两次挂牌耗时10个月 成都中航城终于等来“接盘侠”

今年2月，北京产权交易所官方网站上出现了一则信息：成都聚锦商贸有限公司（以下简称成都聚锦）100%股权及约6.57亿元债权以最低总价16.88亿元挂牌转让。 这是成都聚锦100%股权第二次挂牌北京产权交易所，期间还伴随着总价打折、挂牌延期等情况的出现。 3月21日，成都聚锦100%股权20个营业日挂牌期满，挂牌信息从北交所网站撤下。《每日经济新闻》记者通过联系参股方后了解到，这场历时10个月的寻求买家之旅终于来到了终点。 成都聚锦是成都中航城的项目公司，其背后的股东可谓“大牌云集”。 值得注意的是，中航城2016年首次开盘时曾迎来“开门红”，当时的置业顾问“签合同手都签痛了”。但此后的中航城为何成为转让对象？“失宠”的成都聚锦究竟经历了什么？ 中航城项目大门图片来源：每经记者蔡雅芸摄 现场：销售中心人去楼空 近日，《每日经济新闻》记者驱车前往位于成都郫都区（郫县于2016年撤县设区，改名郫都区）红光镇的中航城项目现场。因为紧邻成都主城区，郫都区近年来成为众多品牌开发商眼中的热门区域。 沿着成都主城区与郫都区连接的主干道红光大道一路前行，沿途可以看到西华大学、犀浦快铁以及两边的小体量商业等配套，日益成熟的生活氛围、日趋便利的交通，让包括万科、金科、领地等品牌开发商均在这条主干道沿线上有在建项目。 但是，中航城项目并不在这条被开发商们看好的红光大道沿线。在距离上，西华大学距离成都市中的心天府广场约19公里，而中航城距离西华大学还有约9公里。在位置上，中航城所在的鹃兴路，其实是一条平行于红光大道沿线的支路。 《每日经济新闻》记者注意到，在鹃兴路上，只有中航城这一个住宅楼盘，其余的建筑都是工业厂房或者空置的办公楼。而且，这条路上没有便利店、药房、餐馆等能满足居民基本生活需要的配套。就连中航城已经交付业主的一、二期底商，也只在侧门营业了两家卖五金、纱窗的店面。 小区仅有的两个商家店面图片来源：每经记者蔡雅芸摄 在中航城已经交付的一、二期小区外部街道上，记者看到的是随意停放的车辆和满地的垃圾。 对于自家小区门口满地的垃圾，接受记者采访的中航城一位业主冷笑着说：“都没人管的。” 在中航城项目内部街道对面，就是中航城过去曾经开盘热销一亿多元的销售中心，但如今，该销售中心已经被市政建设围在了栏杆里。 记者翻过栏杆向销售中心走去，脚下是满地的落叶和空荡的小路，很显然，这里已经很久无人打理了。 销售中心的大门被一个大铁锁锁着，门口的小喷泉早已干涸。路过的物业工作人员告诉记者，这个销售中心在去年5月份就已经关了门。据其称，销售中心计划今年重新装修后开始卖房子，并让记者在4月底、5月初再来。 大门紧锁的销售中心图片来源：每经记者蔡雅芸摄 业主：规划的配套仍是空地 康女士夫妻二人都在中航城不远处的工厂工作，为了上班方便，2016年他们以4400多元的单价在中航城买了套房子，并在2017年4月份收房，现已入住。由于一、二期整体入住率不高，业委会始终没有成立起来。 康女士告诉《每日经济新闻》记者，当初买房时，中航城销售人员曾对他们描述过项目的美好“未来”，康女士觉得“如果能弄起来，都还是可以的。” “当时说的现在郫筒镇（中航城项目所在区域）没有什么专门的商业中心，都是多级开发，未来这里也算是中心。但现在什么都没有，买菜也不方便，要到一公里外。”业主李先生无奈地说。 据业主的说法，中航城曾在项目内规划了小学、初中等相应的配套，但由于股权转让迟迟无法成交，地块至今空置，曾经承诺的配套业主也始终没有看到。 中航城项目一二期内部道路图片来源：每经记者蔡雅芸摄 不过，在中航城项目的另一侧，记者看到了一个已经建成的幼儿园，但通过幼儿园活动场地上正在晾晒的被子、衣服以及工作日空荡荡的教室可以发现，这个幼儿园并未投入使用。 