环沪楼市调查·昆山｜房贷利率降至4字头，人才购房只需3个月社保！昆山楼市仍依赖沪杭外溢购房需求

“利率降到4字头，现在贷款比去年划算太多了。”“学历人才购房，三个月社保就可以。”

在与《每日经济新闻》记者的交谈中，昆山当地房产中介的言语里满是对“金三银四”的信心。

在房产中介汪勇看来，“小阳春是肯定有的，每年二手房房最好卖的就是6月份以前，其次就是10月份以后。上半年成交的大多是在前一年看房看得差不多了，对自己的预算需求、市场行情都摸得很透，转年一旦有合适的房源，马上就能成交。”

在房贷利率下调、调控政策松动等多重利好之下，昆山楼市“小阳春”似乎唾手可得，但一个现实问题是，一旦离开成交旺季，市场回归下行，本地购房需求能否消化足够的二手房存量?能否继续保持活跃的成交？

昆山某住宅小区 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

房贷利率创5年新低

多年稳坐全国百强县榜首的昆山，虽是苏州代管县级市，但在发展路径上却具有浓厚的“上海色彩”。2013年上海地铁11号线花桥段投入运营后，昆山也融入了上海无时差生活圈，并被称为“上海后花园”。

尤其是“四限”（限价、限售、限贷、限购）政策下的昆山楼市，一旦稍有松动便会引发高度关注，更何况是直接关系到购房成本的——贷款利率。

“最近买房实在太合适了，放贷速度特别快，只要备齐资料，快的话审批放款只需要一个月。”昆山某在售楼盘项目置业顾问张春华告诉《每日经济新闻》记者。

不仅是放贷速度快了，利率也降到了调控以来的新低。克而瑞苏州房产测评显示，当下苏州的房贷利率已经创近5年来新低，且额度充足，对于购房者来说是重大的利好。

从2021年11月起，苏州市各大银行房贷利率从“6字头”降到5.7%。2022年1月中旬，苏州主流银行首套首贷的利率在5.0%上下，最低达到4.9%，在3月份再度下调至4.6%。

以商业贷款200万元、年限30年为例，如利率为5.7%，利息总额为217.89万元，每月需还11608元；利率为4.6%，利息总额为169.1万元，每月需还10253元。也就是说，利息总额减少了48.79万元，月供减少1355元。

新房均价有所上扬

2月23日，昆山官宣全域287万人核酸检测全员阴性后，中介和置业顾问的“朋友圈”又回复了热闹，新房售楼处来访客户量和二手房带来量都有明显的提升。

进入3月份，昆山的新房均格有所上扬。安居客数据显示，3月份至今，昆山新房均价为18559元/平方米，环比上月增长0.42%。一方面是近期入市的项目整体价格较高拉升了均价；另一方面，因为疫情而暂时停摆的昆山楼市重新活跃。

尽管如此，《每日经济新闻》记者近日在调查中发现，昆山不同项目之间销售分化严重。

如2021年11月26日开盘的公元壹号名邸1488套已经全部售罄；12月28日开盘的璟禧云庭，批准销售775套，已售套数达到481套；今年2月13日开盘的春景雅苑，根据昆山市房地产交易管理中心显示，该项目批准销售248套，截至3月16日已售套数为26套。

近一年昆山新房价格走势 来源：安居客

可见，恢复市场信心仍然需要时间，加之市场分化，对于开发房企而言，仍然面临着巨大的去化压力。

同时，昆山的二手房价差异极大。如昆山城西、市中心等区域，二手房成交价格达到32000-35000元/平方米，但花桥等紧邻上海的区域，二手房价格仍然未能突破2万元/平方米。

安居客统计显示，3月份至今，昆山二手房均价为18509元/平方米，虽然环比上月下跌了1.24% ，但同比去年上涨了7.64%。

“隔壁上海嘉定新城才四万多一平米，昆山房价总不见得涨过上海吧。”中介汪勇说出了房价的天花板。

人才购房成亮点

除了房贷利率降低，“限购”似乎也有定向放开的意味。

汪勇告诉《每日经济闻新》记者，“如果不是苏州户籍，凭学历证明和三个月社保记录就能获得‘人才购房编码’，实现在昆山买房。”

而根据《昆山市人才安居实施办法（试行）》规定，“在我市企业工作，申请购房时在岗在职，具有大专学历，本人专业与所在岗位匹配，且专业符合当年度市人社局发布的《昆山市重点产业紧缺人才需求目录》。”

经过认定后，购房人将获得“人才购房编码”，但这一政策被一些中介和售楼处解读成“有了这个编码就可以直接在昆山购房了，不需要两年连续社保了，也不需要迁户口了。”

事实上，中介口中的这一买房捷径也有所收紧。《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现，2021年年中实行的“人才编码”仅在昆山区域有效，推出初期的“人才编码”只需要1个月社保记录，凭有效学历证明文件即可获得买房资格；而目前社保记录已经被延长至3个月。

但无论如何，这种解读仍然显示出昆山新房依赖核心城市的外溢购房需求的事实。来自上海、杭州等地的投资客历来是环沪楼市的买房主力军，当下昆山能够通过代缴社保获得购房资格，加上昆山轨交规划利好、房贷利率下调，无疑令新房、二手房价格又上涨了一波。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“环沪市场的优势就是紧邻上海，承接养老或者度假需求或是投资用途，多年前环沪市场去化不好，也是依靠上海的投资力量带起来的。”

（每经房产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