12月14日，北京、上海先后发布重磅新政，对普通住宅标准、购房首付比例、房贷利率等进行了优化调整，在降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本等多个层面上释放利好。
其中，在首付比例方面，北京首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例城六区为50%，非城六区为40%；上海首套住房最低首付款比例调整为不低于30%，二套住房最低首付款比例调整为不低于50%，但部分行政区全域实行差异化政策，该比例调整为不低于40%。
一天之内，京沪同时释放政策大招，将有利于激活市场，提振购房人信心，助力楼市回暖。
不只是一线城市，今年以来，政策加码不断。据中指研究院统计，2023年1-11月，全国已有超200省市（县）优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。
但受制于市场整体需求和购买力，企业销售端仅有少数房企能够逆势突围，表现出较强的增长韧性。
克而瑞数据显示，2023年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3901.9亿元，环比下降4.1%，同比降低29.6%。具体来看，近六成百强房企11月单月业绩环比下降，超四成百强房企同比、环比双降，另有25家百强房企单月业绩环比降幅大于30%。
特殊背景下，市场呈现两大趋势：
一是房企之间的分化加剧，进入新一轮洗牌期。累计业绩方面，2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379亿元，同比下降14.7%。其中，销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家；百亿房企108家，较去年同期减少10家。房企整体仍未走出困局，11月四成开发商同环比业绩双降。
逆势之中，不少央国企优势凸显。中指研究院企业研究总监刘水分析指出，央国企销售表现仍较为强劲。2023年1至11月，销售额同比增长超过10%的大型企业为包括中海、华润、国贸地产等，这些央国企融资保持通畅，拥有品牌优势，销售表现较好。
二是城市之间分化加剧，竞争空前激烈。高能级城市表现强于低能级城市，从11月数据来看，二三线城市成交环比回落，降幅超一线，如南京、郑州、长春等延续筑底行情，环比跌幅均在5%以内；与此同时，随着低能级城市的市场缩量，一线城市竞争进一步加剧。
尤其是北京这类高能级城市，随着更多房企的涌入，竞争比以往更加激烈，区域内的业绩贡献稳定性承压，只有极少数房企能够延续稳定业绩表现。以北京中海为例，2023年1-11月中海在北京房企权益、流量、全口径榜单中均名列首位，并持续放大领先优势。
据克而瑞统计，2023年1-11月北京TOP30房企权益销售额共计2770.29亿元。中海权益销售金额461.02亿元，断层领先，领先第二身位达到百亿以上；城建权益销售金额339.06亿元，位列第二；华润权益销售金额221.34亿元，位列第三；首开股份、信达置业、金茂集团权益销售金额也超过了百亿元。
在流量金额及全口径金额排行榜中，中海分别以427.46亿元、501.22亿，亦分别稳列首位。
值得关注的是，这已经是中海在北京连续5年成为业绩榜首，成为逆周期中少数在北京展现稳定经营业绩的房企。
2023年，房地产市场走到了转型升级的“深水期”。早前，中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
可以看到，当前房地产市场已经从卖方市场过渡到买方市场，购房者开始掌握更多的主动权，房企竞争日趋激烈。在市场的变化与竞争压力下，行业发展模式全面回归本质，以产品力提升竞争力的时代正在开启。随着北京市场竞争白热化，房企排名卡位战升级，越来越考验房企在产品、拿地端的全盘策略。
11月，央国企以及部分优质民企凭借热点区域布局和积极的推盘去化，在这一轮周期中依旧坚挺。排名靠前的房企销售增长更为抢眼，中海、城建权益金额业绩增长都超过20亿。
复盘今年北京市场的热销盘，北京城建天坛府、中海富华里、中海都阙台、中信国安府、中海首开湖光玖里、中海和瑞叁號院等项目赫然在列，1-11月销售额均超50亿。
值得关注的是，上述50亿+热销级别的项目，中海占据四席，成为今年北京市场卖出50亿+项目排名首位的房企。2023年北京中海坚持积极的推盘策略，不只是中海富华里、湖光玖里、和瑞叁號院，包括热销超33亿的中海长安誉同样表现不俗。
从近5年销售业绩看，北京中海已经连续5年位居北京市场销售额榜首，成为逆势之中稳定发展、稳健经营的标杆房企。
良好的业绩表现和规模背后，是中海土储的基本盘和对北京的长期深耕。中海对北京的重仓体现在不断的土地获取上，作为北京老牌的开发商之一，北京中海连续多年在京获取土地，也支撑了中海在京遍地开花，拥有多达16个在售项目。
土地获取方面，中海并不盲从，这依赖于中海对政策变化的审视。2021年，中海一方面加速项目出清；另一方面，海淀永丰成为中海唯一下注板块。
2022年，中海再度发力，以总成交金额259.55亿、共计6块宅地的成绩位居北京土拍市场成交额和土地成交宗数榜首。
2023年，北京再次优化集中供地，上半年房企新势力在北京夺地，面对土拍市场的不确定性，北京中海错峰补仓，年末斩获丰台北宫以及郭公庄两重磅地块。
北京中海上述补仓投资逻辑背后，是其对高潜板块洞察力和较强挖掘开发能力的体现。北京中海专注坚持价值地段打造主流产品，近年来，无论是优势的板块的高筑壁垒，如永丰、古城、大红门等，还是对于新出板块的踊跃发掘，如中央墅区、亦庄河西区等，都展现了中海对高潜板块的积极探索。而中海之于高潜板块，也拥有洞察区域利好的能力，如首入金盏的拾光里便逢金盏自贸区的成立。
区隔板块，在产品上，中海三大产品系具备很强的“迎合”北京客群的能力。作为在京深耕28年的房企，中海面向北京市场推出了藏峰系、拾光系、悦燃系三大核心产品系，今年热销的和瑞叁號院为藏峰系迭代作品，富华里、湖光玖里为拾光系作品，这些产品精准匹配了当下客群的需求。
当前，“交付力”成为楼市的关键词，中海等头部房企纷纷优化客户体验并搭建出品质交付的全流程服务体系，实现交付闭环。具体来看，北京中海的交付闭环贯穿预热、把关、兑现三个全流程。
首先是以实景呈现为项目交付预热。在项目持销期，中海的实景展示区便显示出了强大的产品自信，据统计，2023年中海的实景展示涉及三大产品系的五个项目，收获准业主好评。
在把关层面，北京中海进行严格的质检把控。北京中海把品质交付作为核心工作，并建立了完整的交付流程，并通过交付前的“七重质检”前置交付体验。对于新居，中海给了客户足够的发言权。在交付前的一个月，中海以“工地开放日”的形式与业主进行的“非正式会面”。开放日期间，业主对项目的反馈，最终都能在交付当天兑现。
2023年是中海的交付年，这一年中海展现了十足的兑现力。据统计，今年中海已交付或将交付2座藏峰系—中海甲叁號院、中海京叁號院，1座悦燃系—中海寰宇视界，1座拾光系—拾光里。北京中海把品质交付作为核心工作，并建立了完整的交付流程，聚焦每一个交付细节。
北京中海像市场的压舱石；而不单单是北京中海，北京楼市能否延续较为稳定的表现和韧性也至关重要，如果北京楼市能率先走出“筑底周期”，将对市场具有重要意义。
中原地产首席分析师张大伟认为，当前北京市场已经有了“触底”迹象，部分跌了20%-30%价格的房源开始成交，因此他判断2024年2-3月大概率会有一波轻微小阳春。对于在京房企而言，是否能顺利抓住楼市周期转换中这类可能的“小阳春”，将对未来销售和业绩端产生直接影响。
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