停工缓建多个项目万科去年省现金50亿?

每经记者  李丽  发自上海

        陈啸天认为，2008年上市公司采用停工缓建的策略稳定地控制了现金流出，为企业未来可持续的发展提供有利的契机。

        4月7日，世茂房地产（00813，HK）发布2008盈利预警称，集团去年利润可能减少，主要原因是2008年没有新的重大投资物业完成，也没有出售附属公司部分权益的收益。

        去年房地产市场形势大变，不少上市公司采用了停工缓建的策略。克而瑞（中国）首席研究员陈啸天认为，若项目预期收益较差，市场调整时，缓建延后上市甚至停工整改后再上市，可以使项目避免受市场冲击，如万科的部分项目。经过多次调整开工计划，万科实际完成开工面积、竣工面积比计划减少32%、15%，如以1000元/平方米的单位投入计算，预计万科将合计减少50亿元左右的现金流出。

顺应市场  万科调整多个项目

        据悉，万科去年停工、缓建的项目，主要是2006年、2007年高价拿到的土地。根据CRIC系统跟踪监测，南京万科金域蓝湾项目的成本价格已高出周边同类产品700元/平方米，若该项目按原计划开工，万科在价格上的劣势将更明显。市场竞争力不足，以及整体市场低迷，使万科金域蓝湾不得不采取停工缓建的措施。报告期内，该项目已经有了优化景观及配套商业、减小会所、降低装修标准的计划。

        根据CRIC系统跟踪监测显示，和南京万科金域蓝湾的情况相似，无锡金色城市项目的成本压力与市场压力并存，项目盈利难度大，万科采取了缓工调整产品定位、降低目标价格的策略，以获取市场竞争力。此外，万科在杭州的金色家园项目，因其首置产品总价过高、精装修配置过高、产品竞争力不足等原因，不得不进行调整。克而瑞（中国）的研究报告认为，为稳健经营，万科还为部分项目进行了减值准备的计提。

效果：节省50亿现金支出

        陈啸天认为，去年万科和中海外顺应市场而下调开工面积，对控制企业现金流出起到了锦上添花的效果。

        2008年，经过多次调整开工计划，万科实际完成开工面积523万平方米，竣工面积529万平方米，分别较计划下降325万平方米和160万平方米，降幅分别达32%和15%。陈啸天说，如果以1000元/平方米单位投入计算，预计万科将合计减少50亿元左右的现金流出。截至2008年底，万科现金及现金等价物约为200亿元，较上年增加30亿元。而在销售情况不佳的情况下，万科依然能稳定控制现金流出，一定程度上归功于万科的停工策略。

        陈啸天表示，除了财务安全方面，现金的回流还可以使企业在土地市场中保持主动，为长期发展摊薄土地成本。克而瑞（中国）的研究报告称，2008年万科新增土地成本平均楼面地价约为1737元/平方米，同比下降51%。如果按1700元/平方米计算，万科利用停开工所“节约”的50亿元左右的现金可以购买294万平方米土地储备。

        陈啸天说，由此来看，通过停工缓建所减少的流出资金，可以灵活地运用于获取土地方面，为企业未来可持续的发展提供有利的契机。

隐忧：或打乱开发节奏

陈啸天认为，无论从项目运作还是资金调度，停工改建对企业都起着积极的作用，但同样有一定弊端，尤其是在运用不当的情况下，反而会打乱企业开发节奏，影响企业可持续发展。

        在开发周期中，获取土地、开竣工阶段是企业资金投入最大的两个部分。如果相应地降低开工面积和竣工面积，也就意味着企业在该阶段中的资金投入量减少，如绿城、中海外等。但是从整个开发周期来看，弱市时停工，若跟不上市场回暖的节奏，企业产品在后期供应上会出现短缺，这样销售业绩势必受到影响。

        在2008年实施停开工策略的企业中，首创置业是减少开竣工面积幅度最大的企业之一。2008年初，首创置业计划动工面积为150万平方米，调整后计划降至60万平方米，降幅达60%；计划竣工面积由142万平方米下降至104万平方米，降幅为26.76%。公司2008年的销售面积不过34万平方米，而停开工面积却达到90万平方米，是销售面积的3倍左右。停开工面积过多无疑给首创置业未来2～3年的业绩带来了压力，令人对其长远的发展感到担忧。



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