前天，在深圳召开了一场重量级论坛！关于助推城市“高质量发展”，他们都说了啥？

前天，在深圳召开了一场重量级论坛。

2月22日，由深铁集团主办的2023年大湾区金融论坛暨深铁TOD商办资产入驻签约仪式，在深圳深铁皇冠假日酒店正式落下帷幕。

本次论坛以“时代力量 深铁先行”为主题，汇聚了诸多重量级人物，中国经济体制改革研究会副会长樊纲、西南交通大学上海研究院副院长兼TOD研究中心主任朱晓兵、深圳市地铁集团有限公司党委书记、董事长辛杰等金融界重要领导和嘉宾参会。

这次论坛，对深铁集团来说同样意义非凡。深铁集团作为国企，召开此次论坛也反映出了探索行业高质量和可持续发展的决心；而论坛的一个重要议题便是围绕“助推城市高质量发展”展开。

深圳市地铁集团有限公司党委书记、董事长辛杰

谈到深铁集团的未来发展，辛杰表示，“深铁始终保持开放包容的合作理念，未来我们将携手为深圳双区建设、双改示范，注入源源不断的生机和活力，共同推进城市轨道交通高质量、可持续发展，再创佳绩。”

中国经济体制改革研究会副会长樊纲

而研究偏宏观领域的樊纲，则从城市化的角度，谈到了轨道交通与城市发展的结合。“城市及城市群的发展，需要各种公共基础设施的支持，包括能源、公共交通、卫生等，而对轨道运输来说，并不能只靠收取车票的形式来赚取收益。”樊纲提到，我们要思考这种公共基础设施建设如何获得合理的融资，使它能够具有可持续性，“拿大家所熟知的深铁模式来说，它就是长期公共投资项目和短期商业项目互相搭配的典型，用短期项目的回报来反哺公共建设资金的不足。”

西南交通大学上海研究院副院长兼TOD研究中心主任朱晓兵

朱晓兵则提到，“TOD模式的第三个阶段叫T+TOD融资模式，我们知道，公共产品本身是亏钱的，但如果把周边增值土地的潜能捆绑起来，通过规划价值提升，最终可实现项目的可持续发展。”

高质量可持续发展

成地产行业必经之路

在论坛现场，诸位大咖提到较多的词汇当属“高质量”和“可持续发展”。

十年，不过是历史长河中的一瞬，但对于中国房地产行业来说，可谓“砥砺前行正当时”。这期间，行业经历了爆发式增长，也开始从以前的“跑马圈地”转向“重点开发”。

过去高周转的模式已很难适应行业发展，取而代之的则是高质量、高标准、高评价的新“三高”模式。

对人民群众来说更是如此，人们已经从过去的“有没有”开始转向“好不好”，房地产行业站到了新旧发展动能转换的临界点，如何寻求行业的高质量、可持续发展成为政府、开发商和购房者共谋的发展之路。

在深铁集团董事长辛杰看来，轨道交通作为技术、资金密集型产业，离不开金融“活水”的持续支持。过去一年，深铁集团完成各类融资867.5亿元，有力保障了轨道交通的资金需求。过去，深铁集团在深圳市委市政府的指导和支持下，在合作伙伴的鼎力相助下，建成了516公里的地铁骨干网络，并通过TOD“站城一体化”向上而生，对轨道上盖及沿线土地进行集约开发，打造了一大批精品标杆项目。

据辛杰透露，深铁TOD商办物业依托地铁轨道站点及交通枢纽沿线土地，通过一体化规划、开发、建设，实现站点与写字楼无缝衔接，满足现代企业空间高效利用的需求。同时，“深铁集团为实现多元业态复合的立体微缩都会贡献了‘深铁方案’，为全市乃至大湾区汇聚高能级企业提供了广阔的发展平台。以期通过规模集聚，吸引更多金融、科技产业入驻，实现金融与实体经济的良性循环，推动经济高质量发展。”

对于行业未来发展，大咖们也发表了各自的看法。在论坛现场，樊纲提到，“有条件的地方可以继续推行‘长短搭配’的模式，这样才能使我们的城市化进程能够逐步向上推进、不出系统性的风险。”樊纲解释道，所谓长短搭配模式，就是用长期公共投资项目和短期的商业项目互相搭配，用短期项目的回报来反哺公共建设资金的不足。

朱晓兵也表达了类似的看法。“随着房地产现在一些企业的转型，可能会诞生一些新的TOD合作开发运营的模式。所以从整个新时期的城市发展来说，首先TOD赛道是一定要紧抓的，第二是数字经济赛道，围绕轨道交通的站点以全要素TOD+的理念做TOD，这个‘全要素’就是要以TOD承载更多的生活生产要素和物理、数字场景，不要只看站点或者站点的中心区，而要把TOD和周边的配区统筹考量，使得整个TOD所在的辐射范围能够成为一个非常有活力的场所。”

