深圳那个“5000万撬动22亿”的回迁房项目再次挂牌 整体打包改为最高6.5万/平单套转让

备受争议的深圳宝安沙井京基御景珑庭回迁项目，要再次挂牌出让了。

11月16日，深圳联合产权交易所发布公告，京基御景珑庭沙一回迁住宅144套物业转让，挂牌期至11月29日。挂牌期满后，将采用网络竞价一次报价方式确定最终受让方。相较之前，此次转让主要有三点变化，交易透明度也大大提高。

这是近一年内京基御景珑庭沙一回迁项目第四次出现在深圳联合产权交易所的官网上。而上次成功出让后，由于投资公司启动全城中介推销，价格一路走高，随后被网民投诉，引发市场监管和热议。

项目售楼处 每经记者 甄素静 摄

单套转让，最高6.5万/平

时隔半年，在市场并不太乐观的大环境下，京基御景珑庭回迁项目的所有者深圳市沙井沙一股份合作公司（下称沙一股份）一改之前的整体出售策略。

据悉，京基御景珑庭回迁项目总占地约28168.71平方米，建筑面积约105830平方米，容积率3.76。1层为商业铺位（局部2层）、小区配套主要有文化活动室、社区健康服务中心、入户大堂等。第1、2、3、4栋为住宅，第5栋楼为商务公寓，第6栋楼为保障房，第7栋楼（A、B座）为办公楼，地下室2层，主要为汽车库及设备用房，共配用752个标准车位，各栋高度均小于100米。

沙一股份在京基御景珑庭获得回迁住宅144套物业，3-31层，2.95米层高，回迁建筑面积合计17055.79平方米，产权70年，物业装修状况为毛坯。

来源：深圳联合产权交易所

梳理之前的出让公告，此次出售主要有三点变化。

第一，转让方式由之前的整体打包出售，转为以单项形式转让。意向受让方应在挂牌截止日前向联交所指定账户交纳交易保证金，金额为单套物业总挂牌价格的30%。

挂牌期满后，任一标的只产生一个符合条件的意向受让方的，将按挂牌价与受让方报价孰高原则直接签约；任一标的产生两个（含）以上符合条件的意向受让方的，则采取网络竞价（一次报价）方式确认最终受让方。

第二，房源总套数和价格有所变化。这次只转让住宅144套，没有打包之前的办公和公寓，价格也从之前估值13亿元，成交14亿元降到此次的估值10亿元。

此前该回迁项目是打包转让共389套物业，总建筑面积共约32573.79平方米，其中住宅物业共计144套(建筑面积合计17055.79平方米)，办公物业162套(建筑面积合计10220.98平方米)，公寓物业共计83套(建筑面积合计5297.02平方米)。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示，从此次挂牌出让方式可以看出，现在整个市场的预期确实变了，在目前市场预期下，住宅还是最优质和最容易变现的资产，公寓和办公差很多，办公物业在深圳的收益太低。

第三，成交价款支付方式变化。从整体打包出售的分三期支付，变为了单项转让的两个月内一次性付款。

根据本次交易合同内容，要求竞得人采用一次性付款方式，将转让价款在合同生效后两个月内汇入沙一股份指定银行账户。竞得人如需要办理银行按揭贷款，同样应当在本合同生效后两个月内完成按揭贷款手续办理并向甲方付清转让价款。

值得注意的是，深圳联合产权交易所此次公布了出让的144套回迁住宅评估单价，做到了一房一价公示，透明度相较之前大大提高。记者梳理物业项目登记表获悉，该批回迁住宅的评估单价为5.7万-6.5万元/平方米，挂牌总价为544万-855万元。

曾因投资公司全城推介被喊停

据《每日经济新闻》此前报道《5000万撬动22亿？一家投资公司掀起炒卖深圳回迁房巨浪》，今年4月28日前后，中介在朋友圈大肆推售该项目称，“紧急通知！沙井住宅单价6.5万/平！（深圳）西部最后不用摇号的住宅！”此后，项目单价一路跳涨，最高至8万元/平方米等过山车的经历，一套130平方米左右的房子，在极短时间内火速涨价近300万元！

而记者查询贝壳找房平台获悉，目前该项目周边二手房的参考均价为4.9万-5.2万元/平方米。

艾振强表示，这些资产如果在去年应该是比较好卖的，如今不仅二手房市场成交断崖式下跌，位置相对偏一点的新房成交也惨淡了很多。

在上次交易中，深圳市云数空间科技有限公司(下称云数空间)支付了5000万元保证金，随后在联交所公开竞得京基御景珑庭回迁物业权益，最终成交价14.8亿元。按照协议，云数空间分别应在协议生效至日15日内、6个月内、9个月内向沙一股份支付总价款30%、30%、40%的款项。

也正是交易价款的三期支付空档，给了云数空间一定的操作空间。为达到快速销售回笼资金的目的，云数空间重金砸向深圳全城中介推销。有的中介为了获客，最初对客户宣传单价为6万元/平方米。熟悉深圳楼市的经纪人们，将最能吸引购房者关注的住宅挑出来做重点宣传，全城铺开，加持不摇号等概念，获得了很好的市场效果。

同时房价也水涨船高，两天之内房子的单价从6万元/平方米涨到7万元/平方米，最高时喊价到了8万元/平方米。

这一营销现象被网民投诉，一则关于“5000万撬动22亿房产”的新闻被送上热搜。由此，一种隐藏在深圳楼市的ABC单交易模式也走向公众视野。在这一模式下，房东上家是A，炒房客是B，真实买方是C。

有网友分析称，竞买人支付5000万保证金，签订正式合同，即刻把房源投放市场，分拆出售，无缝对接，大约值22亿元，几个月时间赚七八个亿。不过竞买人并未如网友分析那样肯花几个月时间慢慢消化，而是短短两三日内加价销售，被质疑“炒房，空手套白狼”。

随后，住建局介入，全城“热盘”又极速遭遇“锁盘”。针对网民针反映沙井京基御景珑庭回迁物业涉嫌违规炒作销售的情况，宝安区住建局发布风险提示并采取约谈、锁盘、进一步调查等系列举措。

封面图片来源：每经记者 甄素静 摄