楼市复苏迹象明显 回升基础尚不牢固

每经记者  姜艳艳  马超彦

        房地产市场对于宏观经济的作用毋庸多说。1个月前4位专家曾在“每经周末大论坛”就房地产是否见底的话题进行了探讨。当时的总结观点认为，楼市出现回暖，房地产股上半年行情可期。一个月过去了，虽然股市震荡，但是房地产股普遍的投资机遇着实引人关注。

        昨天，房地产股集体出现猛烈上攻。全天整个板块涨幅达到了4.38%，多只个股涨停。上涨有多种因素，首先是年4月国内房地产市场进一步复苏，销售量同比、环比均呈现上涨势头。此外，欧洲央行宣布将其基准利率降至1%，进一步加剧了国内的降息预期。一段时间来银行信贷宽裕，加上商品住宅资本金将下调的规定，也让房产商尝到了资金松动的喜悦。

        房地产业似乎面临着新一轮好机遇。未来房地产市场走势如何？2006、2007两年股市繁荣进而带动房市的轮回会否重现？本周“每经周末大论坛”邀请到了中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、国金证券首席经济学家金岩石、兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委、中投证券房地产行业首席分析师李少明，就房地产市场最新动向进行研讨。  

海外市场

美国楼市企稳  或助经济走出衰退

        根据中金公司最新报告显示，最近美国主要房市量的指标如新屋开工数、新屋及成屋销售已出现趋稳迹象，最新的待售房屋指数进一步显示住房销售很可能继续有所增长。价的指标如FHFA房价购买指数、标普/Case-Shiller住房价格指数、成屋销售房价和新屋销售房价亦显示住房价格有回稳迹象，愈加证明美国住房市场可能正趋于稳定。同时，美国财政部继续出台措施进一步提振住房市场。

        美国房市的急剧调整为当前经济衰退的根源，如果房市成功筑底，将能稳定次按及相关衍生产品的价格，减低金融市场动荡的可能性。此外，新屋销售和动工的复苏有利建筑投资以及与房地产息息相关的其他行业。房市的企稳将大大增加美国经济于今年3或4季度走出衰退的可能性。

        与之相对，近期日本和中国香港市场则出现了价量齐跌情况。今年3月份，日本住宅成交出现量价齐跌，成交套数环比减少4.7%，套均价格环比下跌1.6%。而中国香港市场在今年2月份也出现了下跌，其中私人住宅价格指数跌至106.5，环比下跌0.3，成交量有所回落，环比下降为8.0%。

        NBD：我们注意到近期海外房地产市场出现了不同价格变化，但各地资本市场均出现了上涨，出现这样情况的原因是什么，这对国内市场是否有影响？

        金岩石：美国房市仍旧在下跌，但是下跌的幅度正在减缓。在市场最不好的时候，美国每13栋房子里就有1栋要被拍卖，现在则是每20栋房子里才有1栋需要拍卖，这主要是和奥巴马的新政相关。不过，美国的楼市只是在交易量等方面企稳，坏账仍旧堆在银行里，问题并没有解决。

        鲁政委：日本和中国香港地区房地产出现价量齐跌，和上海被确定为将要发展的国际金融中心也有关联。从中国经济未来发展的潜力上看，上海的金融中心作用如果显现，将削弱上述两地的市场竞争力。

        事实上，不少香港的投资者已经开始关注是否要在上海进行投资，从长远角度看这种投资对于他们是有利的，但是短期价格是否触底仍旧需要数据佐证。

        对于国内楼市而言，今年一季度市场销售较好的房屋中，6、7成集中在总价100万以内的房子上，并且很多是二手房。在上海这样的地方，100万左右的房子恐怕只能购买外环、并不是太好的新房。如果销售集中在二手房上则更加危险，因为这对开发商降低库存没有帮助。

        中国的楼市和全球市场很少同步，但是上一轮下跌则出现了同步，甚至还出现了一定程度的急跌。有些人认为未来中国市场具有30~50年的成长性。

国内概况

4月楼市持续回暖  5月“地王”再现

        数据显示，今年一季度全国房地产市场销售回暖的势头非常强劲，尽管4月份各地楼市成交走势有所分化，但是回暖的趋势还在持续。更值得注意的是，伴随着销售回暖的持续，房价也开始有所回升。

        进入5月份之后，市场的最大看点则是土地市场的回暖和“地王”的再次出现。原温州长运集团有限公司地块以19607元/平方米的成交楼面价格，成为了今年到目前为止的“单价地王”；大连金赛置地有限公司以37.48亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为了当月总价“地王”。

        有观点认为，当企业拿地意愿开始上升时，房地产行业应该开始脱离底部了。不过也有人认为目前房地产市场的“小阳春”只是暂时的现象，并不能代表其发展的总趋势。

楼市一季度已见底？

        NBD：今年前几个月各种红火的数据，能否说明房地产市场见底了？还是只是昙花一现？

        李少明：房地产市场整体在一季度时已经见底了，可以从三方面进行说明。行业投资增速方面一季度已经见底，销售方面从去年9月份见底，而成交价格在今年一季度时也看到了底部的迹象。

