每日经济新闻

    “小阳春”里 深沪穗写字楼寒气逼人

    2009-04-07 02:23

    “写字楼市场与经济面联系更密切,世界金融危机一日不好转,写字楼的空置率一日难降低。”

    每经记者  翟敏  发自深圳

            相对于住宅新房和二手房市场而言,写字楼市场与经济基本面联系更为密切,因此其复苏之路,或许也更为漫长。

            随着3月楼市数据的陆续公布,2009年第一季度行情逐渐明晰,成交量井喷,“回暖”、“小阳春”之说此起彼伏。

            然而,《每日经济新闻》记者昨天综合上海、广州、深圳三地的写字楼市场第一季度数据后发现,虽然楼市总体呈现复苏态势,住宅新房以及二手房成交量快速反弹,但写字楼市场却依旧低迷,截至2009年一季度,仍出现环比下滑的态势。

    深圳:连续4个季度租金下调

            房地产专业服务机构第一太平戴维斯近日报告称,深圳市甲级写字楼空置率在第一季度下降0.5个百分点至15.7%。虽然第一季度的市场活跃度略有回升,但深圳全市吸纳量仍受到抑制,第一季度净吸纳量约为9273平方米。原本计划入市的两座甲级写字楼推迟日期,第一季度市场无新增供应。

            该报告显示,2009年第一季度,深圳甲级写字楼平均租金约为人民币122.8元/平方米/月,环比下降11.2%,这已经是深圳写字楼连续4个季度的租金下调。

            据预计,2009年深圳将有5个项目合共25万平方米的甲级写字楼新增供应,租金将面临持续下行调整的压力。

            记者走访深圳多座写字楼发现,许多写字楼外都打出了“招租”的广告字样,一些写字楼内也有大量办公房空置。在福田、罗湖等CBD核心地带,还有大批甲级写字楼正在建设之中。

    上海:空置率创5年新高

            高力国际公布的最新统计表明,2009年第一季度,上海甲级写字楼的平均空置率达12.3%,较去年第四季度上升约两个百分点。创下2005年以来的新高。超甲级写字楼空置率升至14.0%,普通甲级写字楼空置率升至11.4%。

            据了解,2009年一季度,上海有两栋写字楼交付使用,为市场带来共约9万平方米的新增供应。但由于市场环境不佳,预租情况并不理想,目前上述两座写字楼平均空置率均超过50%。第一季度甲级写字楼新增吸纳量不足3500平方米,仅为2007年和2008年同期的约3%。

            租赁市场的持续低迷也使得上海甲级写字楼的平均租金降至7.6元/平方米/天,环比降幅为6.2%。另据介绍,上海几乎所有的甲级办公楼(包括超甲级)的实际租金已降至10元/平方米/天以下,普通甲级写字楼平均租金已跌破7元/平方米/天。

    广州:租金跌至06年水平

            据第一太平戴维斯发布的报告称,2009年广州第一季度写字楼租金下跌3.7%,为124.8元/平方米/月,已跌至2006年第四季度时的水平。

            由于租金的下调释放了被压抑的潜在办公物业需求,本季度市场空置率下降约2.7个百分点,但仍然高达17.6%。

            第一太平戴维斯认为,本季度跨国企业普遍缩减开支,对办公物业的需求持续减少。与此同时,中资企业受租售价格下降的利好影响,表现出的市场需求则相对旺盛。

            据悉,年内将有至少24.3万平方米新增甲级写字楼投入使用,这些写字楼集中于珠江新城区域,这有可能使该区域入驻率和租金水平进一步下跌。

    专家:市场或持续低迷

            21世纪不动产深圳泛城房地产某区经理赵亮表示,目前写字楼市场“确实很不好做”。他认为写字楼市场萎缩主要由于以下因素:一是受经济危机影响,许多公司搬迁或者倒闭,导致市场需求降低;二是客户为了降低成本,原先租较大的写字楼,现在面积缩小,或者从原来的甲级写字楼降为租用普通写字楼。

            上述因素直接的影响便是写字楼市场成交的低迷以及价格的下调。赵亮表示,“写字楼价格目前已大概下降了10%~15%”。

            调查显示,预计2009年深圳将有5个项目合共25万平方米的甲级写字楼新增供应;广州年内将有至少24.3万平方米新增甲级写字楼投入使用。业内人士分析,新增供应的入市,将进一步提高空置率,价格将继续下降。

            财富同道会首席经济学家王亮认为,写字楼市场的连续下滑,除了受经济大环境影响之外,还缘于CBD区域连续新增供给过多。

            易居中国杨红旭坦言,相对于住宅新房和二手房市场而言,写字楼市场显得糟糕。“写字楼市场与经济面联系更密切,世界金融危机一日不好转,写字楼的空置率一日难降低。”



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