10月24日，万科中西部&西北区域媒体交流会在万科总部所在地深圳举行。万科中西部区域“新舵手”李嵬首度在媒体面前亮相。李嵬延续了去年媒体交流会关于“时间”的概念，将万科中西部区域的版图和场景一一展示。万科董事会主席郁亮也按例出席并回答媒体提问。
万科中西部区域BG首席合伙人 李嵬
万科中西部区域BG首席合伙人李嵬以关键词“时间”开始了他对万科中西部区域核心业务场景的讲述。“沿着长江经济带，沿着京广线郑武段、沿着沪昆线贵昆段，未来从昆明往南，还可以通过中南半岛的高铁，还能延伸到吉隆坡。”李嵬首先对中西部区域的地理版图拉了一根交通线。
今年国庆，万科的城市更新改造项目——成都猛追湾，迎来了运营开业的一周年。有蜀地烟火人间的缩影，有成都作为摩登城市的潮流姿态，伴随着时间的沉淀，成都人越加喜欢全新的猛追湾。一年后的猛追湾不仅有长租公寓，有香香巷的生态，也开始有一些产业生态。
据李嵬称，位于天府新区的天府国际会议中心目前已经进入到内装阶段，预计明年春天投入使用。更多人把它叫做“大木屋”，大木屋的最大特点是“大”，还有大量木结构，“大木屋”屋脊高度是33米，木结构南北长415米。“未来会是成都承办高规格会议的场所。”李嵬说道。
不断做深“城市浓度”，万科中西部区域的养老业务也在不断落地。万科联手国寿在温江共同建设的大型“邻里型康养乐活社区”——锦瑭，会有中西部区域首个养老综合类项目——锦瑭随园嘉树。锦瑭的创新在于险企携手打造养老业务新模式，升级养老产业的4.0时代，这是万科中西部区域不断做深“城市浓度”的标志性事件。
位于眉山的眉州文化村，项目的核心线索是眉州的东坡文化。万科在成都的发展过程中，看到成德眉资同城化。同城化和不同城化有什么区别？同城化公交和地铁会一卡通，公积金逐渐打通，教育资源也在逐渐共享，这就是同城化带来的变化，带来成都对于人口的吸附力。
眉州文化村最近几个月迎来了一批青海客户。《下四川》是青海“花儿”的著名民歌，是一个著名的曲牌，讲的就是青海人到四川去的故事。最近万科中西部区域和西北区域一起在为从青海到眉州文化村来的客户服务。有非官方的数据显示，现在整个成都地区置业的青海人已经超过了30万，这也是万科集团内部称为区域间一起协作服务客户的实践。
蓝绸带，是万科作为EPC项目牵头方与高新区高投合作的人才房项目。人才房项目，服务的是正在建设的天府国际机场，这个项目不仅地上地下建筑面积超过100万㎡，还会在第一时间为天府国际机场的工作者提供超过5000套人才房。
为响应国家建设西部陆海新通道的战略，万科在重庆打造了陆海国际中心，其高458米，陆海国际中心将刷新重庆的天际线高度，建成后会是西部地区的第一高楼。
“项目高的不是物理高度，更是作为重庆市陆海新通道的重要功能区的意义。对于陆海国际中心而言，它是作为重庆市陆海新通道的重要功能区，在这里我们会跟全国的金融机构合作，同时尝试做泊寓重庆旗舰店。建设完成以后，会有超过2000套公寓，让这里作为大型长租公寓的示范项目。我们即将启动刷新重庆最新高度的‘重庆攀登’系列活动。”李嵬表示。
此外，万科第一个筋厂也在重庆落地，选择在重庆做第一个筋厂，就是看重重庆那充满韧性和活力的年轻、果敢向前的城市气质。
国庆期间，武汉万科和武汉市文旅局共同举办了一场“英雄武汉-城市之光”的光影节活动，地点选在了武昌的著名景点昙华林。万科希望通过这场活动，传播英雄武汉的正能量，也为夜间经济注入活力。这个活动成为双节期间的爆款，有10万人参加。10月1日晚央视新闻联播将活动作为武汉双节内容进行报道，10月2日登上微博热搜，最高到了第六名。
而在武汉，万科集团已有四个中后台团队汇聚在此，一是万科企服事业部，是为企业提供属地公共服务与远程共享服务的专业运营商。目前将其最大的财务共享中心设置在武汉，为整个万科集团提供结算和核算的远程支持。二是万科旗下的万翼科技，在武汉成立研发中心。经过将近四年的时间，现已研发了50多款数字化产品，提交了300多件的专利申请。三是今年7月8日，江汉区政府与万科物业事业部签约把万科物业的数字云总部落地在武汉江汉区，建成后将成为万科物业的“数字大脑”，为全国超3000个物业项目提供远程数字运营支持。四是易选房，为万科统一的线上直购平台。这个平台未来也会落户武汉。
