REITs研究周报 | 四季报显示高速公路REIT承压较大；又有三只产品获监管反馈

每经记者 李沛沛 每经编辑 叶峰

随着公募基金四季报披露的完成，去年的"网红基金"——公募REITs的情况也随之公布。从节前一周的情况来看，共有20只公募REITs发布四季报。与招募说明书对比，仅有10只产品单季度收入达预期，尤其是高速公路REITs受疫情及通行费减免政策影响，经营承压较大，单季度收入无一达标。中信建投研报指出，随着疫情的影响减弱及经济修复，预计高速公路及产业园业态的经营将得到修复，公募REITs的经营稳定性有望提升。

而从二级市场的表现来看，经过了此前几周的回调，节前公募REITs在二级市场的交易价格止住了颓势，平均周收益为0.094%。24只已上市产品中，交易价格上涨和下跌的各占一半，其中涨幅超过1%的共有4只，回温趋势明显。

除此之外，节前还有3只公募REITs产品获得了上交所的反馈意见，下一步进展令人关注。

节前二级市场交易价格继续回温，但成交活跃度下降

继公募REITs在二级市场的交易价格持续回调几周后，节前止跌回温成为确定趋势。

根据Wind数据，全市场24只登陆了二级市场的公募REITs中，上周交易价格上涨和下跌的产品在数量上平分秋色，平均周收益为0.094%，也创下近期新高。

综观上涨的产品情况，产业园区基础设施REITs还是占多数，其中国泰君安东久新经济REIT上涨了1.84%、国泰君安临港创新产业园REIT上涨了1.32%、东吴苏园产业REIT上涨了0.95%。此外，也有多只高速公路REIT节前交易价格出现上浮，虽然涨幅不大，但也有明显的回温迹象。

此外，还有11只产品的二级市场交易价格环比出现下跌，但跌幅相比此前也有所收窄，仅有1只产品的跌幅超过1%。

值得一提的是，节前一周公募REITs的成交活跃度呈下降趋势。德邦证券数据显示，24只公募REITs周度成交金额为13.21亿元，成交量为2.68亿份，相比前一周有明显下滑。

在这其中，园区基础设施REITs成交活跃度下降最为明显，最大成交金额仅有4.51亿元，较此前一周环比下降了25.04%。

公募REITs四季报公布，高速公路REIT普遍承压

近日公募基金四季报披露完成，全市场有20只公募REITs也公布了四季报。

《每日经济新闻》记者统计发现，在这20只产品中，与招募说明书对比，有10只第四季度的营业收入达全年预计营业收入的25%以上，整体业绩较三季度有所修复。其中，2021年上市的11只公募REITs都公布了2022年全年实际收入及可供分配收入。财报显示受疫情扩散等因素影响，2022年收入达标率不佳，11只产品中仅有3只在2022年收入达标。

从不同类型的REITs来看，高速公路REIT在四季度的经营承压比较明显。受疫情及通行费减免政策影响，所有高速公路REIT产品单季度收入无一达标。例如，平安广州交投广河高速公路REIT去年四季度通行费拆分结算收入同比下降30.51%，华夏越秀高速公路REIT项目公司通行费收入同比下降24.87%，浙商证券沪杭甬高速REIT去年四季度项目公司营业收入较上年同期下降9.20%。

但有高速公路REIT产品在四季报中指出，未来随着疫情防控政策的持续优化及经济的逐步企稳，公路运输量有望恢复，"预计本项目车流量和路费收入将逐步恢复"。中信建投研报也显示，随着经济修复，预计高速公路及产业园业态的经营将得到修复，公募REITs的经营稳定性有望提升。

就在春节前的1月20日，有三只公募REITs收到了上交所的反馈意见，分别是中航京能光伏REITs、中信建投国家电投新能源REITs和中金湖北科投光谷产业园REITs，其中前两单都是国内公募REITs首批新能源项目。此前，证监会副主席李超曾公开表示"进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域"。

每经记者还注意到，1月16日，建设银行与万科集团分别发布公告称，双方已签署了《建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立"建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）"，基金规模100亿元，引发热议。去年华润置地分拆旗下两个保障性租赁住房项目以基础设施REITs结构上市，成为业内第一家成功发行保租房REITs的房企。未来，建万住房租赁基金的后续动态也将持续受到市场的广泛关注。