年报现场 | 陈序平接班后“首秀”业绩会：龙湖稳健财务等底色不会变，在降负债的同时增加利润

3月17日，龙湖集团（HK00960，股价21.850港元，市值1386亿港元）公布了2022年度业绩报告。年报显示，龙湖在2022年全年实现合同销售额2015.9亿元（人民币，下同），对应销售总建筑面积为1304.7万平方米，营业额同比增长12.2%，达2505.7亿元。

在当日举行的业绩发布会上，龙湖集团三位高管出席，分别是公司董事会主席兼首席执行官陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶和执行董事兼高级副总裁张旭忠。这也是陈序平去年接替吴亚军的角色后“首秀”业绩会。

谈到公司的“变与不变”，陈序平表示，“龙湖的‘空间即服务’、稳健财务等底色不会变，即使在行业最困难的时候也没有变。”

龙湖集团业绩发布现场 图片来源：企业提供

在降负债的同时增加利润

在2022年房地产市场总体平淡的背景下，龙湖集团实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的净利润243.6亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比实现正向增长达225.4亿元；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。

这其中，陈序平的关注点更多的是公司经营性业务，回答的问题也多与之相关。“目前龙湖经营性利润占比大约为27%，对未来5年非地产开发利润占比预计能达到50%以上还是很有信心的。”

据龙湖年报，2022年该公司运营业务不含税租金收入为118.8亿元，较上年增长14.1%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7；运营毛利率为75.6%，较上年增长0.9%。

陈序平还提到，“在核心城市和核心地段，租赁是有需求的，龙湖在长租公寓领域发力较早，去年已经盈利，2023年预计将有良性的盈利增长。”

从年报来看，龙湖冠寓已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%。

谈及自己接任董事长后龙湖的“变与不变”时，陈序平表示，“龙湖‘空间即服务’、稳健财务等底色不会变，即使在最困难的时候也没有变。变的是对我们的业务重构做出了调整，行业靠债务扩张不可持续，龙湖对总负债下降有要求。在航道方面变为1+2+2航道，这个调整在一个龙湖的体系下，即使面临市场冲击也没有被稀释。我们选择了一条更为辛苦的路，在降负债的同时增加利润，相当于在体重不增的情况下去增肌，这需要更加的自律，更加注重资产质量。”

吴亚军仍是龙湖最大股东

张旭忠回答了房产开发方面的问题，他表示，“目前市场还是分化的，并非所有城市都在回暖。从龙湖的数据看，一线城市和高能级的一些二线城市相对来讲比较稳定，1-2月份，杭州、成都、武汉、西安等城市签约成交金额整体同比上涨了20%。相对能级比较低、比较弱的城市还是继续在承压，如常州、大连、绍兴、台州等城市，成交金额是下跌超过20%。”

对于2023年销售目标，张旭忠表示，龙湖按照目前的节奏，预判全年销售相比去年稳中有升，但并未透露具体数据。他还表示，今年龙湖的拿地节奏也还是会是以销定产。

赵轶则表示，龙湖不存在减值准备。

年报显示，截至2022年底，龙湖的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。按地区来看，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

对于媒体关心的龙湖创始人吴亚军，陈序平表示，“吴总目前仍然是龙湖最大的股东，也是战略顾问，她几次以股代息就展现了对公司的信心。”

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