共谋新篇章

话“轨道”与“金融”融合发展大计

在论坛现场，深铁前海时代广场、深铁前海枢纽等深铁TOD商办集群重磅亮相，深铁商办资产与9家知名企业举行了集中签约仪式，为粤港澳大湾区蓬勃发展再添动能。

“轨道”与“金融”如何融合发展，深铁集团党委书记、董事长辛杰表示，“早在2018年，深铁集团联合前海金控打造的中国自贸区内首个基金小镇——前海深港基金小镇正式开园运营，前海深港基金小镇是中国综合交通运力领先的基金小镇，开启了深铁集团‘轨道+金融’的探索之路。”

据悉，2021年，福田区政府与深铁集团强强联手，“深圳国际风投创投中心”在深铁置业大厦揭牌运营，以轨道推动创新链和产业链在福田“落地生根”，助力打造深圳“新金融中心”。

而发展到现在，深铁集团已经形成了以福田车公庙枢纽深铁置业大厦为轴心，辐射深圳湾超级总部基地、前海深港合作区、北站国际商务区、南山科技园等核心商务区的商办网络，商办物业版图日益扩大，成为深铁TOD“新名片”。到2035年，深圳将全面建成2000多公里的轨道交通网络，推进轨道交通枢纽与周边用地协同开发，并将带动千亿级的轨道交通产业链投资。

在论坛现场，经济学专家樊纲则以《新时代的中国金融高质量发展》为主题，为现场嘉宾重点解读了未来深圳金融及产业的新机遇、新使命。他表示，“轨道+”力量的支撑和参与，将会给深圳总部经济等经济形态带来新的可能。

樊纲认为，在经济方面，今年以来市场出现了一些重要拐点。这种拐点在今年是具备可持续性的。“近期出现了很多重大政策调整，比如地铁流量开始屡创新高，说明我们经济复苏的趋势已经开始显现出来。此外在房地产领域，政策也在转向，开始提及房地产是支柱产业、重提不动产私募基金发展等，这些都是重要的信号。”

朱晓兵提到，2013年的时候深圳在全国率先提出“建轨道就是建城市”的口号。朱晓兵表示，“在这样的情况下实际上TOD就从一个投融资压力被动的阶段上升到以TOD促进城市高质量发展的一个主动的作为。”

深铁置业“轨交+物业”模式

经营地铁，经营城市，服务城市

在国内，发展绿色出行、低碳交通也逐步成为重要发展战略。2020年8月，中国国家铁路集团有限公司发布的《新时代交通强国铁路先行规划纲要》提出，到2035年，全国铁路网要达到20万公里左右，其中高铁7万公里左右，全国要形成1、2、3小时高铁出行圈。

随着路网不断密布，作为推动区域协同发展，引导城市生态正向生长的“轨道+物业”TOD模式，其对城市发展所起到的作用还在持续增强。如今，当房地产进入高质量可持续发展新阶段，该模式也将继续作为核心突破点与关键解题答案。

而对深铁集团来说，持续推进“轨交+物业”的模式更具意义。发展到现在，深铁目前推动形成物业开发反哺轨道建设的价值闭环，促成轨道交通全生命周期成本可预期、财务可承受、经营可持续，解决深圳土地空间难题，推动轨道交通高质量发展。

根据深铁集团的发展目标，“到2025年，将逐步建立起站城一体化开发的核心竞争力”“打造出高质量的站城一体标杆项目”“打造成为全国一流的‘轨道+物业’服务商”“培养出高效的站城开发专业团队”。

截至目前，在深铁的持续探索下，深圳TOD模式已行进至产城融合4.0阶段，即在站城一体化开发的3.0模式基础上，导入产业力量，并依托“三铁合一”优势，实现从区域的连接迈向都市圈的建设，助力打造轨道上的大湾区。

对于未来TOD的发展模式，朱晓兵提到，“TOD一定不能按照早期轨道房地产的想法，而是要重视高质量发展、重视存量发展，也就是我们的TOD资产的经营。”

而深铁在TOD方面的持续尝试，也为市场提供了不错的样本。辛杰提到，“近期‘深铁模式’成功入选国际经济合作组织政策报告，为人口密集及交通依赖性强的城市，有效支撑地铁的建设和运营提供‘中国解决方案’，彰显‘深圳新型示范’。”

辛杰董事长透露出的一连串指标，更是直接反映出了深铁在深耕TOD模式过程中的多维度尝试。辛杰表示，“深圳的轨道交通，在过去发展迅猛，目前全市地铁运营里程547.4公里，位居全球城市第4位。而深铁集团作为深圳轨道交通的主力军，在建设质量、线网密度、客流强度、服务水平、科技创新、TOD发展指数等关键指标上，都处于行业领先地位。”

可以预见，深铁集团将持续加快“轨道+”高质量步伐，释放“轨道+物业”的优势能量，以更高品质的TOD产品为市民创造高品质生活，为深圳全面推动高质量发展贡献“深铁”力量。

编辑|蒙锦涛