兴业证券分析，从今年前3个月的销售业绩来看，3月份一二线城市成交量普遍较2月份增长30%以上，约一半以上的城市增幅在50%以上。因此万科3月份成交量的环比大幅增长并没超出市场预期。
每经记者 翟敏 发自深圳
直击万科股东大会
万科总裁郁亮表示，2009年，房地产市场的调整还没有结束。自住需求成为绝对主流，低总价的中小户型更容易受到市场青睐，2008年万科的产品销售中，首次置业和改善性购房比例超过80%，90平方米以下的产品比例接近50%。
4月10日，深圳万科总部，万科2008年股东大会。
房地产经过了了一年多的调整，在目前有所回暖却又显得扑朔迷离的市场背景下，万科的年度股东大会显得格外引人注目。在昨日的股东会上，万科总裁郁亮表示，房地产市场的调整尚未结束，2009年将保持谨慎心态。万科董事会主席王石则透露，未来万科的市场占有率将力争从现在的2.34%提高到8%。
【年度大会】股东想听王石谈今年房地产
昨日上午9点多，上百位股东陆续从四面八方来到深圳万科总部，参加万科2008年度股东大会。
《每日经济新闻》记者在股东大会现场看到，一百多位股东挤满了股东大会会议室，许多股东因为没有座位只好站着。但是站着也没有减少股东们的热情，长达3个多小时的股东大会，许多人都聚精会神地听着，并不时做着笔记。万科董事会主席王石、总裁郁亮、副总裁肖莉以及多位董事、独立董事悉数参加了会议。一位姓张的股东表示，自己既是万科的业主，又是持有万科多年的股东，尽管去年在股市上缩水不少，但是依然看好万科，“投资地产行业最好的一家公司，我会看长一点，参加股东大会的目的，就是想听听王石对今年房地产市场的看法”。
【公司预测】调整未结束 注重中小户型开发
在去年整个房地产市场趋冷的情况下，万科2008年的业绩出现了下滑，2008年公司实现营业收入409.9亿元，增长15.4%；实现净利润40.3亿元，下降16.7%。
在过去一年，公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。2008年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。
对于2009年的房地产市场走势，公司总裁郁亮分析，虽然目前局部有所回暖，但经济政策还不明朗，经济环境持续变化，“调整还没有结束”。
郁亮表示，公司2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。
郁亮介绍，调整期内自住需求成为绝对主流，低总价的中小户型更容易受到市场青睐，公司加大了相应产品的供应力度。2008年万科的产品销售中，首次置业和改善性购房比例超过80%，90平方米以下的产品比例接近50%。
郁亮表示，公司将进一步往小户型、刚性需求方向调整。刚刚过去的2009年第一季度，在每个月的销售数据中小户型都占据了主导地位，第一季度的小户型比例已经占到58%，“公司会逐步把把房子从大做小。”
【王石豪言】市场占有率还要翻两番
最为吸引股民注意力是自由提问环节。
第一位股东自我介绍来自浙江杭州，她一开场便把万科夸奖了一番。王石笑着说：“你第一个发言就这样说，大家一定以为你是我们安排的托。”引得众股民哄堂大笑。
随后该股民问道，万科欲走工厂化模式，是否考虑过品牌输出？对此，王石表示，万科的业务很单纯，就是住宅。输出品牌是很慎重的事情，目前没有考虑。如果输出品牌，规模会迅速扩大，但是控制不好的话会导致很严重的后果。
有股民提出，有没有什么目标或手段来提高行业集中度，提升万科在行业内的市场占有率？王石表示，2008年万科的市场占有率从2.07%提高到2.34%，一直处于增加状态。但目前来讲，占有率还很低。美国前5大开发商，整体占有率是18%，日本是20%。平均下来每个开发商至少是4%。中国和日本比较像，人口多，比较密集。
万科作为国内市场占有率最高的公司，也只有2.34%。王石表示，万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%，初步预计这一点能够达到；但毕竟4%也只是平均数，第一位要达到6%～8%！
【机构看市】
乐观看待销售数据
刚刚公布的万科3月销售公告显示，2009年一季度，公司累计销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长33.2%和21%。这个成绩单已让不少机构开始动心，一位私募投资人对《每日经济新闻》记者表示，自己对地产股的投资相当重，因此也非常关心他们每个月公布的销售数据 。
一些券商也纷纷发表了对万科最新销售数据的看法。兴业证券分析，从今年前3个月的销售业绩来看，3月份一二线城市成交量普遍较2月份增长30%以上，约一半以上的城市增幅在50%以上。因此万科3月份成交量的环比大幅增长并没超出市场预期。
2008年3月，万科销售额达到66.8亿元，为全年最高，而次高的单月金额仅为53.4亿元。在未来几月，市场成交量还有望维持高位，同时2008年基数降低，万科的销售额增速有望在目前21%的基础上进一步提升。
此外，兴业证券认为3月份数据的一个亮点是单月销售均价出现了明显的上升，较1月份、2月份上升了近千元，达到8504元/平方米，基本接近了2008年的平均水平8594元/平方米，也高于已售未结算面积平均7919元/平方米的单价。此前1月份、2月份的均价维持在7500/平方米～7600元/平方米，在2008年底的基础上下滑了约500元/平方米，一度使市场对万科2009年毛利率下滑幅度产生了较大的担忧，而3月份价格的回升表明这并不是市场趋势的反映，而可能是由销售项目的市场结构和地域分布造成的。
对于万科今年的发展方向，高管们还是比较谨慎地评价现在的销售情况。上述私募人士表示，随着销售数据的转暖，从今年初以来，已经有相当部分的资金甚至包括基金开始回补万科的筹码，在目前位置，万科基本上已经处于一个比较稳健的价值区域。
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