产业地产低迷却仍通过变更募投项目投资？东湖高新回复监管工作函：新项目体量不大，开发节奏较快

4月8日晚，东湖高新（SH600133，股价11.65元，市值124.22亿元）回复了上交所对公司变更募投项目事项的监管工作函。 此前，东湖高新位于长沙、合肥的两个募投项目，计划于2024年交付，但因产业地产行业整体下行等因素，招商去化进程缓慢，预计收益率低于原预期。3月22日，东湖高新公告变更募投项目，将4.73亿元募集资金用于位于武汉大本营及重庆两江新区等三个产业园项目。 但是在产业地产市场低迷的背景下，新的募投项目能否取得预期的经济效益？东湖高新在回复公告中进行了测算，认为三个新项目属于“小而美”的园区开发类项目，具备良好的经济效益可行性。 两大原募投项目进度不到50% 2021年4月，东湖高新通过发行可转债募集资金15.37亿元，其中8.2亿元拟用于长沙东湖高新金霞智慧城项目（以下简称金霞智慧城项目）、东湖高新合肥国际企业中心项目（以下简称合肥国际项目），两个项目均计划使用募集资金4.1亿元，分别计划于2024年12月、2024年6月交付。 截至2023年12月31日，上述金霞智慧城项目、合肥国际项目募集资金使用率仅40.05%、47.21%。东湖高新表示，受区域政府规划及产业方向调整、区域产品市场供给及竞争激烈、项目周边城市功能配套不足因素影响，直接导致项目招商去化进程缓慢，预计收益率低于原预计收益率。 《每日经济新闻》记者注意到，在回复监管问询的公告内，东湖高新对上述两个项目的进展缓慢原因进行分析，均提及工业用地市场降温明显，区域市场竞争加剧等因素。 如金霞智慧城项目2020年开工时，区域内仅有3个在售竞品项目，而目前周边6公里范围内已有同类产业园8家；合肥国际项目立项时周边商业办公楼项目不多，但近两年来已有3个孵化器项目，2个销售型同类园区项目。“产品市场供给及市场竞争日趋激烈，逐步导致公司原募投项目去化不及前期可研预期。” 因此，东湖高新决定变更募投项目，将剩余未使用的4.73亿元募集资金用于武汉国际智造中心产业园项目一期项目、东湖高新智慧科技产业园项目（一期）项目、武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目，分别计划使用募集资金1.6亿元、1.3亿元、1.83亿元。 当前，东湖高新的科技园区板块仍面临产业地产市场低迷、企业客户投资观望的整体行业变化，公司仍将募集资金用于产业园项目是否合理？ 东湖高新在回复公告中表示，面对整体行业变化，公司重点聚焦核心城市，持续夯实武汉大本营及沿长江经济带布局；聚焦智能制造、生命科技、新材料等主导产业打造主题园区；适度控制单个园区项目规模，积极争取更利于企业发展的产业政策。“公司对产业地产形势抱以持续观望和乐观态度，认为企业将加大固定资产投资力度，对市场销售回暖抱有信心。” 公司称三个新项目属于“小而美” 据东湖高新所述，上述三个项目整体体量不大，开发节奏较快，属于“小而美”的园区开发类项目，可快速实现资金回笼及良好的现金流，具备良好的经济效益可行性。 公告显示，三个新项目投资总额合计8.03亿元，原募投项目投资总额合计12.96亿元。 那么三个新项目是否也会面临原募投项目的竞争态势？东湖高新对此披露，武汉国际智造中心产业园项目一期项目所在小片区范围内高标准生产厂房稀缺，且本项目已明确厂房部分可全部分割销售，相比竞品项目竞争优势更明显；东湖高新智慧科技产业园项目（一期）项目周边2公里范围内缺乏销售型工业园区楼宇产品，且招商基础条件良好；武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目为区域内为数不多可分割销售的品质园区，为快速招商去化奠定基础。 对于科技园区板块，记者注意到，2024年以来，东湖高新正在通过参与出资设立基金以加速该业务转型。 3月28日和4月23日，东湖高新先后宣布参与出资设立广州工控东高科技产业股权投资合伙企业（有限合伙）（暂定名）、武汉东湖高新前沿科技产业投资基金一期（有限合伙）（暂定名），基金规模分别为5亿元、1.2亿元。东湖高新对两家基金认缴出资比例均为49%，其全资子公司武汉东湖高新股权投资管理有限公司作为基金的普通合伙人，认缴出资比例1%。 两家基金将专注于投资智能制造、集成电路、光电子信息、数字、新能源与新材料及其他前沿科技领域的优质企业。东湖高新表示，公司出资设立上述基金，是加快公司科技园板块转型发展的重要举措，通过基金形式开展产业投资，能够提升科技园区企业质量，促进公司业务发展，提升公司综合竞争力，吸引和撬动社会资本共同支持科技创新企业的发展。