而说到中航城的现状，业主们普遍只知道项目在卖且一直没卖掉，但也有业主向记者表示，听说会由本土开发企业蓝光集团来接手。 对此说法，《每日经济新闻》记者试图向蓝光集团求证，但蓝光集团相关负责人对此表示并不清楚。 穿透：中航城背后的国资力量 成都聚锦的命途一直多舛。 早在2008年，成都聚锦实际是由成都水井坊营销有限公司（以下简称水井坊）和四川全兴酒业有限公司（以下简称全兴酒业）持有。2009年7月，全兴酒业退出，水井坊持有其全部股份，并在企业经营范围中增加了房地产开发业务。 但到了2011年12月，水井坊公告称，将剥离账面土地成本为5.3亿元的郫县房地产开发项目。成都本土开发商成都铸信地产开发有限公司（以下简称成都铸信）以6.76亿元的价格从水井坊手中接过郫县535亩商住用地，这宗地块也终于有了自己的名字：铸信金色境界。 但是，成都铸信在拿到地块之后并未动工，而是在2015年2月引入了金主北京瑞赛科技有限公司（以下简称北京瑞赛）。2016年4月，成都铸信也完全退出了这个体量颇大的项目，铸信金色境界也改名为中航城。 事实上，梳理如今成都聚锦背后的股权结构就能发现，尽管如今中航城项目看起来略显破败，但其背后的国资实力非常雄厚。 作为中航城的项目公司，成都聚锦于2004年8月20日成立，由北京瑞赛及成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称成都瑞赛）分别持有80%、20%股权。 其中，成都瑞赛则由中航国际控股股份有限公司（以下简称中航国际控股）、中国航空工业集团公司成都飞机设计研究院、成都成飞企业管理有限公司分别持股60%、30%、10%；北京瑞赛由中国航空工业集团有限公司（以下简称中航工业）持有96%股权，由中航工业机电系统有限公司持4%的股权。 不仅如此，在这些直接持有成都聚锦股份的公司背后，还有更强大的控股方——中国航空技术国际控股有限公司（以下简称中航国际）以及中国航空技术深圳有限公司（以下简称中航深圳）。 此外，由于中航工业间接、直接持有北京瑞赛的全部股权，且中航工业持有中航国际约62.52%的股权，中航国际又持有中航深圳全部股权。同时，中航国际与中航深圳分别持有中航国际控股37.5%、33.93%的股权。因此，对中航国际控股而言，这次中航城的股权转让构成了关联交易，也成为除北交所外仅有的信息披露方。 在这一次挂牌交易的背后，实际上还有“国企退房令”的踪迹。无论是成都瑞赛还是北京瑞赛，其实都是中航体系下成立了专门用于开发房地产相关业务的公司。 对于出售成都聚锦的原因，成都瑞赛控股股东中航国际控股在公告中表示：“受房地产业务领域不断加强的调控政策影响，成都聚锦业绩大幅下滑，本集团无法获取投资收益，董事会潜在出售事项可以回笼资金，有利于优化资源配置，从而进一步退出住宅地产开发业务，聚焦主业，提升本集团业绩。” 缘由：负债累累股东急于脱手 成都聚锦的主要资产包括位于成都郫都区红光镇中航城项目土地储备，由5宗地块构成。目前已经交付的为中航城一、二期，在2016年4月曾首次开盘，售价在4000多元/平方米左右。据公开信息，在首次开盘后，中航城的销售一直难有起色，去化缓慢。 另外，其他4宗地块的位置与目前已经交付业主的一、二期隔街相望，总占地面积约为190114平方米。 《每日经济新闻》记者实地走访了解到，这4宗地块目前处于尚未开发状态。而且，中航城二期仍有住宅楼尚未销售。 对于出售成都聚锦的原因，中航国际控股虽然提及了要加快退出房地产开发业务，而更多的则是成都聚锦无法令人满意的业绩表现。 据成都聚锦的财务数据，2016年成都润锦实现净利润6510.6万元，到了2017年净利润亏损2788.7万元；2018年4月，随着一期住宅部分落成交付确认收入，截至2018年8月31日，成都聚锦实现净利润6440万元。 