李嵬还重点介绍了万科中西部区域的TOD业务，将TOD项目做了四个产品线的分类：城市综合体，最有名的就是东京涩谷、香港的九龙高铁站、深圳湾超总基地里面的万科臻湾汇是城市级的TOD综合体；二是综合住区的综合体，讲的是配套跟文化生态；三是大型的车辆段的一体化开发建设，代表项目是上海、杭州天空之城；四是轨道新城，就是结合一个轨道站点做一个新城的建设，贵阳的万科翡翠公园就是案例。
李嵬说道：“在综合住区综合体上，我们的重点是万科跟成都轨道集团合作的TOD项目（成都行政学院TOD），我们命名为高线公园。借着两条线未来在这里交汇，做更多的文化空间运行和配套，车辆段往往距离市中心较远，如果不做一体化的开发，就会成为大的地铁停车场，而一体化开发不仅仅有了地，并且能够结合地铁站点的一体化开发，推动土地的属性。如果不是有轨道新城的规划，这个开发不见得能成立；正因为结合轨道新城我们才更高强度地做生活配套服务，使这里能够呈现比较好的生活服务场景。”
在云南抚仙湖，万科打造了抚仙湖国际度假小镇。9月，抚仙湖国际度假小镇直播首秀，世界深蓝湖区“共呆聚会”活动吸引了上千万人参与，迅速登顶抖音直播全国小时榜。
万科在2017年5月进入吉隆坡。在距离地标双子塔仅1.3公里的咖啡山，为紧邻市中心唯一的一个原始热带雨林公园。早在1906年就成为保护区，被作为永久森林保留地，现在面积是11公顷，距离双子塔1.3公里。万科的项目就在咖啡山的旁边，紧邻咖啡山，这里有各种植物和各种小动物，环境非常好，万科希望能够借助咖啡山的独特资源，在吉隆坡建设独一无二的人居地标。
创办于1919年的绵竹市遵道学校，在汶川大地震中严重损毁。2008年12月31日，万科援建的遵道学校在社会各界努力下，作为震后首批交付使用的永久性学校。12年过去了，万科一直和遵道学校开展共建活动。“如今遵道学校也是万科人久久为功，长期努力的一个缩影。万科中西部区域将秉承万科集团‘城乡建设与生活服务商’的使命，将我们的业务场景，逐一在中西部高质量落地实现。”李嵬表示。
此次交流会上，万科集团合伙人、万科物业BG首席执行官CEO朱保全作为第三位分享嘉宾上台。这是万科物业高层连续参加了南方区域、北方区域媒体交流会后，再次参加中西部区域和西北区域的媒体交流会。
此次交流会上，万科物业推出国内首个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”，旨在成为城市服务领域的首选品牌，将30年物业服务实践积累来的服务能力、服务文化与服务技术，注入城市空间，推动城市服务领域的创新与转型。据万科物业方面透露，万物云城目前已在成都高新区落子，并计划三年内落地100个城市服务项目。
据了解，自2018年从珠海横琴开始探索城市服务开始，短短2年间，“城市大管家”万物云城已完成10个城市、12个项目的综合探索，成功将住宅与商业物业的服务理念、管理经验和文化基因，注入到城市服务中，完成了服务能力打磨，实现了快速优质增长。除成都高新区外，在珠海横琴、雄安新区、广州白云、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等多地均出现项目身影。
“一流城市要有一流治理，一流治理需要一流机制。城市服务商就像一个城市的管家，它的出现解决了政府既当裁判又下场踢球的角色痛点，协助政府更好地统筹完成城市治理的各项任务。我们不是要做市政环卫，而是要成为政府可信赖的城市服务商。”万科集团合伙人、万科物业BG首席执行官朱保全在发布“万物云城”品牌的现场表示，从住宅服务到商企服务再到城市服务，正是基于万科物业30年空间运营的极佳实践，把其迁移到城市运营服务场景，是服务基因的传承。虽然空间的服务范围、对象、内容不同，但空间服务的内核——匠人精神、人文情怀、科技手段依然相同。
