雅居乐：房地产新周期的“火种”

地产行业正在逐步完成从旧模式到新模式的转变，已成当下行业共识。大众对房地产企业的期待，可以用“变局重构”来形容，大变局之下唯有适应行业变化的企业才能生存。

跌宕起伏的房地产业，在房住不炒大基调下，去杠杆、降速度，从高周转到高质量。稳字当头的价值信号切换中，勾勒了一幅转型升级大画卷。

回顾房企的2022年，大家几乎都在走同一条路：努力平衡增长与风险，努力提升抗风险能力、想办法增强利润多元性等，以寻求跨越行业周期。

对雅居乐来说，算得上行业的“幸运儿”。2023年3月30日雅居乐最新发布的2022年财报也充分验证了这一点。

行业变局之下，不少企业遭遇流动性危机，正因如此“信用”更成为市场考验企业的重要指标，而在TOP30房企中，雅居乐成了少数几家能维持正常运营的民营房企，很难得。

此外，雅居乐一方面通过持续降杠杆，不断在增强“底盘”的稳定性；另一方面，随着金融政策的逐步回暖，融资路径也在逐步变广，雅居乐近期也获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿人民币。进一步扩大了企业的现金流。

从“担忧”变成“希翼”

从目前地产行业的发展逻辑来看，市场正按照业绩修复－预期反转的逻辑在演绎。

截至2022年末，雅居乐实现预售金额652.3亿元，实现营收540.3亿元，毛利10.01亿元。从同比数据来看，与行业趋势一样，还是下滑的。

2022年，房地产行业迎来行业性普跌。公开数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降了24.3%。其中住宅销售面积下降26.8%。全国商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

但如果对比2023年的业绩走势来看，大有“利空出尽”的趋势，同比金额在逐步收窄，且预售均价上涨明显。

在售价方面，雅居乐也已走出谷底，其2023年1月、2月售价同比均有两位数增长。可以说，当前雅居乐正呈现出销售稳步推进、价格企稳回升的良好态势。

数据显示，雅居乐2023年1月实现预售金额64.4亿元，同比下滑12.7%；2月实现预售金额61.2亿元，同比下滑9.0%，跌幅在收窄。预售均价分别到1.53万元和1.50万元，同比上涨12.1%和13%。

相比之下，中指研究院发布的数据显示，今年1-2月，仍有多家龙头房企销售额出现40%以上的降幅。国家统计局相关数据也显示，今年1-2月，国内商品房销售面积、销售额同比仍处于下滑状态。

在销售业绩“利空出尽”的同时，雅居乐也通过多元的业务布局，不断提高自身可持续盈利能力。

财报提到，在多元业务方面，雅居乐旗下的物业管理及其他（包括环保及商业）持续发挥协同效应，为集团持续提供稳健收入。截至2022年末，物业发展收入与多元业务收入的占比分别为69.3%、30.7%，其中多元业务的收入比去年上升10.7%，多元业务成效显著。

房地产新周期里的“火种”

2022年，对大多数房企来说，是一场压力测试，对雅居乐来说亦是如此。

复盘来看，雅居乐交出了一份还算可以的答卷。

1、保交付是“底线”，优质土储是“保障”

一般来说，房企在保交付维度，可以分成两种企业，一种是想保交付，但力不从心；二是有能力保交付。

很显然，雅居乐属于后者，这不仅是社会责任，更重要的是，稳住了需求端对雅居乐的信心与信任。

在保交付措施方面，雅居乐表示，近两年持续不断的降负债、降杠杆操作，使得雅居乐安全度过偿债高峰，并且凭借稳健的基本盘，采用强有力的针对措施，保交付、保品质、保服务同步发力，稳步推进各项目保质保量交付。

2022年，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等城市有序推进按时交楼，全年成功交付6万套，520万平方米。

同时，截至2022年12月，雅居乐在80个城市拥有预计总建筑面积约4016万平方米的土地储备，货值超6000亿人民币，尤其是在大湾区、长三角区、海南省三个重点区域，公司拥有大量优质土地储备。政策进一步支持的基础下，为可持续经营打下坚实基础。雅居乐提到，未来将通过聚焦主业，收缩规模等经营策略，严控品质，走高质量发展路线。

2、降杠杆成效显著，多维度提升“现金流”

从降杠杆维度来看，雅居乐在过去一年“降杠杆”成效显著。据财报数据，2022年全年债务净偿还超过约250亿人民币，其中境外美元债偿还11亿美元，银团偿还约55.7亿港币，资产负债率剔除预收后从2019年约72% 降至2022年全年的约66%，下降6个百分点。截至2022年末，雅居乐的总借款相比于2021年12月31日减少243.88亿。

债务情况提到，境外2023年、2024年均没有美元债到期，最早到期时间为2025年1月；境内2023年两笔公开债14.5亿人民币4月到期，12亿人民币10月到期，金额不大。

在保证自身财务安全性的同时，雅居乐也不断充实自身现金流。一方面暂缓了新增购地，加强整体流动性；另一方面通过多渠道融资募集资金。

财报提到，雅居乐从2021年下半年起至今，通过聚焦主业、提前处置非核心资产、退出合营项目36个等措施，主动化解风险，并实现资金回笼超200亿人民币，在市场后期快速下行中，有效补充了整体流动性。

此外，从融资情况来看，2022年11月金融16条发布以来雅居乐新增的银行贷款额超30亿人民币。其中， 1月在境内成功发行由政府背书的中债增担保12亿人民币中期票据，境外也获得2家银行的新增融资超4亿人民币。此外，公司近期也获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿人民币。

在当下的地产环境下，能够做到“逆势大增”固然让人羡慕，但面对市场下行，像雅居乐一样，适当调整经营策略，把更多精力放在降杠杆、保交付、稳发展上，或许是更实际的做法。

可以预料，随着地产行业逐步走出至暗时刻，有很大概率成为新周期里的“新火种”。“挺住，就是胜利。”对雅居乐来说同样适用。

文/初晨

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）