镁刻·年报现场| 龙湖集团：净负债率维持46.5%低位 对新业务没有业绩指标要求

“我们2020年还是咬牙完成了60亿的租金收入目标。”

这是龙湖集团首席执行官邵明晓在3月26日业绩会上对龙湖商业的表述，这一调性放在龙湖2020年的整体业绩看似乎也同样适用。

“我们对财报数据并没有多么激动和兴奋，我们依然觉得永远在路上，我们要保持高度警觉，保持饥渴，保持敬畏，做好龙湖的本分，这是我们大的思考。”

龙湖的2020年，不激进，也不保守，各项核心数据依旧平稳增长：销售额同比增长11.6%至2706.1亿元，销售总建筑面积同比增长13.5%至1616.2万平方米，营业额同比增长22.2%至1845.5亿元。

在各项榜单中，龙湖依旧处于第10名左右的位置，邵明晓就明确地表达：“我们的目标就是维持在第10名左右。”

龙湖这场业绩会，“三道红线”被提及约9次之多。

首席财务官赵轶说，现在龙湖在很多银行的授信不降反升，也是机构们基于三道红线下的评估。

邵明晓表示，我们不能滥占用金融资源，搞高息融资。龙湖从来没有前融、非标，没有过资管计划、没用过影子银行，用洁癖般的自律才走到今天。

令一众同行犯愁的三道红线指标却是邵明晓此番话的底气。据贝壳研究院测算，2020年，龙湖剔除预收款后的资产负债率为65%，较上年同期下降约1个百分点；净负债率维持46.5%低位；现金短债比为4.24，较上年同期下降0.24，处于行业较高水平。2020年年度指标全部达标，其中净负债率与现金短债比属于行业领先水平。

龙湖董事长吴亚军甚至说：“在政策发布之初，我们也没想到会对龙湖有利。政府调控的水平越来越精准、越来越高，对行业来说是一个利好。”

需要看到的是，如果换个角度，龙湖的稳健，另一面也是增速放缓、利润空间收窄，尽管这已是2020年的行业通识。

2020年，龙湖的毛利率为29.3%，2019年为33.6%；核心税后利润率为14.7%，2019年为15.5%；核心权益后利润率为10.1%，2019年为10.3%。

邵明晓对龙湖未来的盈利能力也给出了预估：“2017年开始，毛利率回归的趋势很明显，行业回归到20%～30%，龙湖希望做到25%～30%。回归让我们更加安全，因为需求旺盛，整个操盘会更加顺畅，我们认为会是行业趋势。”

事实上，一向低调的龙湖一段时间以来也有很多高调动作，笃行求变。

2020年4月～7月间，每个月都有龙湖新增布局TOD的消息传出，从联合金地拿下东莞茶山镇站前路TOD项目，再到与武汉地铁集团签署战略合作协议，再到以288%溢价率斩获成都市郫都区郫筒镇蜀新大道站TOD项目用地，无一不体现出龙湖在TOD战略中的野心。

前段时间，龙湖官宣了自己新增的两条主航道，分别为C5房屋租售，C6房屋装修，将持续多年的“四大主航道”业务变为“六大主航道”。

其后不久，龙湖以12.73亿元整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权，再度引发业界对其分拆物业板块上市的猜测。

然管理层的表态依旧：对于智慧服务这条赛道有充足的耐心，目前没有分拆上市计划。

龙湖的逻辑已清晰展现在行业面前，也即越来越注重运营收入。正如吴亚军所言：“近期我们在用九牛二虎之力提升运营能力，未来实现40%左右的收入增长，几年之后变成很大的业务。”

而对于新业务，吴亚军屡次表示：“目前没有业绩指标要求。”

当天记者提问管理层，龙湖的危机感何在？

邵明晓的回应是，危机感每天都在。

吴亚军的回答中则有一句话：客户还买你账吗？

封面图片来源：受访者供图