成都:土地市场底部隐现

每经记者  刘洵

        4月21日，成都市国土资源局发布公告，宣布将在5月11日至5月22日之间挂牌出让3幅商业用地。3地块都位于成都近年来炙手可热的城南新区。而这3块地260万~300万元/亩的起始价，与其邻近地域部分2007年成交价格高达1000万元/亩的地块相比，似乎显得“低调”了很多。

去年住宅用地供应大降

        事实上，从2008年开始，成都土地市场随着楼市交易量的走低，显现出与2007年的火爆状况十分不协调的大幅滑坡。不仅政府推出公开招拍挂的地块数量和价格开始下滑，而且土地二手市场的运转也稍显颓势。

        “土地市场价格底部已经显现。”正在城西一片区代理销售某楼盘的林远文认为，对于资金充裕的企业来说，市场气氛低迷，反而是以平价吸地、增加储备的好时机。但他同时告诫，成都开发商一定要吸取一些企业近两年规模扩张的教训，要关注企业转型发展，关注内部发展，加强企业的整合，成本核算，财务管理，加强现金流的管理。

        自从去年下半年开始，成都土地市场的激烈竞争似乎停止了，而此前屡屡拍出的“天价地块”也不再出现。据正合地产顾问机构提供的数字，去年成都市区土地供应1585亩，成交1576亩，商业类土地成为土地供应的主力，但住宅类土地供销水平较2006、2007年有大幅下降，供应面积仅为483亩。

        进入2009年，成都市国土局近期发布的部分地块预公告似乎在投石问路的同时，也激起了市场的兴奋。其中，东大街一心桥地块、原攀成钢区域地块和美国领事馆东侧地块均被业界看作今年“含金量”最高的“准地王”。但有专业人士认为，要重现2007年一块市区土地10多家企业竞争的火爆局面很难，而起拍价也可能不会逆势走高。

楼市向暖  地价或被低估？

        根据成都市房管局的数据，今年2月，成都市区商品房整体成交量达到11215套，合计99.22万平方米，环比今年1月增长72%，成为去年以来的最高月度成交量。如果以销售面积而论，2009年春节后的成都楼市甚至比2007年同期还高出近10个百分点。在小阳春行情的推动之下，很多开发商已开始涨价。从一百、两百到五百、六百，一点点地探测购买者的心理底线。

        不过楼市虽然向暖，但土地市场却未见复苏迹象。2009年以来，无论是成都市区，还是周边区市县，土地挂牌、拍卖多以起拍价成交。似乎成都土地市场还在延续着2008年的状况。

        “接下来市局将会推出一系列市区优质地块，到时候才是真正检验成都目前土地市场现状的时候。”成都市国土局土地拍卖中心一位工作人员对记者说，部分中心城区今年都将在土地市场上有较大动作，届时这一问题的答案将初现端倪。

        “成都目前的土地价格似乎受到了低估，尽管今年推出的土地数量极其有限，尚难以作为参照，但就去年下半年土地成交价格看来，每平方米楼面地价从数千元降到几百元的情况并不正常。”在二级土地市场打滚多年的李刚认为，现在开发商拿地的机会应该好过2007年，而今年拿到地块的开发商，更适宜项目的快速启动，相比高峰时期拿地，对现在才入市的项目而言，成本优势不言而喻。

        但是，市场的隐忧是无处不在的。来自星彦地产的分析师的观点是，根据成都市国土出让时的开工和竣工时间的规定，不少存量项目将会陆续进入销售阶段，预计在未来2年内，每年将为市场增加供应约952万平方米。“从数据看来，存量土地的天量住宅供应导致的激烈竞争，或将迫使成都房地产市场深度洗牌。”



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