时代中国穿越周期之道：持续降低杠杆水平，城市更新助推稳健增长

2022年3月31日，时代中国控股有限公司（股票代码：01233.HK，以下简称“时代中国”）在线上举行2021年全年业绩发布会。

在行业与市场剧烈波动的大环境下，2021年，时代中国保持了平稳、健康的发展，录得合同销售额955.9亿元（人民币，下同），同比下降4.8%；营业收入达436.4亿元，同比增长13.1%；核心净利润达48.0亿元，同比下降10.9%；核心净利润率为11.0%，同比下降3个百分点。

业绩会现场，时代中国管理层表示，2022年公司将坚定降低杠杆率，降负债，确保公司平稳发展，将更加主动地适应国家政策和方向，调整公司经营模式，走有质量、稳健的新发展模式，推动企业可持续发展。

行业最糟糕的时间已过 积极进行战略聚焦

2021年，得益于投资中国极有经济活力的区域，市场的抗压性较好及公司策略调整得当，时代中国在逆势中保持平稳的销售业绩，实现了956亿元的合同销售额，在广州、佛山、东莞等优质的粤港澳大湾区城市，有着良好的销售贡献，3个主要城市合计贡献接近70%。

报告期内，时代中国确认的物业开发收入387亿元，物业开发收入的均价为15107元，销售均价和金额同比都有所上升。

时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，地产行业在去年上半年和下半年经历了冰火两重天，一些政策逐步出台，对行业带来了非常大的影响。“时代中国在这个过程中，坚定地按照我们制定的策略去坚持落地，非常幸运，我们平稳地度过了，经历了行业非常巨大的调整。”

岑钊雄认为，2022年，随着整个行业的调控政策逐步放开，行业最不好、最糟糕的时间已经逐步过去了，今年预计是先低后平稳的走势。“我们相信从2季度，特别是3季度开始，随着更加有效的疫情防控措施落地，加上政策调整，整个市场会逐步走向平稳。”

基于此，时代中国提前进行了战略聚焦。业务上，公司没有采取多元化战略，在业务和定位上，将聚焦住宅开发业务和城市更新业务，保持适当规模且优质的土地储备。布局上，则是更聚焦深耕粤港澳大湾区内的高价值区域，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等具有高增长潜力的区域。

这些区域抗压性更强，经济活跃，市场真实的刚性及改善性需求较为旺盛，对市场回暖的反应也较为迅速，有利于房企在销售端的表现。尤其在区域市场环境不断分化的当下，这种投资策略的优势更为突出。

截至2021年末，时代中国在16个城市或地区拥有土地储备总建筑面积约1994万平方米，其中，在经济发达的大湾区土储占比近90%，足够支持公司今后三年的发展。

杠杆水平持续下降 城市更新确定性更高

一直以来，时代中国保持稳健的财务风格，构建安全的基本面，对杠杆和规模保持敬畏及克制。2021年，时代中国通过主动管理债务，杠杆水平持续下降。

2021年，时代中国通过主动管理债务，杠杆水平持续下降。截至2021年末，时代中国计息债较上年底降低了81.2亿元人民币。“三道红线”的指标也继续改善，其中，净负债比率、现金短债比分别为76.7%、1.9倍，这两项指标均优于监管要求；剔除预收账款后的资产负债率为74.6%，较2020年底下降了4个百分点。

时代中国首席财务官黄嗣宁指出，公司在“三道红线”里面有两项指标优于监管的要求。接下来会坚定地降低杠杆率，降负债，全力推进2022年底“三道红线”转绿的目标。

同时，时代中国融资成本也在持续优化，2021年平均成本约6.6%，较2020年全年的7.3%下降了0.7个百分点。

2021年以来，时代中国也通过回购等多项措施，不断向市场传递信心。时代中国2021年累计回购648万股，总金额达6045万港元；针对2022年4月底到期的美元债，截至2022年2月底，时代中国已累计回购约8278万美元。

在稳健的财务风格之外，时代中国备受外界关注和期待的是基于先发优势及多年耕耘的城市更新业务。

作为国内城市更新领域的领导者，时代中国目前在国内9个城市，拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。

岑钊雄表示，城市更新是时代中国的核心业务之一，公司也非常坚定地要把这项业务做得更加扎实，更加持久。“我们做城市更新业务已经超过10年时间，这个过程中每一次政策的修正，往往会对我们下一步业务的推进，带来更清晰、更有确定性的引领。所以，接下来我们可以走得更稳，确定性更高一点。”

2021年，时代中国成功转化6个城市更新项目，总建筑面积约128万平方米；其中3个转为土储，总建筑面积约99万平方米。随着储备项目逐步转化，未来城市更新也将持续为时代中国贡献高质量的土地储备。

岑钊雄预计，时代中国在今年将有8个城市更新项目会完成转化，其中一部分会变成土储，让土储的质量更高，也会带来更大的价值，支持公司的稳步发展及更高质量的增长。

随着房地产行业告别唯规模论的高速发展阶段，时代中国表示，未来公司除了业务、区域聚焦外，也将保持适度规模，通过打造卓越的产品和服务，提升品牌溢价能力，保持有竞争力的盈利水平，实现有质量的发展。

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