一季度销售面积增三成 万科或增加开工量

每经记者  李丽  发自上海

        在一季度火爆的销售行情下，龙头大哥万科的市场策略有可能做出相应转变。去年一度缩减新开工面积的开发商们，有可能在万科的引领下，掀起增加开工量的浪潮。

        昨日，万科A（000002，SZ）在2009年第一季度报告中称，充裕的流动性，为公司利用市场调整的机会获取项目资源创造了有利的条件。同时，“公司继续坚持‘量出为入’的原则，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整。”

万科有望加大开工量

        昨日，一位知情人士向《每日经济新闻》透露，在今年一季度房源热销的背景下，包括万科在内的开发商都开始有增加供应的计划。“增加供应”主要体现在3个方面：获取土地、增加新开工量，以及加大已经拿到预售许可证项目的推盘量。

        去年，万科等房地产公司不约而同地减少了开工量。易居中国分析师薛建雄曾表示，当市场销售放缓的时候，房地产企业为保证充足的现金流，会相应缩减部分开工面积，以防止在资本支出方面花费更多。随着市场回暖、销售量大增，开发商们便会增加开工面积，以保证旺盛的市场需求，能够在公司的项目销售中得到体现。

        由于一季度良好的销售业绩，万科还对之前的计提减值准备进行了回冲。有业内分析师表示，计提减值回冲金额虽然并不是很多，但对于房地产行业和公司而言，都是一个市场转好的迹象。

        万科一季报称，由于南京金域缇香项目实际销售情况好于预期，根据评估结果，该项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元，增加一季度归属于母公司所有者的净利润1051万元。其他12个项目的计提金额维持不变。

现房存货量下降超15%

        事实上，经过今年一季度的热销，万科目前的库存量并不多。

        万科一季报显示，报告期内万科累计实现销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，同比分别增长33.2%和21.0%；实现营业收入81.6亿元，净利润7.7亿元，同比分别增长27.6%和7.1%。

        万科管理层认为，今年一季度成交量回升主要有三方面原因：首先，开发企业为加快消化库存，采取了各种策略积极促进销售；其次，信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本；第三，房地产市场已经调整较长时期，累积的大量自住需求存在一个释放的过程。

        受益于良好的市场销售，万科的存货结构进一步改善。期末，公司各类存货中，已完工开发产品  （现房）66.7亿元，较2008年底下降15.5%，占比仅7.9%；拟开发产品（对应公司规划中项目）317.4亿元，占比37.7%；在建开发产品457.8亿元  （其中包括379.9万平方米、合同金额307.1亿元的已售出未结算产品），占比54.3%。

        对市场后续发展，万科同时仍谨慎地表示，仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。



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