每经记者 杨羚强 发自上海
五合国际智库总经理邹毅表示，大量计提存货下跌，会导致企业净资产账面价值减少，进而大幅度提高企业的市净率比例，会使资本市场重新调整对公司股价的估值，可能造成公司股价下跌，这是许多公司不愿看到的。
中原地产对上海、北京、深圳等12个城市的土地市场进行的监测结果显示，国内住宅用地价格已大幅下跌，平均成交价在2月又创新低，仅1200多元/平方米，比过去12个月的平均价格低17%。中原地产分析师宋莉表示，目前的土地价格已较上一年跌了近三成。
土地成交价格连续探底，让开发商不得不为之前高价购买的土地担忧。但是，已公布年报的25家上市房企一共只计提了近20亿元的存货跌价准备。但市场人士估计，2008年房地产行业土地价格的“缩水”不会只有20亿元。
大部分上市房企不愿意谈及因地价缩水造成的资产缩水。截至昨日，仅少数上市房企宣布为部分高价购买的土地计提跌价准备。
保利地产
计提2.99亿元存货跌价准备
在已公布年报的房地产企业中，保利地产业绩增长幅度较大，销售面积为258.49万平方米，同比增29.48%；销售金额205.11亿元，同比增长20.36%；实现净利润22.38亿元，同比增长了50.35%。在保利地产“优秀的成绩单”中，仍然作了计提2.99亿元的存货跌价准备。
“本公司开发用土地列入‘存货－开发成本’科目核算。存货成本高于其可变现净值的，相应计提存货跌价准备，计入当期损益。”保利地产这样解释作出计提存货跌价准备的原因。
虽然“勇敢”披露了自己购买的土地价格“缩水”，但保利地产年报并未披露具体是哪一幅或几幅目前属于需要“跌价”的范畴。
保利地产年报显示，仅2008年公司购得的土地储备就有594万平方米，2007年购得的土地储备也有420万平方米。虽然保利地产在土地成本控制方面做得较好，但在市场高峰时买入的土地价格，显然比目前的土地价格高。中原证券研究所的分析师魏博认为，在2009年，保利地产不排除有继续计提存货跌价准备的可能。
其他房企
仅少数房企计提存货跌价
与保利地产一样，被称为“行业最透明、最公开企业”的万科，也勇敢地面对因2007年高价购买土地而可能造成土地价值缩水的风险。万科2008年报显示，公司已根据市场情况对可能存在风险的13个项目作了计提存货跌价准备。
除了保利地产和万科，陆家嘴也披露公司计提了近4.2亿元的存货跌价准备。不过，陆家嘴的存货跌价准备是2007年账面上延续的财务余额，并非新增款项。
根据中原地产的调查，在2007年，开发商纷纷出巨资购地。以中海为例，当年出资购买的土地金额高达201.02亿元，几乎和当年中海在内地房屋的全部销售额相近。在土地储备方面，金地购买504万平方米土地花费了161.61亿元，超过了当年的销售额。情况类似的还有富力地产。
其中，金地的成本投入无疑是最高的，每平方米的土地楼板价接近3200元。中海的土地成本则接近2000元/平方米。
虽然上述开发商购买的土地成本大多偏高，但截至目前，除了万科和保利地产等少数开发商公开了计提存货跌价准备，其他大多数开发商并未公布在2007年高价购入的土地如今价格“缩水”的情况。
以刚刚公布年报的富力地产为例，年报中仅谈及公司在2008年放缓土地储备节奏等情况，对之前高价购得的土地将会如何处理并未给出任何答案。
2007年高价购入长沙地王的北辰实业的年报显示，对部分库存商品计提了54.8万元的跌价准备，并且明确表示除了上述库存商品外，其他存货（包括土地）的可变现净值均不低于账面价值。
原因分析
计提会使公司股价下跌?
为何开发商羞于谈 “跌价”？中房指数研究院上海分院分析师张琪表示，开发商可能看好后市，并不认为目前手中的土地价格 “缩水”。同时，目前土地价格下跌，仅仅只是平均值的下跌，并不代表所有地价都在下跌。很多项目附近的土地近一两年都没有过成交，估价师估价只能依靠同一级别的其他土地的成交价格作出判断，很难精确估计出土地的价格。
张琪进一步表示，各家开发商的财务制度、企业文化、项目上市时间以及对后市的看法各不相同，拿地的成本也不一致，使他们对处理跌价土地的态度有所不同，一些公司对高价购买的土地未作跌价准备也在情理之中。
五合国际智库总经理邹毅表示，大量计提存货下跌，会导致企业净资产账面价值减少，进而大幅度提高企业的市净率比例，会使资本市场重新调整对公司股价的估值，可能造成公司股价下跌，这是许多公司不愿看到的。
邹毅表示，2007年以来，土地市场价格连续下跌，各家开发商的土地储备面临着“缩水”的问题。但为了让企业的财务报表好看一些，或为了公司股价走高,方便公司再融资，因此部分开发商不作存货跌价准备。
业绩展望
实际亏本的开发商并不多
目前，开发商的土地储备价值和买入时相比有一定的“缩水”，但真正亏本卖房的开发商还是少数。
一方面，近期的土地市场有回暖的趋势，给了开发商新的希望。中原地产的研究数据显示，在2月的土地公开市场上，挂牌成交的土地多达27幅，比1月增加了近一倍，成交面积更是增加了将近两倍。随着楼市的回暖，开发商对居住用地的需求将重新增加。
不过，中原地产分析师宋莉表示，眼下谈土地市场的回暖为时尚早，至少还要过半年，土地市场才有可能重新回暖。即便土地市场回暖，经历了去年楼市的寒冬，开发商也不会像过去那样出手阔绰。因此，土地价格要想回到2007年高峰时段的价格，短期内可能性不大。
另一方面，大部分上市房企的土地储备充裕，除了2007年大量储备的土地外，还有一部分是2007年前就已低价购买的土地。这部分土地并没有受到目前土地市场连续阴跌的影响，开发商将这部分项目建成销售也不会亏本。
事实上，除了龙湖地产、富力地产等少数企业外，很多开发商在2007年高价购买的土地目前都没有进入开发阶段。
专家建议
疏导开发商合理降价
市场观察
短暂春天难掩寒意
每经实习记者 张敏 发自北京
进入3月以来，北京、上海等一些大城市的商品房成交量不断上升，房价也随之上涨，某些知名楼盘的上涨幅度甚至达到20%。“楼市回暖”之声不绝于耳。
但中原地产华北区域总经理李文杰认为，这次涨价潮是一个见底反弹的过程，能否持续还不好说。“去年积压了一年的刚性需求在年初的这段时间里集中释放，是这次提价的根本原因。”在今年经济形势并不明朗的前提下，房地产市场的前景不容乐观。“要解决房地产业产能过剩的问题，只需要两点：一是降价，二是时间。”
上海五合国际总经理邹毅表示，成交量稳步攀升，主要得益于楼价整体价格的下滑，如果失去这一前提，后市发展或许不容乐观。
国家信息中心经济预测部副主任祝宝良认为，近期个别楼盘房价的上涨并不是普遍现象，无法改变房价整体下跌的趋势。
易居中国分析师薛建雄预计，未来3个月，多数楼盘仍将以平价或降价为主。
媒体转载、摘编本报所刊作品时，请注明来源于《每日经济新闻》及作者姓名。
每经订报电话
北京： 010-65072776
上海： 021-61213899
深圳： 0755-33203568
成都： 028-86516389 028-86740011
每日经济新闻客户端