值得注意的是，造成2016年与2017年净利润巨大差异的原因，主要是由于中航城2016年一次性项目确认其他收入1.018亿元，也就是2016年4月的首次开盘获得的销售收入。但如果没有2016年这个一个多亿的销售收入，成都聚锦将在2016年亏损3670万元。另外，2017年成都聚锦仅确认了100万元的其他收入。 相比于净利润的大起大落，成都聚锦的负债情况一直居高不下。从2016年到2019年1月31日，成都聚锦的负债总额分别约为13.4亿元、16.9亿元以及11.24亿元。 让成都聚锦股东们看不到希望的，除了疲软的市场环境以及成都聚锦的高债务，还有这些债务所牵涉的高成本。 2018年底，成都聚锦持有由关联方提供的垫款5.8亿元，同比2016年的4.4亿元增加31.3%。中国国际控股认为，若成都聚锦的收益及盈利能力下跌，成都聚锦可能需要额外资金以继续运营其业务，即表示其股东需提供额外贷款或额外银行借款。若成都聚锦决定选择额外银行借款，即会产生额外利息开支。 事实上，房地产住宅开发并不是“中航系”的强项。仅以中航国际控股为例，其房地产板块各年利润波幅较大，远不如其他业务稳定。 截至2017年底的数据显示，中航国际控股房地产业务板块实现税后净利2.74亿元，较上一年增长率为1201.8%；但在2016年底，房地产业务税后净利润仅为2100万元，较上一年减少95.5%。而在电子业务部分，2016年底税后净利润为8.71亿元，年增长率为20.8%；2017年底税后净利润为12.34亿元，年增长率为41.6%。 2018年7月，中航国际控股公告内乐观地表示：“现在是出售成都聚锦权益之良机”。 结果：延期打折后终迎“接盘侠” 很显然，这次中航系的“退房”并不顺利。 2018年6月15日，中航国际控股第一次公告，拟在北京产权交易所挂牌转让成都聚锦100%股权及债权，并在当年6月27日的公告中披露了最低的投标价格。 彼时，根据成都聚锦2017年10月31日的初步估值及截至2017年底的财务数据，中航国际控股所持有的相应的中航城股权估值为2.29亿元及债权1.9亿元，因此对中航国际控股而言，中航城的最低投标价格为4.19亿元。 根据北京产权交易所的相应规则，中航城需在挂牌后的20个营业日内公开符合资格投标人可登记为有意投标人，公布期届满后，北京产权交易所将知会成都瑞赛有关公开招标的中标人身份。 在2018年9月28日，成都聚锦100%股权及债权的转让底价确定约为18亿元。然而，在北京产权交易所正式开启的为期20个营业日的公开招标期，一直拖延到当年的11月22日，中航城一直没有等来买家摘牌。 2018年12月28日，中航城第二次开启了公开招标的程序，并很有“诚意”地根据北京产权交易所的要求将成都聚锦的价格打了九折，成都聚锦全部股权加债权最低投标价格定为16.88亿元。 近日，记者多次联系中航城参股方中航国际控股方面了解到，在今年3月21日在北交所完成挂牌后，降价后的中航城终于等来了摘牌者。 中航国际控股董办相关工作人员向《每日经济新闻》记者表示，目前正在与竞价者按照北京产权交易所的流程沟通后续事宜，预计这周或下周就会有新的进展，中航国际控股也会如期披露。 值得一提的是，中航城的案名也会随着成都聚锦寻到“接盘侠”而成为过去。 在成都聚锦的转让条件中提到，意向受让方须书面承诺，同意在股权转让完成后，成都聚锦除已开发的1号地块项目继续使用“中航城”项目名称外，其他地块开发不再使用“中航”字样；并同意在股权转让完成工商变更登记后90日内，成都聚锦要清理完毕品牌元素，包括“中航工业”“航空工业”“中航”“AVIC”字样及中国航空工业集团有限公司LOGO等。 如今，这场历时10个月的股权交易终于等来了买家摘牌，成都聚锦背后的“中航系”也能松一口气。那个颇显萧条的郫都区535亩地块，是否能在新股东的操刀下改头换面，值得关注。