每经热评丨国资房企积极拿地 预示未来楼市更加“稳”

每经评论员 薛晖

12月27日，随着北京市房山区拱辰街道地块落槌，全国22个热点城市全部完成了今年的三轮集中土拍。

值得注意的是，在第三轮集中供地中，央企、国企的参与度明显增强，成为一股重要的力量。长春、长沙、沈阳、天津、北京的国企央企取地占比分别为100%、82%、75%、72%、75%。

国资积极参与拿地背后，或许与民营房企拿地热情减弱有关。众所周知，今年来有部分民营房企“爆雷”，经营上举步维艰，自然不可能有余钱拿地。没有“爆雷”的民营房企，也有不少面临流动性紧张，同样是捉襟见肘。

相较而言，国资房企的情况就好得多。受中央和地方国资委的监管，国资房企大多负债率低。据2021年半年报，23家“绿档”上市房企中，央企和国企就有10家。其中，资产负债率（剔除预收账款）最低的前四家全是央企，分别是中海、招商蛇口、华润置地和保利。

同样是受到较严格的负债率和利润率的考核制约，国资房企虽然规避了高负债风险，但也错过了高速扩张。在过去的所谓“房地产白银10年”，许多国资房企排名下滑，而且“存粮”（土储）也不多了。因此，当各地土拍热度降温，溢价率走低之时，也正是国资房企低价“补仓”之际。也就是说，近期土拍市场上演的国资房企积极拿地现象，不全是国企为地方政府的土地财政分忧，亦有其弯道超车的企业诉求。

另一方面，地方政府与国资房企在土拍市场上的一拍即合，还有更深的综合考虑。

土拍市场之所以备受关注，因为其已是楼市的“晴雨表”。房企抢地，证明房企有钱，预示着购房者买的期房可以按期交房，进而还能提振买房人对未来楼价的预期。而一旦房企退地或土地流拍，则表明房企缺钱，购房者买的期房就存在烂尾的可能性，进而影响潜在购房人对楼市的预期。

房地产有个形象的比喻，土地比作面粉，房子比作面包。今年没有买到面粉，来年哪有面包卖？正因为有面粉与面包的逻辑，所以要稳楼市预期，就要先稳土拍市场。这一点，无论中央和地方已有共识。早在2021年7月的中央政治局会议上，就提出了“稳地价、稳房价、稳预期”。近日，央视记者采访住建部部长王蒙徽时，问如果用一个字来指导明年的工作，会选哪个字？部长回答的也是一个字——“稳”。

由此可见，稳是共识，稳是任务。而土拍市场稳不稳，就会直接影响楼市预期稳不稳。如果挂牌的土地都能顺利拍出，量价平稳，来年的楼市也不会有大问题。反之，如果土地市场大起大落，那么来年的楼市不是房子供应量出问题，就是价格上出问题。

明白了这个道理，当各级政府发现民营房企缺席土拍市场时，自然会找国资房企鼎力相助。此“相助”并非简单地帮地方政府卖地，解决土地财政之缺口，更是为了稳定面粉与面包的供求关系，进而稳定百姓对未来楼市的预期。

当然，对中国楼市未来的研判不能只看土拍的表现。更何况，土地市场的冷与热并不单纯受房地产供需的影响，还与地方政府的土地财政有千丝万缕的关系。因此，如何让土地的供需和价格真正服务于房地产“良性循环”的新要求，也是摆在地方政府和房企面前的新课题。

毕竟，国资房企不可能招之即来地承担“托底”重任。例如，近日，国资“托底”的这招在沈阳就没成功。沈阳的第三轮集中土拍中，共推出27宗地块，其中19宗流拍，流拍率达70%，剩余8宗地块中，有7宗底价成交。