中指院2019华东百强房企研究成果发布：梯队分化明显，因城调控房价稳

4月26日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办，中指研究院上海分院承办的“2019中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会暨第十六届中国房地产百强企业家华东峰会”在上海举行。发布会就2019中国房地产百强企业研究成果进行发布，现场表彰了2019中国房地产百强华东优秀企业。

百强企业资源加速向优势企业聚集 梯队分化明显

十六年来，百强淘汰率达到82%，市场份额提升至近六成，总资产均值增长76倍，百强企业土地储备总建面均值增长近8倍，营业收入均值增长近48倍，净利润均值增长近68倍。而华东百强企业百强表现优异，主要分布在上海、浙江和福建。2018年百强企业资源加速向优势企业聚集，梯队分化明显。百强房企纷纷聚焦热点区域主流需求，调结构优产品强营销。同时加快周转提升运营效率，通过降本增效来拓展盈利空间。在房地产政策调控日益收紧的背景下，百强紧跟市场形势调整投资节奏，通过多渠道融资稳健发展，精准布局来降低经营风险。而代理企业也在加速下沉、通过资源整合、挖掘存量，进行转型升级。金融服务企业遵循市场规律，也主动提高管理能力，投融资逐渐回归理性。

聚焦主业实现稳健发展 创新打造多元竞争优势

活动当天，中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生围绕百强研究方法体系演变与房地产企业发展策略进行了探讨:房地产市场已经进入调整期，房企一方面应聚焦主业实现稳健发展，另一方面要协同创新打造多元竞争优势。城镇化和人口自然增长仍将推动房地产市场进一步发展，叠加居民对居住需求的升级和城市存量住房更新，我国房地产市场中长期发展空间仍然充足，预计到2030年我国房地产市场仍然存在年均12亿平方米左右住房需求。

不同等级城市市场存在周期轮动机遇，房企应踩准市场节奏。本轮市场周期中一线城市最先起步，也最先于2017年步入市场调整，预期将率先回暖；二线城市和三四线城市随后分别起步，二线城市于2017年第二季度回落，但二线城市总量优势显著，房企仍需把握二线城市的增量市场；三四线城市于2018年第二季度出现调整趋势，叠加棚改货币化安置政策收紧和市场购房预期转向，预计2019年仍维持市场调整趋势，城市投资风险加大。

长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游五大城市群，作为全国最具经济活力和人口密度最高的地区，房地产市场具有巨大的发展潜力和广阔的增长空间，伴随梯度城镇化发展，部分中西部人口大省省会城市在政策和人口红利支持下获得增长空间。

调控因城施策 价格稳字当头

中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士在发布会上就土地和住宅的供给，成交情况进行了分析，2019年以来300城中宅地成交楼面价上涨城市数量占比逐月提升。土地市场的普遍性回温主要因为政策改善预期强化，房企普遍认为市场将筑底向上，拿地窗口期显现，补货意愿强烈。同时，投资策略均更加聚焦一二线和强三线城市，年初信贷环境改善，房企资金面相对充裕，而短期内土地供应明显缩减，市场显著供不应求加剧竞争热度。

2019年以来华东区域城市宅地供应普遍不足，加之大型房企投资积极，土拍竞争激烈，部分热门地块成交楼面价及溢价率高企。土地市场明显回温可有效带动房地产市场整体预期向好发展；部分地块与周边3公里在售项目均价比值达60%-80%，甚至超80%，未来运营或存一定风险。

房地产税法立法将完善地方税体系，还将加速房地产市场长效机制的落地进程，对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。与去年相比，“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法小步稳步进行。

未来，房地产调控将以城市主体因城施策为主，在考核指标的引导下，各地将从供需两地微调完善现有调控政策，从而保证房地产市场稳定运行。2019年中国房地产市场预计规模将逐步调整，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长，需求略有回落。

开源证券金融市场部不动产和基础设施部总经理刘坤阳就新形势下房企高质量标准化融资为大家做了分享:近年来通过20家优质房企的融资情况可以看出，标准融资占这些房企的融资的比例在5%-10%的区间，这部分的融资为房企提供了高质量、低成本的资金来源。今年一季度，众多头部的房企在资产证券化领域做的融资，主要聚集在供应链、类RELTs、ABS这几个类型。类RELTs优点是直接融资规模大，增加当年利润，同时由于不属于债务融资，会降低资产负债率。CMBS的特点是短平快，在短短的不到三个月的时间里面，可以实现高效的融资，在融资的成本、期限上，融资用途上，还有融资的综合的成本上，都有非常好的优势。企业想要实现高质量的融资，首先在负债，净负债率，还有债务资本比，有息负债的总额上面都有非常好的控制，其次是要有前瞻性和开放性，做到透明和标准，最后兼顾追求效率和质量。公募RELTs可以保留相对的控制权，能够保留了将来的二级市场溢价转让的机会，有一个很好的流动性。目前公募RELTs更多是布局是一线城市，北上广深或者是强二线城市，主要围绕住房租赁类的资产还有保障房租赁的资产，以及优质的办公商业。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十六年。值此十六周年之际，中国房地产TOP10研究组以“稳健谋发展，提质开新篇”为主题发布《2019中国房地产百强企业研究报告》与《中国房地产百强企业十六年发展报告》。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。