中国金茂上半年销售额860亿元 差异化竞争战略助力回款率创历史新高

文/史现

北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、上海静安天悦和横沔玖境、北京望京樾……一个一个签约额超20亿元的热销楼盘，诠释着中国金茂在高端改善住宅领域的市场影响力。

8月29日，中国金茂（HK:00817）发布2023年中期业绩报告，上半年，公司累计取得签约销售额860亿元，较上年同期增长23%，行业排名提升1位至TOP11，稳居全国房地产企业第一梯队。

根据公司管理层在业绩会上介绍的信息，中国金茂半年累计回款909亿元，回款率106%，创下历史新高；“三道红线”各项指标保持绿档水平，延续了稳健安全的发展态势。

中国金茂董事长张增根在业绩会上强调，房地产已经逐步回归消费属性，行业进入发展新阶段，“中国金茂整体持续稳健发展，积极响应国家要求，以‘城市运营商’为战略定位，推动‘双轮两翼’升级，逐渐形成的差异化竞争优势，公司管理层对未来持续发展保持坚定信心。”

因势而变作出战略调整

这是第二季度经历管理层平稳更迭之后，中国金茂交出的首份成绩单。新管理层上任之后，公司结合外部形势的变化，对战略做了适应性调整。

据中国金茂2023年中期业绩发布会介绍，开发业务方面作为公司的基本盘，过去规模成长方面比较快，下一步，将继续坚持适度规模，更加关注效率，提升盈利能力。适当减少新增土地，从而更加聚焦城市、聚焦板块、聚焦产品。

同时，将主动增加精品项目持有率。基于对行业形势变化，中国金茂有关城市运营的重要方向将会增加获取核心综合体，尤其是既适合优质持有，又能够附带高毛利开发的综合体项目。

服务方面也得到进一步聚焦。近几年，金茂服务实现规模快速增长，未来逐渐也将贡献更多盈利。酒店和公寓的轻资产管理是金茂服务的第二个增长极，未来将着力培育。

在销售层面，中国金茂高级副总裁宋镠毅介绍，上半年，公司销售业绩亮眼，在同业里面增长幅度比较大，主要得益于两个方面。第一个方面是合理排布了供货，重点保证流速高的项目供货量，特别对于集中开盘的项目。集中开盘的10个项目，去化率达到75%以上。第二是从春节开始就抢抓销售环节，在3月份的市场窗口期，公司内部做了要求，当月就实现了200亿元销售额，并且达到了上半年的单月销售峰值。

差异化竞争的“金茂优势”

上半年，坚持“双轮两翼”战略的中国金茂，在零售商业和酒店经营板块也迎来强劲增长，差异化竞争优势逐渐形成。

公司商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%。酒店经营板块，酒店收入和经营毛利较去年同期猛增109%和212%，已超过疫情前水平；EBITDA水平较去年同期增长11倍，较2019年超约14%，创下历史新高。

截至上半年末，中国金茂的一年内到期债务占比仅14%，较去年底下降8个百分点；外币债务占比30%，较去年底下降7个百分点。基于稳健的财务状况，公司保持了“三道红线”全绿档和全投资国际信用评级。

中国金茂在合理控制债务规模的基础上，将“降短期、升长期；降境外、升境内”作为债务管理的方向，实现了短债占比、外币债务占比降低，存量债务平均期限5.78年。

管理层认为，国际形势严峻复杂，在百年未有之大变局影响下，房地产行业出现深刻转折，从规模扩张转向减量发展，市场机会更加聚焦。行业龙头房企优势明显，开发、持有及服务细分市场头部格局基本形成，公司内部发展资源受限，追赶者实现超越的难度巨大，要想保持行业第一梯队，差异化竞争战略是公司的唯一选择。

基于此，中国金茂的投资策略将围绕“两个聚焦”——城市聚焦和产品聚焦。公司将城市聚焦在15个左右的核心一二线城市以及具有比较优势的城市。产品方面则是聚焦改善类产品，尤其是适合做“拳头产品”金茂府的地块，同时关注能够实现开发和持有联动的综合体开发机会。

聚焦品质住宅打造业绩新高点

在中期业绩发布会上，中国金茂将“深耕聚焦，提质增效”作为未来经营工作的主题，并表示目前公司正根据市场形势积极优化公司战略及经营策略，推动公司高质量发展。

公司始终践行双轮两翼战略，坚持以品质领先为核心，开发业务持续深耕发展，聚焦精品持有和高端服务业务，打造公司第二曲线，锚定建筑科技领域，加速聚焦成长为新增长点。

在地产开发板块，适度规模增长，持续贡献利润和现金流，支撑公司滚动发展；持有运营板块，持续贡献稳定现金流与增值收益。

在品质提升上，中国金茂以高端技术支持产品创新与标杆打造。高科技粒子阻尼技术已经在多个府系项目快速落地。通过对科技系统的优化升级，户型、立面、精装、园林的产品提升，会所设施的高标准打造，物业服务的全面覆盖，中国金茂将全面推动府系产品全面升级。

截至6月，公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业，上半年新申请专利62项，完成发明申请26项。

坚持长期主义发展，中国金茂的ESG管治水平和经营实践获得资本市场高度认可。公司ESG（环境、社会和公司治理）表现位列晨星Sustainalytics内地房企第一名，并获得GRESB（全球房地产可持续评估体系）绿色三星级、MSCI（明晟指数）BBB级，稳居行业领先地位。

展望未来，中国金茂将继续保持稳定高质量发展，坚持效益优良、规模适度、品质领先，致力于发展成为以高品质开发为核心，精品持有运营及城市综合服务为支撑，科技创新为驱动的中国领先城市运营商。

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