        金岩石：房地产市场近期销售出现了明显放量的情况，但总体价格下跌，这主要是因为投资者是纯粹的消费需求，也就是小户型、二手房等销售的上涨是刚性需求的显现。小户型和二手房出现了10%的上涨，并不能确立整个房地产市场的上升，业界在这个问题上出现了严重的多空分歧。

        从房地产投资的角度看，市场肯定是有机会的，但是市场还会有进一步放量触底的可能，上涨和下跌的概率等同。但如果你从长期的时间来看，肯定是上升的。

        总的来说，城市当中的优质、中心区域已经出现了见底的迹象，比如城市中心楼盘、水岸和交通热点区域楼盘等，这部分地区价格会比较稳定，在此之外的周边区域将会涨跌互现。

去库存化进行中

        NBD：既然房地产市场已经见底，之前去库存化的趋势现在又是一个怎么样的状况呢？

        李少明：去库存化一直在进行之中，现在是否结束了去库存化的趋势还很难讲。

        鲁政委：此前市场都说一季度开发商的去库存化效果显著，有消息说是从18个月降到了12个月，对此我们应保持一定的怀疑。

        目前房地产市场只有3、4月份比较活跃，而1、2月份可以说非常平淡。将这几个月的销售程度拉平看来，在远远不如前期的购买热情下，市场怎么会在短短时间内就出现了原来半年销售量库存的下降？

        如果这有这样的数据，那么肯定是“调整了分子或者分母”。调整分子意味着统计数据者认为市场销售的效果比较好，调整分母意味着统计数据者认为市场存量没有预期那么高，但这个数据本身的可信度需要受到质疑。

资金压力开发商紧绷的资金链有所缓解

        截至今年一季度的统计数据显示，房地产行业全部资金来源同比增长9.15%，其中自筹资金、国内贷款、定金（预收款）分别同比增长了13.14%、8.01%、1.59%。

        对此，有券商研究指出，这说明了开发商资金主要还是依赖于自筹资金。不过值得注意的是，由于销售情况回暖，房地产企业预售款出现了正增长，并且国内贷款与预收款的同比增速走出了拐点。

        这一点至关重要。一季度末扣除预收账款后，房地产行业92家上市公司的负债率和净负债率分别比2008年末下降0.7和2.3个百分点。这意味着开发商回笼资金的力度在不断增加，其紧绷的资金链压力有所缓解。

国务院通知为房企资金松绑

        NBD：房地产企业资金来源上是否出现了拐点呢？

        李少明：房地产企业的资金来源早在去年10月份的时候就已经见底了。从预收账款来看，今年一季度末92家上市公司预收账款比2008年末增长17.8%，而去年一季末仅比2007年末增长5.3%。

        鲁政委：“地王”的出现和拿地热情升高是否意味着房地产商资金链的恢复？我觉得并不一定，从各种消息中我们就可以看出，那些大型的公司比如万科、金地等就算在市场最危险的时候，本身风险也不大，现在最重要的是那些三线，甚至二线开发商的资金链是否完整。这方面由于缺乏最新的数据，很难观察到。但有一点可以看到，那就是目前在市场上动作比较大的公司多是一线企业。

        我们不能认为二三线房地产相对较小、具有区域性，就对小看他们的影响力。事实上，任何一家房地产公司倒闭都会造成银行的坏账，并且多是几亿、十几亿的坏账，影响还是非常大的。

        为扩大投资需求，近期国务院发布了商品住房项目资本金比例将下调的通知，这意味着将再度为房企资金松绑，无疑会使房企的负债能力以及滚动开发能力得到进一步提高。

关注国务院新规细则

        NBD：近期央行表态认可当前的信贷增长，并表示将继续保持充裕的流动性，加上国务院的新规，这是否意味着开发商将迎来资金的松动浪潮，进而促使行业复苏？

        鲁政委：各项新规对于房地产商肯定是利好，一定程度上缓解了其资金压力。但需要注意的是，国务院新规只是讲了原则，但是迟迟未见细则。事实上，政府对于房地产业的调整出于多方考虑，因为房地产占据国家固定投资的25%，那么从简单的思路出发，政府要推动地方项目的繁荣，就要观察地方项目中哪些大的项目没有动，房市此前处于投资停滞状态，所以对症进行刺激和拉动顺理成章，但最终究竟松动的资金有多少，对于房地产业的刺激有多大，还需要关注细则才能确定。

股市反应房产板块跑赢大盘  累计涨幅近80%

        根据券商的统计，从今年年初至5月4日，A股市场房地产板块的累计涨幅达到了近80%，A股的累计涨幅为40%。从市盈率观察，房地产板块市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市净率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。

        房地产板块走势明显跑赢了大盘。这主要是房地产市场成交回暖明显、行业资金来源出现拐点、上市公司业绩得以提升以及整个政策面依然给予了该行业大力支持的结果。方正证券研究认为，房地产行业基本面的改善有望得以延续。

