8月房企融资规模同比缩减5成 境外发债降至个位数

监管层层趋紧，房企们对资金安全越发审慎。 近日，多家机构发布8月房企融资报告显示，2021年1-8月房企累计发债6999亿元，同比下降21%；前8个月累计增速加速下滑，发债规模仅占2020年全年的58%。 境外融资占比维持2017年以来低位 据贝壳研究院统计，2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同期金额规模减少1817亿元。 从结构上分析，2021年1-8月境内债券规模占比70%，较2020年同期上升7个百分点；但境内1-8月累计发债规模约4904亿元，同比下降约11%，降幅进一步扩大。 整体上境内债市波动性小于境外，境内债市主导地位将持续保持。 境外方面，今年1-8月累计发债折合人民币约2095亿元，同比下降约37%。房企境外融资规模占比跌至30%，维持2017年以来低占比水平。贝壳研究院认为，监管环境趋紧、地产负面事件发酵是令近期境外资本市场信心维持低迷的主要原因。 8月单月融资规模同比缩减54% 8月单月，全行业融资数据同样不容乐观，境内外债券融资共发行62笔，较上月减少27笔；发行规模折合人民币约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。 其中8月境外融资共发行6笔债券，融资规模约62亿元人民币，环比下降77.9%，并且发债主体均为民营房企，基本为借新还旧。境内下滑稍缓，共发行56笔债券，发行规模约509亿元，环比下降23.8%，同比减少32.8%。境内债券发行规模占比约89%，继续扩大年内债券市场主导比重。 规模持续缩小带来票面利率整体上升。境内债券融资8月平均票面利率4.23%，较上月上升7个基点；境外债券融资8月平均票面利率为8.09%，较上月上升109个基点。 尽管融资整体增速持续下滑，但典型上市房企8月份融资仍然热度不减。同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币1082.24亿元，环比上升45.53%。其中，债券融资金额占比上升1.6%。同时，8月债券利率整体呈现上升趋势，发行主体之间的票面利率分化加剧，其中境外债利率分化程度大于境内。 据同策研究院，8月典型上市房企中融资成本最低的为中国海外发展发行的5亿美元、2.75%利率第三期公司债券，融资成本最高的为中梁发行的1.5亿美元、11%利率公司债。从已披露的融资利率来看，房企融资利率主要范围为3%-5%。 总体来看，房企债券融资规模持续上升（环比上升47.91%），其中境内银行贷款涨幅明显，为187.74%，主要为金地本月通过股东大会，拟与招商银行签署260亿元综合融资额度相关协议。 此外，在其他债券融资中，保利为旗下关联公司提供113.26亿元资金担保；海外银行贷款中，龙光订立最高102亿港元（折合人民币84.73亿元）定期贷款融资担保契据。在国内融资环境持续收紧下，财务稳健、基本面好的房企，融资优势将逐步凸显。 同策研究院林丹妮对此表示：“本月融资金额上涨主要是受金地、保利、龙光三笔规模较大的融资影响。部分房企现金流依然承压，而财务相对稳健且有国企背景的企业则更易获得融资。” 从中期财报来看，多数房企财务结构得到改善，主观上表现出积极持续的降负债和调整负债结构的态度。以弘阳地产为例，截至6月31日融资成本降至7.62%。其中近5成资金来自银行端，美元债和境外银团贷款占36.9%，约10%是结构化信托融资。 弘阳地产集团首席财务官申广平在中期业绩会上表示：“今年以来致力于推动进一步战略合作，提升公司融资渠道多元化，希望能够更好地偏重于银行端融资和资本市场融资，降低结构化融资。” 融创中国董事会主席孙宏斌在中期投资分析会上坦言：“在央行对银行‘两道红线’和对房企融资‘三道红线’之下，整个市场规模肯定会减小。如果要维持市场目前的量，资金肯定是有缺口的。大家现在更关注公司的安全性和流动性。” 贝壳研究院认为，预计全年在客观环境与主观意愿下，房企债券融资规模将整体收缩。 8月到期债务两倍于新增发债 8月，房企偿债压力进一步加剧。据贝壳研究院数据，8月份境内外债券融资到期债务规模约1196亿元，环比增加3.3%、同比增加21.2%，房企到期债务净额625亿元；但新增发债规模不及到期债务规模的一半，除销售回款外，对房企的融资能力提出更大的考验。 据统计，8月信用债违约16笔，其中地产相关违约事件7笔，违约类型主要为未按时兑付本息。房地产金融监管政策不断升级，房企在降负债方面效果显著。与此同时，加速一些企业暴露自身债务缺陷，房企违约的负面影响将会带来金融市场波动。 但债务到期压力之下，未来融资环境仍然难言乐观。 林丹妮说，据中国银行保险报披露，由于融资端口收紧，且购房利率上浮等因素导致房企销售回款放缓，未能及时偿付债务，多家上市银行房地产业不良贷款率出现攀升，因此银行在贷款投放上对房企会有一定筛选要求，未来拥有稳健财务表现及未踩三道红线的房企，在融资渠道和融资成本上都将具备一定优势。 “总体来看，政策坚持‘房住不炒’基调，以房地产金融为抓手，未来房企发展将以‘稳’为胜，一方面注重自身运营情况，增强自身造血能力；另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐，从而形成良性循环。”林丹妮指出。