2022年政府工作报告解读：坚持房住不炒，支持满足购房者的合理住房需求

3月5日，十三届全国人大五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强向大会作政府工作报告。

此次报告明确保障群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，对于今年房地产工作政策预判和工作开展具有积极的作用。

保障住房合理需求

李克强在政府工作报告中提出，切实保障和改善民生，加强和创新社会治理。坚持尽力而为、量力而行，不断提升公共服务水平，着力解决人民群众普遍关心关注的民生问题。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从去年中央经济工作会议到今年政府工作报告，可以看到政策的连续性。从报告表述来看，虽然对房地产着墨不多，但态度和方向非常明确，房住不炒和三稳的方向没有丝毫变化。

应该说，从去年四季度开始，各地政策思路是统一和清晰的，释放的信号是明确的。特别是明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立结构，满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”的多种选择。

同时，政府工作报告指出，要继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

易居研究院研究总监严跃进表示，结合近期的政策思路，购房者合理住房需求将得到更好满足。该表述最早源于2021年中央政治局会议和中央经济工作会议，也成为政策底的重要表述。对于商品房市场的支持，将有助于保障刚需和改善型购房需求。

从政策内容看，主要从多个层面进行了阐述，包括要继续落实房住不炒的精神导向，同时要在长租房、保障性住房和商品房等层面推进工作。

应该说，此次将此类需求统一在“群众住房需求”的表述上，充分体现了解决思路多元化、多样性的导向。通过各个领域多层次的住房需求解决，真正符合房地产发展的目标导向，值得肯定。

严跃进表示，近期各地政策的放松，既在房贷额度和首付比例上调整，也在限购限贷限售等方面放松。后续房地产市场会迎来复苏态势，要注意地价、房价预期等方面的稳定。在此基础上重点突出了保障合理住房需求，预计在保障首套刚需基础上，逐渐开始向改善型置业倾斜，在首付比例、贷款利率等方面可能会出现一些相应政策调整。

房地产需要发挥积极作用

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，国内生产总值增长5.5％左右，这是高基数上的中高速增长。去年出口是经济增长的主要动力，今年出口增长面临的不确定因素很大。这种情况下，经济要实现5.5%的增速，房地产需要发挥积极的作用。

同时，许小乐预计，2022年年内仍有降息降准空间，房地产金融信贷政策保持稳健偏支持，银行房贷利率下降，贷款额度有保障、投放节奏平稳有序；针对房企较大的债务风险，三线四档等金融调控政策进一步优化，实现房企金融降杠杆平稳有度。

今年两会再次强调“租购并举”战略，同时明确“加快发展长租房市场”、“推进保障性住房建设”。

具体而言，未来保障性租赁住房市场供给将起到加强民生兜底保障的作用，解决群众的住房民生问题，真正实现房住不炒、平抑房价。从发展循环角度，保障性租赁住房公募REITs将以长期主义的持有运营逻辑，改变传统房地产行业高周转的销售逻辑，促进行业良性循环和健康发展，从根本上实现稳定地价、稳定房价的目标。

同时，突出加快发展长租房的发展，重点还是解决大城市住房突出问题。通过增加保障性租赁住房的方式来解决部分无房新市民尤其是青年人的居住问题，增加大城市的租赁土地供给、安排专项资金以及集中建设。

一方面租赁领域将以需求为导向，持续优化租赁房源供给侧。继2018年两会后，今年两会再次强调租购并举的战略，意味着今年租赁领域将在租赁“保障+市场”两条线并行发展，共同解决大城市不同类型人群的租房问题，租赁房源供给侧持续得到优化。

另一方面长租房市场将得到快速发展，支持政策加快出台。去年两会提出“规范发展长租房市场”，随着去年中央、地方针对租赁领域监管政策的出台，租赁市场规范化发展环境基本形成。今年将更多出台土地、金融等支持租赁市场化发展的支持政策，通过发挥市场主体的力量，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

合理住房需求中包括刚需和改善性住房需求。调控政策在保障刚需的同时满足改善性住房需求。实际上，改善型住房需求在市场中的占比不断提高，贝壳研究院估算，全国改善型换房需求能够占到50%-60%，包括品质的改善和区域的改善。

许小乐表示，促进改善型需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。可以说，在当前形势下，促进改善型需求能够有效缓解房地产企业资金困局。

封面图片来源：摄图网500622916