8亿美元买入1.5亿美元卖出 纽约地标克莱斯勒大厦被2折转手

    华尔街见闻 2019-03-11 17:01

    交易的一方是首次踏足美国市场的Signa与RFR的合资公司,另一方是“中东土豪”阿布扎比财团。由于较高的空置水平和持有成本,阿布扎比财团还是下狠心“亏本”把克莱斯勒大厦以2折的价格卖了出去。

    图片来源:摄图网

    在《蜘蛛侠》《世界末日》和《独立日》等好莱坞大片中均有入镜的纽约曼哈顿标志性建筑——克莱斯勒大厦换主人了。

    这座高319米的前世界最高楼,十多年前(2008年)曾以8亿美元的价格被阿布扎比财团收入囊中。时过境迁,现在它却被中东土豪以1.5亿美元的价格放在市场上”贱卖“,相当于打了2折。

    据路透社消息,奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议,合资收购了克莱斯勒大厦以及旁边一座金字塔顶的建筑。

    卖家8亿入十年后只能1.5亿出

    此次交易让卖方阿布扎比财团“巨亏”。2008年,该财团是以8亿美元的价格买入克莱斯勒大厦90%的股份。这还不包括十年来支付给大厦的维修与管理费用。

    华尔街日报此前预计,阿布扎比财团的投资远不止8亿美元。一方面,克莱斯勒大厦年久失修,累计投入了数亿美元的维护成本;另一方面,克莱斯勒大厦所占土地归属于一所私立大学,2018年的租金高达3250万美元。

    纽约地产中介Compass的经理人Adelaide Polsinelli向彭博表示,一方面,因为克莱斯勒大厦具有标志性,所以做任何调整都比较困难;另一方面,因为该大厦的地皮属于库伯联盟学院(Cooper Union school),所以地租将很大程度上影响大厦的价格。

    根据库伯联盟学院的财务报表,克莱斯勒大厦每年的地租从2017年的775万美元飙升至2018年的3250万美元,预计2028年还将增至4100万美元。

    据美国房地产分析机构戴德梁行(Cushman&Wake Field)数据显示,去年第四季度,克莱斯勒大厦的空置率约为19%,远高于其所在曼哈顿中央区域11.3%的平均水平;而中央地区商务楼平均置空率还要高于曼哈顿的9.2%总体平均水平。

    克莱斯勒大厦的价格十年来“大跳水”,也部分反映出纽约曼哈顿楼市的萧条。华尔街见闻此前提到,去年第二季度,曼哈顿房价中位数同比下跌7.5%至118.9万美元,54%的房屋相较于挂牌价折价成交。去年第三季度,曼哈顿的总销售额继续下滑11%。这已经是该地区连续第四个季度经历两位数的降幅。

    分析人士指出,近来纽约房地产市场的调整主要是外国买家减少、抵押贷款利率上升以及供大于求导致的。

    这座“纽约天际线”几经易主

    克莱斯勒大厦于1930年建成,位于纽约曼哈顿中城(Midtown),曾是世界第一高楼。近二十年间,它多次易主。

    1998年,纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团(Travelers Insurance Group)以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。

    2001年,总部位于美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。

    2008年,阿联酋政府旗下的主权基金——阿布扎比投资委员会(Abu Dhabi Investment Council)收购了TMW在克莱斯勒大厦上的全部股份以及Tishman Speyer拥有的部分股份,合计90%。

    2019年3月8日(上周五),阿布扎比财团与Signa-RFR的合资公司签署了协议,转让在克莱斯勒大厦上的全部股份(90%)。另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。

    买家在欧洲起家初入美国市场

    买方之一的Signa是发源于奥地利的一家私人地产公司,在欧洲多地黄金地段拥有庞大的地产与商业项目。这包括德国柏林的KaDeWe购物中心和Upper West Tower商业楼宇,奥地利维也纳黄金街区的Park Hyatt酒店,德国慕尼黑的Alte Akademie艺术建筑,德国汉堡的Alsterhaus百货公司和Alsterarkaden购物商场。

    此次合资收购纽约曼哈顿的克莱斯勒大厦,是Signa首次进入美国市场。据公司官网介绍,目前拥有的房地产资产价值超过140亿欧元,而正在开发项目的资产价值超过80亿欧元。

    另一买方RFR是美国一家房地产投资公司,拥有和管理曼哈顿最负盛名的办公楼,包括Seagram大厦和Lever House。

    华尔街见闻会员专享文章曾写到,克莱斯勒大厦易主背后,以其为代表的美国商业地产市场迎来送往、经久不衰。日本财阀在上世纪90年代一度成为美国摩天大楼的入侵者;2008年金融危机后,中东财团逐渐成为大都市天际线的新主人;2014年至2016年间,以万达为代表的中国资本成为美国大都会地标性建筑物的接盘侠。

    来源:华尔街见闻 记者:胡琛

    编辑:余冬梅


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