远洋40亿控股红星地产的逻辑

7月18日晚间，远洋集团发布公告称，远洋集团、远洋资本以40亿元对价获得红星地产70%股权，交易完成后，红星美凯龙仅剩红星地产30%股权。

待售货值近千亿

红星地产是红星美凯龙旗下地产公司，目前红星地产待售货值接近千亿，其中70%分布在上海、苏州、长沙等城市，住宅建筑面积为2000万平方米，商业面积为625万平方米；从区域布局上而言，华东、华中、华西占比超过80%，2020年，红星地产实现销售额约400亿元（不含红星置业）。

红星地产还拥有21个商业项目，其中位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等城市，超过30%项目位于华东区域。目前，商业项目已有3个处于开业状态，预计今明两年新增开业数量十余个。

2020年，红星地产结转净利率为15%，根据此次公告，红星地产2020年税后利润为18亿元，较2019年的15亿元仍有上升。截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。

根据收购框架协议，红星地产的董事局由7名董事组成，其中5名董事(包括主席)应由远洋集团和远洋资本委任，2名董事(包括副主席)由红星美凯龙委任，同时，董事局的任何决议案应由全体董事半数以上批准后方可通过。由此看来，红星美凯龙在红星地产基本失去了话语权。

7月18日之前，远洋集团和远洋资本已完成收购红星地产的18%股权，预期分别于2021年7月30日、2021年8月10日及2022年1月10日或前后分阶段完成收购余下的22%、11%及19%股权。

本次交易其实早有传言。

早在3月底，有媒体报道远洋将以200亿元打包收购红星地产项目。不过3月28日，红星美凯龙官方宣布的是，将红星地产18%的股份以10.3亿元转让予远洋资本，此交易规模和价格同此次公告基本相符。

6月初，远洋资本还收购了红星美凯龙所持有的7家物流子公司100%股权（含间接取得并持有的夹层公司及项目公司），目标资产总价值为25亿元，收购所涉及11个项目分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等地区及物流节点城市，总建筑面积规模约85万平方米。

近年来，远洋开启了“南移西拓”战略。2020年报显示，远洋在华东区域项目数有45个，华南区域项目数为43个，华西区域为27个，已经占到该公司总项目的绝对多数。

对于此次收购，远洋方面应当是看中了红星地产在相关区域的项目储备，其表示：“合作开启后，远洋在华东、华中、华西的土地储备将得到明显增厚，区域布局亦将更加完善和均衡，销售规模有望迈上新台阶。按照计划，红星地产在未来两年每年将贡献300亿～400亿元销售规模。”

此外《每日经济新闻》记者了解到，红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年内，随着项目进入交付期，该物业管理平台在管面积可能超过2000万平方米。

此外，远洋认为此次交易也是各自对于“主业”的回归。远洋集团继续推动“南移西拓”和“城市深耕”战略，而红星美凯龙坚持去走“轻资产、重运营、降杠杆”的发展道路，进一步实现聚焦家居主业。

封面图片来源：视觉中国