每经热评丨深圳多宗地块“商改住”这种做法有三大好处

每经评论员 薛晖

近日，深圳市规划和自然资源局官网发布通告，对位于龙华新城核心区、宝安中心区、光明中心区等多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，即由此前的商业性办公用地变更为居住用地。如此大规模土地类别调整，实属罕见。同时，此举也传递一个重要信号：土地规划中的“性别”红线或将灵活调整。

众所周知，自2004年以来，我国城镇建设用地供应就只能以地方政府“招拍挂”形式出让。“招拍挂”的建设用地，又依据用途分为居住、商办、工业等类别。不同类别就像不同性别一样，有着不可逾越的红线，不仅因为其功能、使用年限而不同，而且价格差异极大。一般而言，同一区域地块，居住类地块最贵，商办次之，工业最便宜。因为有价差，因而不可以随意变换性质。

按理说，同一区域的地块，价格应该是一样的，因为政府征地成本是相同的。而之所以要分类出让且有极为悬殊的价差，是因为地方政府需要平衡土地出让金和税收的关系。对地方政府而言，居住类用地出让金是一次性收入。开发商买地盖房卖楼，卖完楼就不再纳税。而商办用地和工业用地，虽然土地出让金少，但地面上盖的写字楼、商场、酒店、公寓、工厂，都是会持续纳税的。对地方政府而言，卖居住类地块是赚“快钱”；卖商办地块是赚“慢钱”。只有快慢结合，政府财税才能稳健。

因此，地方政府的通常做法是，即便是在出让以居住为主的地块，也要在其中“搭配”商办用地，或要求房企购买时将部分建筑面积用于商办，由开发商自持经营。而开发商也投桃报李，为了抢到足够的土地，或为了搞好和当地政府的关系，也会积极为政府“分忧”，购进商办用地。

于是，即便是那些以住宅开发为主的房企，在多次购地之后，手上也会囤积大量商办物业，严重影响现金流的周转。如果是在房地产高歌猛进的时期，卖房的现金流和利润还可以覆盖商办物业的亏欠；一旦楼市下行，房企资金链就难免捉襟见肘。

这也就是从去年下半年开始，众多房企减缓拿地节奏的重要原因之一。对许多房企而言，拿纯居住类用地都要慎之又慎，又遑论商办用地？

再看深圳，这个矛盾早已比较突出。据戴德梁行数据，今年上半年深圳写字楼空置率上升3.2个百分点至22.4%。而实际上，早在去年7月，深圳就发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，明确表示土地整备优先安排居住用途。已核发用地批复但未签订使用权出让合同的土地，可申请将非居住用地调整为居住用地或提高居住用地开发强度。此次深圳多地块类别调整，正是对上述精神的落实。

进一步讲，深圳的新规可谓一举多得。

首先，新规可以加大城市住宅供给。像深圳这样的一线城市，也包括部分新一线城市，住房供应总体上仍低于需求。加大住宅供应，可以抑制房价过快上涨趋势，保持城市竞争力。

其次，如果新规再进一步，允许部分房企持有的商办用地“变性”，则可以帮助企业盘活沉淀的固定资产，加快资金流转，变相纾困企业，也会救活一批被商办拖累的房企。

其三，根据市场需求及时调整供地类别，也能保证地方政府土地供应的活力，吸引充足的买家，使地方性的“土地财政”有一定可持续性。

对于一线及新一线城市而言，深圳的灵活做法，有一定的借鉴意义。