“基于在城市服务领域的专项实践基础，我们也初步梳理出‘基础设施管养’、‘生态环境服务’、‘社区协同治理、居民公共服务’及‘城市微更新’四类产品解决方案，可基本满足城市主要基础服务需求场景。我们不仅有成熟多元的空间管理经验，走在城市服务实践方面前列、‘科技赋能+人文精神’的双核驱动力以及成熟的智能化服务平台，让我们可以提供业界领先的服务水准”，对万物云城城市服务的优势，万科集团物业BG合伙人、万物云城首席执行官何曙华如是说。
万科集团董事会主席郁亮，身穿大红色“筋厂制造”logo T恤最后登场接受媒体的提问。
万科集团董事会主席 郁亮
在未回答媒体提问的solo环节前，首先讲解了之前万科企业发展史上第一次出现分拆区域事件的原因。郁亮表示，成立西北BG,是出于对宏观背景的考虑，也是基于要打造“好产品好服务”对自身管理半径和颗粒度的要求。“对于中西部和西北，我们有九个字的要求：活下去，活得好、活得久。在整个集团方向一致的情况下，我们要让每个业务单位结合自身状况来选择最好的发展策略和方法。让一线有积极性，只要道路方向大致正确，集团为两个区域都预留了更大的发展空间。”
郁亮还主动谈及了自己的健康观念。“保持健康最重要靠什么？第一靠睡，即优质的睡眠和规律的作息。第二靠吃，能吃能睡基本上就挺好的。第三是适当运动，有的时候本身没病，但剧烈运动把自己弄出病了。例如久不运动突然大汗淋漓，可能风吹就感冒了。所以要适当运动，但我们不靠这个拿奖金，因此也不用强调太好。第四是乐观心态，中西部和西北人民都是很乐观的。这是提升免疫力、保持健康的四个秘诀，今天把秘诀告诉大家了。”郁亮笑着说道。
现场问答精彩实录：
提问：郁总好，对地产的“三条红线”您怎么看？万科融资这块有什么打算？
郁亮：三条红线意味着行业进入了新的阶段，它的意义与2002年左右的土地招拍挂制度类似。土地招拍挂制度出台之前，房地产行业竞争靠土地储备。2002年土地招拍挂制度后，要举牌公开招拍挂拿地，这使行业进入金融红利时代，谁能够管理好投融资谁就能有竞争力。有些胆大的会加杠杆，借助行业上行获得更多发展机会。今天的三条红线把地产金融杠杆去掉了。为什么国家要把房地产行业金融杠杆去掉？因为国家认为房地产行业占用太多金融资源，以至于国家需要发展的实体经济得不到更多的金融资源支持。因此三道红线标志着行业发展进入了一个新的阶段。
这一阶段我们称之为管理红利时代。管理红利时代对所有开发商来说是回到同一起跑线。管理红利这个词听起来不太容易理解。打个比方，向中国制造业学习，中国制造业目前就已是管理红利阶段。管理红利时代企业靠什么活下去？要靠“好产品好服务”才能活下去，而不是靠借助金融杠杆。制造业企业，产品和服务做得比别人差一点，东西可能就卖不出去，就赚不到钱，活不下去。中国制造业历经过去几十年发展，如今每个行业头部的制造业企业都毫无疑问地拥有“好产品好服务”，甚至消费者没有想到的事情，他们都会帮消费者想到。中国越来越多的小家电产品，都在基于客户洞察，去主动挖掘客户需求。在洞察和满足客户需求方面，中国制造业走上了快速进步的道路，以至于中国制造不再是过去的低端代名词。同时，中国制造业的研发水平如今也大幅提高，在研发方面下的功夫比过去大了很多，意味着未来有更多的新产品、新技术会面世。此外，中国制造业在客户服务管理以及精打细算、精益管理等方面也做得非常出色。因此管理红利时代，具象而言就是向中国制造业企业学习。向制造业学习，我们行业就仍然会有更多发展空间。
这是我们对三道红线的看法。而我们的目标就是争取明年全部回到绿档中。
提问：万科除了常规性的住宅开发以外，近年来对TOD、旧城改造、综合体项目开发上加大了投入。相比传统住宅开发，这类项目不管是开发难度或者周期都有所增加，但是回报率不一定高。万科为什么选择在新的阶段去啃难啃的骨头，在这些新的发展方向上万科下一步还有什么大动作？
