易纲最新讲话：房地产业对经济健康发展具有重要意义；央行、银保监会召开座谈会：支持个人住房贷款合理需求

据央行官网，2022年11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。人民银行党委委员、副行长潘功胜，银保监会党委委员、副主席肖远企出席会议并讲话。

会议要求，人民银行、银保监会、各商业银行要深入学习领会党的二十大精神，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，全力做好稳投资促消费保民生各项金融服务，加大对重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业群体的信贷支持力度，全力推动经济进一步回稳向上。

会议指出，全国性商业银行要增强责任担当，发挥“头雁”作用，主动靠前发力。要用好政策性开发性金融工具，扩大中长期贷款投放，推动加快形成更多实物工作量，更好发挥有效投资的关键作用。发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，积极支持制造业和服务业有效需求。要进一步加大对小微企业、个体工商户、货车司机等市场主体的支持力度，按照市场化原则积极支持符合条件的普惠小微企业贷款延期还本付息，主动向实体经济减费让利。

会议强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

各国有商业银行、中国邮政储蓄银行、各股份制商业银行主要负责同志，以及人民银行、银保监会相关司局，人民银行副省级以上分支机构和各银保监局负责人参加了会议。

央行行长易纲：房地产业对经济健康发展具有重要意义

11月21日，央行官网发布了央行行长易纲在2022年金融街论坛年会上的讲话，内容如下：

第一，我国货币政策对宏观经济的支持是比较有力的。

受疫情、外部冲击等超预期因素影响，今年以来我国经济面临一些挑战和下行压力，稳健的货币政策及时加大了实施力度。按照党中央、国务院部署，我们综合运用多种货币政策工具，降准0.25个百分点，引导贷款市场报价利率（LPR）下降，降低实体经济综合融资成本。我国广义货币M2、社会融资规模和人民币贷款均保持了较快增长。

从经济运行效果看，我国宏观政策力度把握是比较合适的。既有力支持了宏观经济大局的稳定，又在全球高通货膨胀背景下保持了物价形势的基本稳定，还兼顾了内外均衡。三季度我国GDP同比增长3.9%，10月份我国消费物价指数（CPI）同比上涨2.1%，过去5年我国CPI年均涨幅保持在2%左右；今年以来人民币对美元有所贬值，但贬值幅度小于其他主要货币，保持了人民币币值和购买力的基本稳定。

第二，在加大对实体经济支持力度的同时，近年来人民银行资产负债表规模保持了相对稳定。

截至今年9月末，人民银行资产负债表总规模为40万亿元左右，过去5年的平均增长率为2.6%，保持了相对稳定。近几年我们通过降准来满足货币信贷增长对中长期流动性的需求。我们知道，商业银行吸收公众存款，需要按一定比例上缴央行，降准时央行下调这一比例要求，使一部分法定存款准备金变成了超额存款准备金以便于商业银行动用，这样同样的央行资产负债表就可以支持更多的货币信贷增长，也就是说降准使货币乘数提高了。2018年以来，我们累计实施了降准13次，平均法定存款准备金率从15%降到了大约8%，共释放了长期流动性约10.8万亿元，人民银行资产负债表规模基本稳定在38万亿元到40万亿元之间，而我国广义货币M2余额则从2017年末的近170万亿元增加到现在的260多万亿元，货币政策对实体经济支持力度是比较稳固的。

过去一段时期，较高的存款准备金率为我国币值稳定和防通货膨胀作出了重要贡献。降准操作也可以理解成把过去通过提高准备金率“冻结”的流动性给释放出来。本世纪初的十几年时间，在积累外汇储备的过程中，央行资产负债表因外汇占款而扩张，同时我们通过上调法定存款准备金率等开展对冲操作，将外汇占款投放的多余流动性“冻结”起来。就资产负债表规模而言，当时人民银行资产负债表规模明显超过了几个主要发达经济体的中央银行。而近几年，我们是综合运用降准以及公开市场业务操作和结构性货币政策工具等方式来主动投放和调节流动性，这与过去外汇占款被动投放相比发生了很大变化，货币政策的自主性明显增强。

