述陈姓老板，还是21世纪不动产温州区域旗舰店资深物业顾问叶建都表示，他们近期接待的客户很多，但从未遇到过为“避险”而买房的投资客，当地市场的绝对主力就是自住型客户。
已退房源部分被再次售出
正因为上述各种原因，加上没人知道购房者的身份，鹿城广场在开盘当天的热销一直被人怀疑不真实。
“这个项目会不会是虚假交易，是开发商操控的？”温州甚至于浙江的银行界一直有人对此有疑问。
上述怀疑并非空穴来风。温州市商品房网上销售管理系统的退购（订）房源委托销售表上，有5套来自鹿城广场的房源出现在了名单上，4幢3303、5幢1304、5幢2305……上述5套公寓的总金额接近一亿元。
接受上述退购（订）房源委托销售的温州市房地产交易中心办公室主任李丽芳坦言，鹿城广场去年和今年确实有退购（订）房源通过他们销售。只不过，今年退订的房源较少，而且都已在端午节前后再次卖出。据李丽芳介绍，鹿城广场先后被退购（订）的房源有10多套，目前已有8套被出售，仍留有数套未消化。
对于绿城自买自退造成销售火爆的说法，绿城中国副总经理裘剑平予以了否认。“退房现象是正常的。”裘剑平说，楼盘在销售过程中多少会有退房发生。由于鹿城广场单套房总价高达2000万元以上，所以才出现了金额高达亿元的退单。
曾遭遇两次封盘
不过，温州市房地产交易中心和绿城中国的上述表态，并没有完全消除外界的疑惑。
有网友在博客上记录了去年8月鹿城广场的两次封盘事件：8月4日，鹿城广场被封盘。后来温州市房管局证实，当日上午短时间封盘，解盘后发现，有3~4套盘被执行统一销售。第二天，又有网友曝鹿城广场再遭封盘，并称截至8月12日，鹿城广场的实际销售率只有24%，另有25套房源涉嫌违规操作被房管局执行统一销售。（注：根据温州市的有关规定，退购（订）房需要委托温州房地产交易中心执行统一销售，并通过温州房管局网上管理系统对外公布。）
而事实上，就在8月4日被封盘的前一天，绿城鹿城广场刚刚向媒体宣布，已销售23亿元人民币，销售率达到60%。
对于上述数据矛盾，裘剑平向《每日经济新闻》表示，上述两次封盘事件，实际上是房管局系统出现的技术问题所导致的，封盘后很快就恢复了销售。至于60%的销售率后来为何变成24%，他解释，这是因为协议销售转为签约销售有一个周转期。这个周转期较慢长，该网友当时仅仅观察到了一部分的协议销售转变为签约销售，误认为绿城实际销售率不足。但事实上，上述60%的协议销售后来都被转为了签约销售。
两月销售50亿绿城摆脱资本困境
不可否认，鹿城广场和其他一系列楼盘的热销，是绿城脱困的一大“功臣”。
今年4月，绿城中国曾因资金偏紧，与中海信托股份有限公司订立了信托协议，成立“中海·绿城1号房地产投资基金”，计划融资9.92亿元至19.83亿元。由于这一协议违反了2006年绿城中国发行4亿美元高收益债券时所订立的契约，绿城将向高息票据持有者以85折提前赎回上述债券。有机构认为，如果债券持有人不同意回购，连环遭遇资金收紧压力的绿城中国资产将被清算。穆迪、标准普尔在内的评级机构，纷纷将绿城中国的证券评级下调至负面。
而绿城中国4月公布2008年度的业绩，让投资者进一步担心绿城的债务偿还能力。根据业绩，绿城中国的资产负债率高达140%。公司2008年末的现金额为17.18亿元，总借贷高达161.18亿元。绿城中国的首席财务官林战介绍，截至3月底，绿城物业销售款以及新增物业贷款只有44亿元。
更要命的是，公司公布今年一季度的合同销售额仅仅25.8亿元，加上协议销售额，总销售额也只有37亿元，远远落后于万科、富力、中海等竞争对手。标准普尔信用分析师李国宜当时表示，与竞争对手相比，绿城中国的销售情况实在糟糕，这使得它的流动性相对于其他公司偏紧。
然而，几天过后，绿城中国便公布它的销售额已经冲过百亿元。除了10亿元2008年结转的协议销售额和3月份37亿元的销售所得外，其余的50多亿元的销售额全部是绿城在四五月间完成。而温州鹿城广场便是其中一个重要的销售额来源。
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