每经热评｜频频“爆雷”的长租公寓亟需新生态

近日，一家业内知名长租项目，在全国多地的租赁房源面临债务纠纷，存在被查封、法拍等风险。这也再次将舆论目光引入去年曾一度集中“爆雷”的长租公寓市场。

不难发现，长租公寓“爆雷”的根源是资金问题。部分长租公寓因为收房成本过高而造成现金流断裂，而这部分“爆雷”企业也是市场优胜劣汰的结果。

大浪淘沙之后，长租公寓行业正在重塑格局，改变竞争方式。即淘汰高杠杆租赁、融资烧钱的发展模式，转向资金有保障、风险可控制、经营精细化的发展模式。

比如，一些地方政府倾向于让国有企业参与拿地和提供房源，这是基于国有企业相对有保障的资金链以及更有支持的融资，使得长租公寓的风险相对可控。同时，目前不少地方政府已经在探索针对住房租赁的金融业务监管。

中国建设行行长王江近日透露，配合国家的导向，建行已在开展长租公寓方面的探索。例如搭建“住房租赁综合服务平台”，目前这一平台已经推广覆盖全国超96%的地级及以上行政区，累计上线房源超2400万套，累计签约房源120万套；建设的“建融家园”已有230多个，提供长租房源超14万套。在上海，建行也结合市场特点在供应端开展了诸如“住房租赁综合服务平台”的建设和升级。

可见，从地方政府到国有企业，“国家队”介入住房租赁领域并带来全新的模式，这给了长租公寓市场巨大的想象空间。

与此同时，有了政府主导、国企参与，加上精细化的经营管理，可以期待“国家队”对租赁住房市场回报率、收入等核心问题的改善。

一直以来，长租公寓就存在着经营能力和回报率难以提升等问题。新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上，改建租赁住房的投资回收期一般在5-8年。而绝大多数长租公寓的租金回报率不到2%，因为没有合理的收益率，使得长租房市场难以持续发展。

打破回报率瓶颈的根源，在于租赁住房的经营精细化管理，即围绕出租率有效利用闲置房源，高效控制使用时配。

这方面，建行带来了一个不错的方式。在几年前刚进入长租公寓领域时，就是由建行来存房，再委托运营公司来操作，这些运营公司优中选优，无论信息化程度、科技系统完整度，还是行业履历、判断准确度，都有一定保障。

在此基础面上，一旦整个租赁上了规模，实际上运营效率会更高，带来的集中效应也更好。

实际上，目前全国已有十余个城市出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，这说明长租公寓是符合城市未来发展的，具有长期潜力。

长租公寓缺的不是发展空间，而是找准方式与调整模式，挖掘这一市场的巨大潜力。随着“国家队”的加入，长租公寓地业的新格局正在拉开序幕。

与此同时，增加相关土地供应依然是稳定长租公寓市场的重点。有专家提议，可以将闲置的商业用地变成租赁用地，工业用地和商住用地的比例转换成租赁用地，商业用地和住宅用地的比例要有所调整，这对增加住房供应都有好处。

易居企业集团CEO丁祖昱就建议，针对“高进低出”、“长收短付”现象，从租赁合同网签及备案、建立企业信用评级等方面完善市场监管体系，响应中央号召，单列租赁用地，增加租赁住房供应量。

回过头来再看去年曾频频“爆雷”的长租公寓事件，长期来看其实也是好事，因为市场把原先不健康、不规范的做法和参与者淘汰了。阶段性的洗牌，一方面让长租公寓市场“轻重经营”更加分明，一方面留下的是可持续发展者。

未来，长租公寓企业将在轻资产运营和重资产运营方面表现出明显的专业分化，租赁和住宅也将走入两种不同的操作模式，这是租赁行业的发展趋势。

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封面图片来源：摄图网