房产·年报解读| 华侨城A：营收首破千亿 “出于谨慎性原则计提减值”

3月31日下午，华侨城A举行2021年度业绩说明会，华侨城A副董事长刘凤喜，总裁王晓雯等率领一众高管出席。

2021年华侨城A实现营业收入1026亿元，同比增长25%；归属于上市公司股东净利润38亿元，同比减少70.05%；扣非净利润同比减少76.29%至22.97亿元；经营活动产生的现金流净额为192.38亿元，同比下降9.34%。

华侨城A管理层在业绩会上介绍说，公司是已披露2021年业绩的文旅上市公司中，自疫情以来为数不多持续盈利、净利润达50亿元以上的旅企，且营收首次突破千亿规模。

资本市场对其成绩单还算满意，业绩会次日二级市场上华侨城A股价小幅上扬。

但对于2021年利润下滑、大规模计提减值，以及未来业务侧重点等问题，管理层仍需给市场投资者以明确回复。

营收首破千亿

华侨城A是千亿央企华侨城集团旗下的重要资产平台，截至2021年末华侨城集团的总资产为6980亿元，而华侨城A为4800亿元，占比近70%。

2021年华侨城A首次实现营收过千亿达1026亿元，虽然其近年一直努力想要撕掉地产标签，但从细分营收来看，地产业务的贡献还是超过了旅游综合业务。

其中，房地产业务收入590亿元，同比增幅58%；毛利率21%，同比降低38个百分点；旅游综合业务收入433亿元，与上年基本持平；毛利率32%，同比降低10个百分点。

华侨城A总会计师冯文红在业绩会上介绍，收入主要源于两大区域，粤港澳大湾区和华东地区。

尽管营收突破千亿大关，但华侨城A净利润等指标却出现了大幅下滑。2021年华侨城A归属于上市公司股东净利润38亿元，同比减少70.05%；扣非净利润同比减少76.29%至22.97亿元。

“公司经营遭遇挑战，但发展基础得到夯实。过去一年，房地产业经历深度调整，旅游业遭受疫情冲击，公司业务也深受影响，加之高毛利房地产项目的减少，整体利润出现下降。”华侨城董事长段先念在年报致辞中这样写道。

王晓雯对此解释为，一是受房地产调控政策影响；二是公司内部结转结构的变化；三是采取保守的投资策略；四是公司对部分存在减持的存货计提减持。

对于2021年大规模计提减值，冯文红表示，2021年公司减值规模有所扩大，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等原因，销售价格低于项目可研的市场预期价格，出于谨慎性原则计提减值，这部分占减值的56%；二是对禹洲、易居两项长期股权投资，因其债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而计提减值，占33%；三是因疫情反复影响部分综合经营项目，予以计提减值。

“若未来市场情况好转，对于减值迹象已消失的存货部分减值可以转回；对于固定资产、长投减值部分按照会计准则的规定，无法转回。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。”

文旅还是地产

年报中，华侨城A提及自身主营业务为文化旅游、房地产，但实际上早期华侨城的经营规划是靠房地产业务来反哺相对重资产运营的旅游业务，在过往的10余年中，地产业务在上市公司营收中的占比也一直是超过旅游业务的。

直到2019年，华侨城A的旅游综合收入营收占比首次超过地产，即便是在受到疫情严重影响的2020年，旅游综合业务占比仍超过了50%，不过2021年，旅游综合业务的营收占比下滑至了43%。

据悉，2021年华侨城A旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7,797.9万人次，为2020年182%的水平，恢复至2019年的150%;剔除2021年新增加项目，为2020年117%的水平，恢复至2019年的96%，恢复情况远超行业平均水平。

市场再次对华侨城A的主营业务侧重有了更多关注。

在业绩会上，有投资者问及十四五期间两大主营业务发展思路以及文旅、地产两大板块战略重心是否会调整时，刘凤喜表示，公司“十四五”规划明确以旅游为核心增长极，城镇化为底盘，创新和数字化为新动能的发展思路。公司将保持战略定力，坚持具有强大生命力的创新发展模式，坚持以房地产和文化旅游为主要业务。

值得注意的是，在华侨城A发布年报同日，还宣布了董事长到龄退休的消息，这也是段先念最后一次以华侨城A董事长的身份向行业致辞。

接棒段先念担任华侨城集团董事长的是保利集团原总经理张振高。而张振高接任后是否会再度审视旅游综合业务与地产业务的平衡，将为公司房地产开发带来怎样的多维度思路，以及能否带领华侨城A抓住地产行业深度调整期机遇在规模上更进一步等，既是华侨城近期考卷的大题，也是资本市场关注的焦点。

截至4月1日收盘，华侨城A股价报7.76元/股，涨5.43%，总市值为636.46亿元。

封面图片来源：视觉中国