罗牛山拟剥离房地产业务 在建项目转手控股股东预计税后赚3.77亿

3月24日晚间，罗牛山（000735，SZ）发布公告，称将转让房地产业务相关资产并根据转让进度适时取消房地产开发资质，实现公司聚焦畜牧主业，重回畜牧养殖业第一梯队的经营目标。

《每日经济新闻》记者注意到，罗牛山在公告中表示：“房地产业务后续发展空间有限，且会对公司后续资本运作造成障碍。”

综合公告中给出的解释，罗牛山此举有两大背景：一是受猪瘟疫情影响，目前海南岛内的生猪供给已出现缺口；二是海南省3月上旬楼市调控加码，推出“现房销售”“限购2套”等政策。

需要注意的是，完全剥离房地产资产仍需时日，根据规定，罗牛山持有的地块需要完成开发25%以上方可转让，而该公司目前仍握有5块尚未开发地块，罗牛山董秘办相关人士解释称，暂时无法预估完全转让的时间，“现在先把已开发项目解决，后续其他项目也都会转出去”。

尚有5块未开发地块不能转让

多年来，罗牛山一直保持着“一主二辅”的业务格局不动摇，直到2018年宣布跨界赛马引发资本市场关注，但该业务截至目前也未见收获，因此罗牛山业务范围依然是横跨农业、房地产及教育行业。

3月24日晚间，罗牛山一则关于公司剥离房地产业务暨关联交易的公告，或将彻底改变其业务格局。

罗牛山在公告中表示，受猪瘟疫情影响，目前海南岛内的生猪供给已出现缺口，公司制定了以生猪养殖为核心，屠宰加工及肉制品业务、冷链服务业务外延扩张的畜牧产业链发展方针。

同时，今年3月，海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，创新提出发展安居型商品住房，并推出“现房销售”“限购2套”政策。

罗牛山称，受到上述宏观政策对地产行业的消极影响，以及资本市场对地产行业的消极预期，房地产业务后续发展空间有限，且会对公司后续资本运作造成障碍。

不过，《每日经济新闻》记者发现，罗牛山暂时还不能完全剥离房地产业务，因公司仍有5宗待开发地块，这5宗尚未开发的地块面积合计约350亩，土地性质囊括批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地、商住用地等。

而根据相关法律法规，罗牛山目前所持有的可开发地块若进行转让，必须完成开发投资总额的25%以上。因此，上述未开发地块尚未达到可转让条件，无法进行转让。

对此，罗牛山方面表示，公司将通过自行或委托、代建等合作开发的方式将上述地块开发至法定可转让状态后进行转让，并于转让完成时注销房地产开发资质，完成对上市公司房地产业务的转让。

不过对于上述未开发地块的具体开发时间安排，罗牛山相关人士称暂时无法预估，“（完成25%开发进度）这是政策要求，不是我们不想转”。

预计税后盈利3.77亿元

虽有大部分地块能即刻转让，但对于目前可以出手的房地产业务，罗牛山给出了具体的剥离方案，将分两步向控股股东出售罗牛山广场相关项目。

第一步，罗牛山拟将持有的罗牛山广场（也称“爱华地块”）及罗牛山118C项目（也称“璞域一期”）的全部资产（包括相关的土地使用权及地上建筑物和其他附着物）增资至全资子公司海南锦地房地产有限公司（以下简称锦地地产）。

第二步，罗牛山将向控股股东罗牛山集团有限公司（以下简称罗牛山集团）转让锦地地产100%股权，并由锦地地产申请房地产临时开发资质完成上述项目的后续开发。

根据公告，罗牛山广场及璞域一期涉及的土地面积为一百三十余亩，这部分土地使用权及地上建筑物和其他附着物（以下简称增资资产）的评估价值约13.69亿元(不含增值税)，双方约定的股权转让金额=15亿元+过渡期投入金额+过渡期投入金额的资金占用费（年化利率8%，单利）。

罗牛山称，若按交易总价15亿元计算，预计本次交易产生的净利润为3.77亿元，已扣除税款3.54亿元。罗牛山相关人士提示称，预计3.77亿元净利润是税后净利润，“很多投资者只看数字，但税的成本是很高的”。

《每日经济新闻》记者查询发现，转让涉及的标的此前为罗牛山与祥源控股集团有限公司（以下简称祥源控股）的合作开发项目。此前年报披露了双方的合作开发协议约定：罗牛山作为开发建设主体，承担取得土地的全部资金，祥源控股承担项目除土地取得所需资金之外的全部开发资金。同时约定罗牛山分得的利润不低于2.72亿元，不足部分由祥源控股方面补足。关于璞域一期项目，罗牛山则未披露具体的利润分配信息。

罗牛山近期股价振幅较大，前5个交易日跌幅合计超过3%，3月25日早间，罗牛山开盘走低，截至午间收盘，报10.08元/股，跌0.88%。

封面图片来源：视觉中国