北京首个“双集中”土拍收官：30宗地揽金超1100亿元，整体呈现“低溢价”

为期两天的北京今年首个“双集中”土拍大戏今日（5月11日）落幕，现场成交的25宗地块，加上此前预先成交的5宗地块，北京此次集中供地成交总金额达到1109.71亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，本次北京土拍吸引了众多房企报名参与，仅保证金就突破千亿元。中指研究院认为，本次集中供地调整了土地出让方式，未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构，向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。

北京首个“双集中”土拍现场 图片来源：每经记者 王佳飞 摄 

整体溢价率偏低

昨日（5月10日）表现抢眼的卓越在今日的土拍中再次拔得头筹。

今日上午，开拍的第一宗地块为丰台区张郭庄村棚改项目FT00-0203-6145、6159地块，起拍价为59亿元，起始楼面价34478.58元/平方米，建设用地面积74400.31平方米，建筑控制规模不大于171120.713平方米，地块容积率2.3，最高限价为62亿元。该地块吸引了首开+卓越、金茂、金地+保利+华润、招商+城建、中海等房企报名。

记者注意到，该地块在竞拍前便已经达到了最高限价，直接进入了竞公租房面积状态。不过现场的争夺依旧如昨日般激烈，公租房面积从1000平方米开始竞起，各个房企们举牌争夺达到了110轮，最终由首开+卓越联合体报出的3.25万平方米夺得。

这样的情形依旧是今日土拍的主流表现，此后又有3宗地块到达了预设上限，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。而两日的土拍一共有10宗地块因为触及上限而进入待定的未完待续状态。

中指研究院北京公司研究副总监李益峰告诉《每日经济新闻》记者：“海淀、昌平、朝阳等核心区域或基本面较好的地块参拍企业数量多、综合竞拍次数较高，反映了房企向核心区域或核心板块拿地的趋势和意愿进一步增强，也意味着集中供地趋势下，区域或板块土地市场分化进一步加剧。”

不过可以看到，此次北京土拍的地块整体溢价率水平处于低位。此次北京成交的30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。依此计算，此轮土地平均溢价率不足8%。

李益峰说表示，“在地价上限及其他严密的土拍规则约束下，此次北京成交地块整体溢价率水平处于低位，落实了‘稳地价’的目标，但土地竞拍热度仍相对较高，多宗地块突破‘地价上限、竞公租房/政府持有比例’两道上限进入竞报高标准商品住宅方案阶段。”

值得一提的是，卓越已经在昨日的土拍中首先以39.27亿元斩获朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，在今日又联合首开、中交等共计取得4宗地块，成为此次土拍中的明星房企。

不过，2020年在北京拿地金额较高的房企，在本次土拍中却未有斩获。如中海曾于2020年在朝阳、石景山、房山、大兴等区域斩获5宗地块，权益拿地金额达262.08亿元，连续3年居北京拿地权益金额榜首。合生创展2020年度以179.6亿元斩获丰台区分钟寺3宗地块，居权益金额榜次席。这两房企在此次北京土拍中均未有收获。

更精准控制房价

在“房住不炒”的总基调下，此次集中土拍也在延续着北京房地产市场的整体风格。

据北京市统计局数据，2020年全市商品房销售面积970.9万平方米，同比增长3.4%。但是需要注意的是，住宅销售面积为733.6万平方米，下降7%。

虽然2020年全市房地产开发企业到位资金为5820.9亿元，同比增长2.6%，但定金及预收款为2450.9亿元，下降2.6%。

不过，整体新开工面积仍在继续增长。2020年北京全市房地产开发企业房屋新开工面积为3006.6万平方米，同比增长45%。其中住宅新开工面积为1716.4万平方米，同比增长71%。

土地市场方面，贝壳研究院相关报告显示，2020年北京宅地市场成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米，同比下滑6%。其中限价宅地8宗，规划建面95万平方米；不限价住宅用地36宗，规划建面450万平方米；共有产权房用地4宗，规划建面58万平方米。

值得注意的是，2020年北京土地楼面价有所上升，近三年限价宅地成交面积占比逐年下降。2020年北京限价宅地成交量仅为整体市场的16%，而住宅用地成交金额为1738亿元，同比上涨16%；成交楼面价为28823元/平方米，同比上涨24%。

有所不同的是，北京本次集中土拍对房价有着更为精准的控制。中指研究院认为，此次土拍在原有限地价的基础上，提前公布地块合理上限价格，公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限，以及竞报“公共租赁住房面积”上限，提交《房屋售价承诺书》明确未来房屋售价；限地价、限房价、竞公租房等条件使得各个流程环节价格透明可控，有利于房企根据合理利润空间理性拿地。

此外，未来北京市场住房供应结构也将有所改变。中指研究院认为，“北京首次集中供地调整了土地出让方式，弱化了原有的共产房和限竞房出让方式，重启了竞配建公租房出让方式，创新性推出‘竞政府持有共有产权份额’和‘竞建高品质住宅’等出让方式。受此调整影响，未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构，向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。”

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封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