第三，我国货币政策还有一个特点是总量与结构相结合。

稳健货币政策不仅有总量上的支持，也有结构上的特色。我们聚焦供给侧结构性的堵点、难点，发挥结构性货币政策作用，持续加强对“三农”、小微企业、民营企业等领域的金融服务，推动普惠金融“量增、面扩、价降”。截至今年9月末，普惠小微贷款余额达到了23万亿元；授信户数近5400万户，是2017年末的4倍；今年9月份新发放的普惠小微贷款加权平均利率为4.7%，较2017年同期下降了1.8个百分点。

结构性工具又可以分为长期性工具和阶段性工具两种。支农支小再贷款和再贴现是长期性工具，目前余额是2.5万亿元。近年来，我们创设了科技创新、交通物流、设备更新改造等专项再贷款支持工具，这些都是阶段性工具，目前余额约3万亿元，这些工具有明确的实施期限或退出安排，在达到预期目标后可以有序退出，实现“有进有退”。

最后，我再谈一谈结构性货币政策在房地产市场和绿色金融这两方面的作用。

房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

我们还推出了碳减排支持工具助力绿色发展。这项工具坚持市场化原则，支持金融机构向清洁能源、节能减排、碳减排技术这三个重点领域的企业提供贷款。除了资金支持外，碳减排支持工具还要求金融机构计算和披露贷款所带动的碳减排量，这对于引导绿色理念，推动碳核算和信息披露具有积极意义。截至今年9月末，碳减排支持工具累计使用2400多亿元，支持碳减排贷款超过4000亿元，带动减少碳排放8000多万吨。近期，我们还将两家外资银行纳入了碳减排支持工具的支持范围。

18城首套房贷主流利率降至3字头，创历史新低

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

据第一财经，当日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本持平。

具体来看，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套房利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。

截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

从利率变化来看，本月仅14城房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，调整后，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本月房贷利率保持稳中下降走势。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，稳地产背景下，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限

“房地产市场出现了一定积极变化”

11月15日，国家统计局公布1-10月份全国房地产开发投资和销售情况，前10月全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%；10月份国房景气指数降至94.70。

商品房库存方面，10月末，全国商品房待售面积54734万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅待售面积增长16.6%。

此外，1-10月份，全国土地购置面积7432万平方米，同比下降53.0%；土地成交价款7432亿元，同比下降46.9%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静陈文静表示，据中指监测，重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。

据《每日经济新闻》此前报道，业内将11月14日地产股的大涨行情与上周五发布的利好政策联系起来。11月11日，一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了支持房地产市场平稳健康发展的16条措施（以下简称“央行16条”）。

“央行16条”主要包括：稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持、做好房地产项目并购金融支持、积极探索市场化支持方式、鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、阶段性优化房地产项目并购融资政策、优化租房租赁信贷服务、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭11月14日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，“地产股集体大涨是‘央行16条’支持房地产政策的利好反应。”

“这是‘央行16条’支持房地产政策的利好反应，此项文件较为罕见，之前大多是金融管理部门的表态，利好措施的力度不大，而此次是两部委发布正式的红头文件，全面系统地对房地产融资作出规定，是过去一年多楼市降温以来政策最为明确的一次。”杨红旭表示。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，房地产业是国民经济中的重要行业，与民生息息相关。今年以来，面对房地产市场的调整下行，一些前期盲目扩张的房企资金链比较紧张，部分地方出现房屋交付困难的问题。

“总的看，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行态势还在持续，下阶段还是要坚持房住不炒的定位，积极推进购租并举，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。”付凌晖在11月15日的发布会表示。

每日经济新闻综合自央行官网、每日经济新闻（记者：包晶晶）、第一财经

封面图片来源：视觉中国-VCG11411031133