郁亮：万科为什么做这些事情？为了活下去嘛。如今地产行业赚钱少了，但有钱赚已经很不容易。我们要学习制造业，一部摩托车能赚多少钱？一台电视机能赚多少钱？能赚几十、一百元已很不错。地产行业一平方米就可以赚到这个数字，因此与制造业相比已经算很好了，不应该不知足。此前很多人觉得好像我们喊“活下去”太矫情了，但其实我们是告诉自己要换一个活法，以前躺着就可以活得很好，现在不把硬骨头啃了就活不下去了。
我们在地产开发业务方面有很多新亮点，其中之一就是城市活化。城市更新可能是指拆了重建，城市活化指的是保留城市的历史风貌，同时注入新的有活力的内容。仍然是同一片城区，仍然是为原来的居民服务，这是活化与更新的区别。广州的永庆坊、深圳的南头古城，包括成都的猛追湾，都是城市活化的案例。
这是我们目前的重点和新亮点之一，在这方面成功开辟了一个新的赛道。大家不要小看城市活化，它是综合实力的体现，依靠单一能力是做不到城市活化的，比如光有设计能力，但老区里的各种各样业权，很多业主甚至不在本地而在海外，怎么去沟通？真的有业主不肯搬或不肯接受改变怎么办？你必须照顾他，不能强拆。南头古城现在这方面关系处理的很好。此外，还有招商能力，城市活化要注入新的内容，新的内容就得靠招商。招商很讲究，在项目没有做出名的时候很辛苦，比如像彬妈糖水这样的，把它找回来很不容易，因为早就搬走了。
第二个领域是TOD，轨道物业。今天，所有大城市的骨架都是靠轨道支撑的，轨道站点变成一个非常重要的城市节点，如果把它开发利用好，就能给老百姓带来很多便利。对城市而言，如果轨道物业能够做好，就能帮助城市做到疏密有致，在轨道站点上集约开发，别的城市空间就可以留出更多绿地给居民。TOD与城市活化一样，都是综合能力的体现，万科今天业务场景多，所以才有能力和机会去尝试这样的事。这两项都是我们新的业务重点。
提问：万科物业提出以后朝着住宅服务、商业服务，还有城市服务三个方向发展。以后万科在这三个板块如何进一步有效发展，是否会侧重哪一个板块？
郁亮：今天的万科越来越像一个平台公司，物业BG本身是一个平台公司，在平台上可以做很多事情。万科是城乡建设与生活服务商，围绕“与城市同步发展、与客户同步发展”两条主线发展。既然城市不断发展变化，我们也需要不断发展变化。
万科选择的赛道，都是围绕城市发展趋势变化和客户需求趋势变化进行研究后选择的道路。我们每年9月份秋季例会都会对三年事业计划书进行思考，每五年进行大的战略修订，在这个过程中会做一些尝试，有些东西不一定成功，但值得试一试，做得不好就放下来，做得好的就复制推广。
关于物业三个方面的发展，请朱保全回答一下。
朱保全：万科大平台之下，物业是其中一个板块。关于物业的定位，我想用ISO9000来比喻，因为服务需要做质量管理。接触过ISO9000的人都知道，其由三个部分组成：程序文件、作业指导书、质量记录。万科物业过去30年做了这么多类的物业服务，其实本质上就做了两件事，第一，说清楚了一个空间的工单该如何形成；第二，让服务人员穿上职业服装，有礼貌地完成服务。刚才所说的三件事情都是我们的重点，住宅很重要、写字楼很重要、城市服务也很重要。目前万科物业给各地分公司提出了一个要求，凡是属地的50强企业全部可以成为万科物业的客户。比如说在长沙，三一重工是不是我们客户？比如青岛，青岛啤酒是不是我们客户？过去站在物业管理视角可能不是我们客户，但是今天站在设施服务、行政服务外包视角，他们全部都是我们客户。城市管理也是一样，过去政府自己做，未来这些空间可能会释放出来。三驾马车都重要，只不过有些事情我们已经把规模做得很大了，有一些才刚刚开始，但是未来空间都是巨大的。回过头来，核心还是把活干好、把人用好，让老百姓满意才是我们做这件事真正的意义。
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