新年伊始，全国已有多个城市出台政策，持续落实“因城施策”，其中近20个城市降低首套房贷利率下限至4%以下，核心一二线城市政策优化力度继续增强。
在政府“大力支持刚性和改善性住房需求”的号召下，刚进入2月就已有多个城市发布具体措施响应：天津出台33条政策推动经济，其中5方面涉及房地产市场发展；河南洛阳发布20条举措支持房地产市场健康发展；宁波海曙则推出千万购房消费券，每套最高可送18万元。
但从2023年首月房企销售数据来看，购房信心和预期仍待修复。TOP100房企销售总额同比下降了31.7%，据中指研究院统计，1月份重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅仍超两成，2023年春节假期，部分一二线城市新房项目到访量与2022年春节相比有所修复，但购房者观望情绪仍然较重。
近日，保利、万科、绿城等头部房企高层在公开场合表示了对2023年市场的看法，保利发展控股集团董事长刘平判断：未来五年房地产市场规模仍然巨大，全国新房市场将保持在10万亿元以上，新房及二手房市场合计将超20万亿元。
绿城中国董事会主席张亚东近日在接受《香港经济日报》专访时也提出：“回暖需要一个过程，多项政策放松将在2023年陆续落实，预计下半年才会真正显示出回暖的成果。”
多家第三方机构也认为，行业深度调整即将进入收尾阶段，整体市场有望在二季度回升。但区域分化和市场结构的调整，对于房企而言仍充满了挑战。
张亚东认为过去商品房销售额曾高达18万亿元，去年则降至13万亿元，预期2023年约为12万亿元水平。“中国经济基本面向好，将提振购房意愿，加上刚需仍是购房主力，在买涨不买跌的惯性思维之下，只有当综合因素好转时，行业才复苏。”
根据张亚东的判断，“在复苏过程中，一二线城市恢复较快，三四线或以下则较为缓慢，甚至短期内看不到回暖；企业则强者愈强，更容易取得金融资源。”
克而瑞也在近期一份报告中提出，深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆，无论是来访、认购都将保持小幅回升态势；弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复，后期若伴随以价换量政策延续，成交还有进一步增长的可能。
基于对市场分化的判断，张亚东介绍，2023年绿城中国采取将“精准拿地”和“审慎并购”的策略。
根据其“10+25”发展战略，将主动进攻如上海、杭州等位于长三角的超一线及新一线城市、强二线10个战略城市，另外看准机会对25个城市进行部署。在土地获取方面，张亚东透露，“目前的存量货值已经能够保证2023年的销售业绩，未来不会轻易抄底收购，而更倾向于公开市场招拍挂的机会。”
值得欣慰的是，在2022年房地产行业整体低迷的大环境下，凭借对内外部形势的精准研判和自身的稳健经营，包括绿城、华润、万科等在内的房企仍保持了一定的发展韧性。
2023年行业仍将面临极大的不确定性，“求生存”仍会是多数企业的主题词。经历调整后的房企们，只有根据外部环境不断刷新战略，清晰看清外部的挑战和风险，精准锁定自身的不足和短板，制定切实可行的提升路径，才能不断延伸发展韧性。
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