稳健投资者自述：如何7年内在深圳拥有4套房产

　　我是一个来自农村的孩子，父母都是农民。 　　2000年初来深圳的时候，一穷二白，工作没有着落，怀揣一个不出名的大学毕业证书和学士学位证书。2007年，也就是在深圳奋斗7年之后，我落户深圳，拥有4套房，资产数百万，已经走入财富快车道。 　　侥幸的炒股经历 　　炒股，整体来说，我没有亏。主要有2个阶段：1998年入市，2001年退出；2006年初再入市，2007年5月再退出。 　　1998年入市，是因为读书的关系，我的专业与此密切相关，在这段时期里，我经历了5·19行情。2001年彻底退出，是因为熊市的来临，我被跌得没有脾气。还好，那时候只投入了一个月的工资，亏损不多。亏损的原因，主要是听信了某券商工作人员，买了ST，后来该股变成了PT，再后来退市到了三板，到现在还持有，已经快7年了，投入2280元，现在只有不到288元的市值。亏损的是少量金钱，但我却获得了宝贵的投资经验。 　　2006年，我看大牛市已经来临，就动用了一些资金，果断入市，股价一路飙升。一直到2007年5月份，我看股价涨幅已经非常可观，把所有股票全部抛出，收益率为100％-120％，我知道有些人当时的收益率高达300％，但不知道他们现在是否还在股市里。我卖得有些早，后来股市继续飙升。大量散户杀入，A股开户数日创新高，指数也创出历史最高。但是我仍然非常冷静，毫不动摇，守住资金，不再入市。很多股评家都鼓吹，牛市不言顶，但是根据我的投资经验，股市即将见顶。当时，很多人都相信所谓的股评家，行情会上10000点甚至20000点，牛市会持续到奥运之后。但我判定，熊市将在奥运之前的半年里出现，在大家满怀希望期待奥运行情的时候，正是庄家和大机构全身而退的时候，否则，等到奥运过后，机构出货将非常困难。基于以上判断，我克服了贪婪，顶住了寂寞，终于在牛市赚了一把。股市有句名言：逃顶晚一步不如早一步；抄底早一步不如晚一步。直至今天，我再没进入股市，处于休眠状态，等待下一轮牛市的到来。 　　我的第一套房 　　我第一套房是交了首期按揭买入的，第二、第三、第四套都是没有投入任何自有资金买入的。现在4套房子都在供，但是我都是在行情启动前买入的，所以租金完全可以抵供，再过十几年，我就拥有这些房子完全产权了。 　　从2000年毕业到2003年，工作38个月，我省吃俭用，除去房租和日常费用，省下了13万人民币，这笔资金也成为了后来我投资的原始积累。13万元，买房还是不够付首期的。当时的房价在6000-7000元左右，按照3成首付，100平方米的房子首付需要20万元，还要交契税、印花税等。怎么办？由于当时股市不景气，很多亲朋好友手头还是有些闲置资金的，借钱较为容易而且免息，我调动各种关系，终于，我借到了16万元。在多次看房后，我敲定了一套100多平方的房子，位置在深圳市中心区，那时候很幸运，房屋契税才1％，在我买房子后的2个月，房屋契税就提高到1.5％，省了几千元的契税。 　　理财技巧很重要，而且要善于利用各种优惠措施。买第一套房，我省了2万多元。当时，很多开发商为了加快资金回笼，会推出一些优惠措施，比如：一次性付款会比银行按揭每平方优惠200元。而同时，某商业银行为了抢夺房贷客户，也推出“直客房贷”，对于新房，客户到该银行申请按揭，银行把房子的总价款打到开发商户头上，这样开发商就可以以一次性付款的优惠卖给买房者。房子办理房产证后，该房再抵押给银行。这样，我就对开发商说，我以一次性付款的方式买房，以优惠的价格签订了认购书；同时，我拿着认购书又向银行以按揭的方式申请房贷，银行大概3个工作日就放贷了，这样我以按揭的方式，获得了一次性付款的优惠。在这单交易中，每平方米得到优惠200元，房子100多平方，从而省了2万元。2005年5月，该房子增值30％，到2007年的最高峰，该房子总值增加了200％。这就是按揭买房进行投资的杠杆作用。运用得好，可以四两拨千斤。 　　我的第二套房 　　2005年，第一套房还没有供完，我就寻思着买第二套房。那时候房地产还没真正热起来，股市也处于熊尾，居民存款储蓄率很高，银行资金比较充裕，有放贷任务。由于我有第一套房，加上工作比较稳定，银行可以给我发放10万-15万的免抵押信用贷款，贷款利率比市场利率还有一定程度的优惠。于是，我当即决定借出这笔低息贷款，并寻找投资机会。拿到贷款以后，我先后参加了深圳土地房产交易中心的房产拍卖。经过几个回合的举牌，其成交价都超出我的预期，我是一个稳健的投资者，太高的出价我不会应拍。 　　走在深圳的大街小巷，我非常关注各个楼盘的情况。终于在2005年年底，发现中心区某楼盘有小户型的房子出售，售价仅为每平方8000多元。经过计算，我发现其投资回报率比较高，且是成熟社区。于是，当天上午10点多在该楼盘看房，半个小时后到银行交付首期，11点多在开发商处签订购房合同，下午2点去律师事务所办理按揭手续。买一套房，在5个小时内完成所有的手续，其效率是非常之高。 　　在买房之际，我跟售楼小姐说，价格是否可以再优惠一些？她说可能性不大。后经与其销售主管砍价，打了个九九折，这样，我的房子一下子就少了3000元。后来下电梯的时候，售楼小姐告诉我，这个楼盘她卖了不少，但我是第一个直接去找他们上司并获得优惠的买房者。这套房在2006年初的总价是30万，到了2007年最高峰是65万-70万。月供1400元，而租金却可以达到2200元。 　　我的第三、第四套房 　　2007年，房价大幅飙升，房产投资非常活跃。这样，我的第一套房、第二套房的总值均飙升了不少。银行的贷款经理告诉我，我的房子可以加按，可以贷出更多的钱出来投资。 　　于是，我提出申请，并以市场利率的85％的优惠利率贷款30万。我把这30万元分成第三、第四套房的首期，向某银行申请按揭。由于当时还没有出台第二套房首付比例提高及不能享受优惠利率的有关细则，所以，我的所有贷款都是按照市场利率的85％的优惠利率获得的，这也为我省下一大笔利息开支。2007年，深圳的房价飙升得非常快，我知道投资回报率将非常低。所以，我的第三、第四套房子并没有在深圳买，而是选择了周边某城市。从目前的房租行情来看，其租金回报要比深圳高出80％-100％。我买的是二手房，高层、带电梯、精装修、送全家私家电，所以为我省下了大把的装修费用和家私家电购置费用，一接手就可以转租。目前，这2套房基本上都是租可抵供。所以，有人问我2007年买的两套房有没有套牢，我告诉他，我不在楼市的高风险地区买，所以一切都很顺利。 　　我是稳健的投资者。到目前为止，我的4套房子买的都是现房，即买即住。我不是炒楼族，不买期房，不通过短期操作来获取差价。租金支付月供，就这样，来到深圳7年后，我拥有了四套房产。