泰禾回复深交所问询函：去年离职员工较多致薪资支付暴增，万科战投仍未达先决条件

在经历了3次延期后，泰禾集团对深交所的年报问询函回复终于来了。

7月7日晚间，泰禾集团一口气发布了10份公告。公告显示，截至2021年6月18日，公司已到期未归还的借款为444.91亿元。其表示，目前公司及各借款主体正在积极与相关债权人进行沟通，针对逐笔债务协商出妥善的解决方案，债务重组工作取得了较大进展。不过，此前与万科协议中的相关先决条件尚未全部满足。

泰禾公告截图

年审会计师持保留意见：无法判断资本化事项的准确性

泰禾今年披露年报时，中兴华会计师事务所出具的是保留意见审计报告。

根据《中国注册会计师审计准则》相关规定，当存在下列情形之一时，注册会计师应当发表保留意见：1.在获取充分、适当的审计证据后，注册会计师认为错报单独或汇总起来对财务报表影响重大，但不具有广泛性；2.注册会计师无法获取充分、适当的审计证据以作为形成审计意见的基础，但认为未发现的错报对财务报表可能产生的影响重大，但不具有广泛性。

也就是说，泰禾2020年财报中存在部分数据信息没有得到会计师事务所认同，其中主要的一条就是利息资本化。

问询函显示，泰禾2020年融资借款利息费用99.13亿元，其中，资本化金额83.88亿元，费用化金额15.25亿元。因公司资金周转困难部分工程停工缓建，年审会计师无法获取充分适当的审计证据判断利息资本化和费用化金额的准确性。深交所对此发出问询，要求泰禾补充披露“开发成本”主要项目、重要在建工程项目等利息资本化情况。

泰禾集团在回复函中列明了北京院子二期、北京金府大院、深圳院子等31个备受关注的项目利息资本化情况，其中泰禾崇文府和惠州惠阳金尊府项目是仅有的两个停工项目。

 

仅有的两个停工项目 来源：泰禾公告

根据回复函，泰禾集团本年借款费用资本化金额为83.88亿元（上年为125.20亿元），本年利息资本化率为8.38%（上年为10.03%），借款费用资本化金额和利息资本化率均较上年下降，主要原因是2019年度和2020年度公司偿还相关金融机构借款，本年平均有息债务为957.97亿元，较上年平均有息债务1172.70亿元下降214.73亿元，降幅为18.31%。同时，公司与相关金融机构进行了债务展期，展期后相应融资利率也有一定幅度下降。

泰禾方面坦言，由于项目停工缓建的情况在客观上造成无法收集完整的监理月报，公司在判断停工缓建时间是否超过三个月主要依据工地管理人员的反馈信息，与第三方出具的监理月报相比，在信息收集的频次和精细程度方面有所欠缺。

不过为消除该保留事项，泰禾集团正在逐步增加驻场施工人员的数量，全面梳理项目停工缓建情况，并协调各项目监理机构配合上述工作，夯实停工缓建对融资费用资本化和费用化的影响金额。

而年审会计师中兴华会计师事务所在回复函中表示，2020年年报审计时，泰禾集团因资金周转困难部分项目停工缓建，但无法提供记录停工缓建的相关资料，也无法完整提供监理月报，且部分监理公司已撤场也未配合会计师访谈问询，因此无法判断资本化事项的准确性，亦无法采取其他替代程序。

而对于资本化利息事项，中兴华会计师事务所与前任会计师沟通得到的回复是:“借款利息资本化金额准确，与借款发生额匹配，借款利息资本化率是合理的。我们未发现2019年泰禾集团存在因资金周转困难，部分工程连续停工三个月以上或停工缓建的情况。”

万科战投入股：相关先决条件尚未全部满足

年报显示，泰禾集团2020年营业收入36.15亿元，归属于上市公司股东的净利润-49.99亿元，同比分别大幅下降84.70%、1,171.83%。2020年末资产负债率由2019年末的84.95%上升至90.75%，现金及现金等价物期末余额16.54亿元。

根据问询函，截至2021年3月31日，泰禾集团已到期未归还借款金额为455.94亿元，截至2021年4月30日降至431.55亿元；因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款由2019年末的2.39亿元上升至7.93亿元。与此同时，泰禾集团资金周转困难存在大额债务违约、逾期交房的情况，并涉及多起诉讼等相关事项。

上述事项被冻结的货币资金合计2.49亿元，占公司货币资金总额比例为8.49%；被冻结的资产合计107.18亿元，占公司总资产比例为4.94%；被冻结的净资产合计49.52亿元，占公司净资产比例为24.68%。

泰禾集团表示，截至目前，公司的债务重组方案正在沟通确定中，债务重组工作取得了较大进展。对于广为关注的万科战投进展，泰禾方面承认，此前双方协议中的相关先决条件尚未全部满足。

薪资支付额暴增：2020年度离职员工较多补偿所致

根据泰禾集团此前披露的数据，2020年其管理费用-工资薪酬4.53亿元，同比增长幅度达194.54%，但领取薪酬员工总人数同比下降27.05%。

针对深交所的这条问询，泰禾方面给出的解释是，从公司整体层面来看，2020年度计提工资薪酬20.64亿元，相比2019年度计提工资薪酬31.09亿元，下降33%左右。这部分计提的工资薪酬按不同员工的职能，分别计入管理费用、销售费用及开发成本。其中管理费列支的工资薪酬相较上年增加主要是两个原因，第一是2020年度对部分人员的岗位职能进行调整，从营销、设计、工程成本岗转至管理岗，由此导致核算工资的分类与上年有所不同，造成管理费用中的工资薪酬有所增加；第二是2020年度内离职员工较多，公司针对离职员工计提了相应补偿。

泰禾近几年财务总监基本以一年任的频率流动，如2018年，副总经理、财务总监罗俊离职，李斌接任；2019年，李斌跳槽，姜明群接任；2020年，姜明群辞任，王伟华接任。但就在2020年年报发布前，王伟华辞任，由泰禾财务资金中心总经理刘向民接替。

近一年泰禾集团股价表现 数据来源：东方财富

深交所对此要求泰禾说明，财务总监连续四年在年报披露前离职的原因，是否在财务处理上与公司管理层、年审会计师存在重大分歧。

从回复函看，泰禾方面给出的说法很官方：自2017年以来，房地产行业整体的发展变化较快，历任财务总监在任职期间恪尽职守，认真履行职责，在公司发展的各阶段中都发挥了自己的重大作用。前任财务总监由于个人原因离职，在财务处理上与公司管理层、年审会计师不存在重大分歧。

截至7月7日收盘，泰禾集团股价报2.35元/股，跌幅为1.26%，最新市值为58.94亿元。

（镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）

封面图片来源：摄图网