大利好落地，地产股普涨！证监会启动不动产私募投资基金试点 专家：为盘活房地产存量资产等注入新的资金来源

证监会的一则重大利好消息，让地产股迎来普涨。

今日（2月21日）开盘后，地产股普遍上涨，其中A股光大嘉宝涨停，H股祥生控股上涨超过20%。

就在昨日（2月20日），证监会官网发布消息称，近日启动了不动产私募投资基金试点工作，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

同日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》）及起草说明，更为详尽地说明了此次不动产私募投资基金试点工作。

中指研究院企业研究总监刘水今日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，“不动产私募投资基金的投资范围扩大到商业地产领域，丰富了私募基金类型，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，有助于促进房地产业良性循环。”

来源：证监会官网

“注入新的资金来源”

据证监会官网，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

据统计，截至2022年末，中国证券投资基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。但不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资还是存在存在较大差异的。

此次公布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》共二十一条，遵循试点先行、稳妥推进原则，明确不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范。《指引》将从2023年3月1日起施行。

《指引》明确了试点原则、不动产投资范围、管理人要求，新增产品类型。

对于试点先行，参与试点管理人可按指引要求开展不动产投资业务，不参与试点的管理人原有业务模式及登记备案不受影响，可按照协会现行自律规则，开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

《指引》明确了不动产投资范围。包含投向特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。认定规模的投资项目应为住宅地产（普通住宅、公寓、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房（写字楼、商场、酒店等）、基础设施项目（高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G 基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施建设项目）。

来源：中国证券投资基金业协会官网

所谓存量商品住宅，是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

《指引》还明确了管理人试点要求。为发挥试点作用，体现头部管理人示范效应，从管理人实缴资本、不动产投资管理规模及经验、专业人员、主要出资人及实际控制人背景等方面提出要求。符合要求的管理人可在开展基金募集管理活动前向协会报送相关材料，依照规定进行产品备案。

此外，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

根据《指引》，为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，遵照试点指引设立的基金产品类型选择为“不动产私募投资基金”，并采取差异化的监管政策。

易居研究院研究总监严跃进昨日通过微信向《每日经济新闻》记者分析认为，“此举为盘活房地产存量资产等注入了新的资金来源，在中基协《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中明确，存量商品住宅是指已取得五证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目。这里有一部分就涉及目前房企的保交楼项目。”

地产股迎来普涨

受不动产私募投资基金试点启动消息影响，今日A股和H股房地产板块开盘拉升。截至收盘，A股方面，光大嘉宝涨停，深振业A涨超8%，中洲控股、深深房A、南山控股、天地源均涨超4%，其他地产股也大多出现上涨。

2月21日A股部分地产股涨幅情况 来源：东方财富

H股方面，中祥生控股集团上涨23.61%，上坤地产、亿达中国、上海证大等9只地产股涨幅均超6%，天誉置业、禹洲集团、中梁控股、建发国际集团等9只地产股涨幅均超4%，时代中国控股、万科海外、中国金茂等15只地产股涨幅均超3%。

2月21日H股部分地产股涨幅情况 来源：东方财富

事实上，早在2022年11月28日，证监会便发布了优化调整房企股权融资“5项措施”，其中指出，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。

刘水表示，“此次不动产私募投资基金试点将有助于房企改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，能改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。”

对投资机构和居民而言，刘水认为，“为社会投资机构及居民增加了新的投资渠道。不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向，也为高净值人群提供新的投资渠道，将有助于减少商品住房领域的投资投机活动。”

“此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。”严跃进表示。

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封面图片来源：视觉中国VCG211316392895