房地产股票投资机会大

        NBD：当前房地产股票的表现是否反映了行业基本面改善的状况呢？

        李少明：房地产股票提前反映了这种良好的态势。从2008年年报到2009年一季报观察，今年一季度销售回暖尚未体现在一季报中，预计今年房地产行业整体增长将会超过市场预期。

        NBD：您觉得未来房地产股票走势如何？是区域性地产股机会大，还是全国性地产股的投资机会大？

        李少明：预计在二季度，房地产板块仍有超额的受益，维持“看好”评级。应该说整个行业都存在着投资机会，这个没有明显的区分。我们推荐3大经济圈内的上市公司。

机会集中于4类公司

        NBD：对于投资者来说，现在买房与房地产股，哪个更划算？

        金岩石：从短期看，房市会出现涨跌互现的情况，上半年可以买股票；但从长期趋势看，下半年应该是买房的好时机。这是因为从去年的金融危机开始，房地产商的投资几乎停止，未来楼市供给肯定下降，而国家的流动性注入仍未停止，楼市长期上涨的趋势不变。并且，股市和楼市之间还存在一定的互动关系，即股市的上涨会对楼市有所触动，一季度出现的楼市“小阳春”行情就是这种互动的体现。

        鲁政委：至于投资者如何把握投资？归根结底要看自己的实力，房地产属于自有投资，本身有杠杆效应，只付20%~30%就可以拿到，如果长期投资的话，在中国经济发展的大背景下肯定是稳健的选择。但是买卖房子的成本比较高，买房子和卖房子都不容易，相对来讲买房地产股只需要电脑操作就可以了，两者的区别还是比较大。

        李少明撰写报告认为，房地产板块的机会集中于4类公司：快速开发型公司，快速开发带来业绩持续高增长；资源型公司，在行业转好下业绩可望快速释放；布局土地稀缺区域型公司；注资型公司，存在被母公司或地方政府注资的利好。

前景展望

房产市场“脆弱”回暖标准将变化

        今年以来，房地产市场一片大好，不过也有较为悲观的观点，认为在行业调整时期，未来房地产行业的走势还不是很明确，开发商在投资上相当谨慎，目前主要以去库存化回笼资金为主。

        中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华则提出要理性分析房地产行业的走势。他认为目前这种以投资需求为主的市场具有“脆弱性”，只要出现房价下降或下降预期，投资者就会持币观望而造成市场低迷。2008年的实际情况就证明了这一点。

“新政”改变住房供应结构

        NBD：那您怎么看待和分析当前房地产行业的形势呢？

        包宗华：分析房地产市场的形势需要考虑我国  “新政”的变化。2006年及其以前，我国每年的住房建设总量中，经济适用房占4%～6%，廉租屋不到1%，绝大部分是商品房。此前存在的问题是房价过高、大套型住房比重过大和建设规模过大。买得起大套型高价位住宅的主要是高收入者。

        实际情况是，高收入者绝大多数已经拥有了住房，一个人拥有4套住房的现象屡见不鲜，而他们不一定长期居住，这就造成了浪费。而中低收入人群却买不起房。

        今年以来，相关部门紧紧抓住了中央注入重资建设保障性住房的机会，新建经济适用住房130万套，下力气解决260万户低收入者和80万户其他困难家庭的住房问题。如果这一“新政”能够得以贯彻实施的话，我国住房供应结构将发生重大变化。

        NBD：那就是衡量房地产市场回暖的标准应该发生改变？

        包宗华：是的。如果还有人把前几年的商品房建设量作为分析市场是否“回暖”的标准的话，我觉得是不科学的。房地产市场去库存化的过程一直持续着，有专家认为减少房地产库存的唯一方法是降低价格。

政府应控制房价水平

        NBD：您觉得目前房价怎么样？

        包宗华：现在是中低收入人群依然买不起房。2005年我家对面的楼盘是每平方米7000元，2008年成为了每平方米20000元。

        从收入上讲，收入水平增长最快的是高收入者，超过了房价上涨的速度，特别是金融行业表现更为明显。高收入者的“高层”，每年富余的收入就能多买几套住房；高收入者的“中层”，则具有在10年内多买几套住房的能力；高收入者的“低层”，至少有能力在10年内多买1套住房。而中低收入人群收入水平的增速远远低于房价的上涨。

        我知道的一个城市，建设了2000多套经济适用房，售价规定的也是当地房价的70%，但是依旧销售不出去。为什么呢？归根结底是老百姓买不起。所以政府应该根据中低收入者的住房需求，控制房价的上涨和下降水平，以满足中低收收入者的实际住房需要，以达到稳定市场、持续发展的目的。

        鲁政委：目前市场上有一种看法认为，房地产价格直接影响经济，甚至认为只要房地产价格上涨了经济就复苏了，这其实是错误的。房市企稳并不意味着经济见底，宏观经济不好也不意味着房市不好。降价肯定能够去库存，但是未必只有降价才是去库存的唯一方法。房地产市场本身是一个靠预期的地方，不管是刚开始大家像买白菜一样的买房子，还是陡然间集体降温，楼市几乎成交绝迹，都说明了预期的重要性——大家认为价格还会涨或者降。



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