房地产市场：这个“金九”有点冷

作为房地产市场一年中最终要的“金九银十”，今年却出师不利，在调控趋严的背景下，曾经热闹的场景已经不复存在。

中国指数研究院报告显示，9月3日-9月9日期间，其重点监测的21个城市成交面积环比下降10.4%，其中一线城市成交环比降幅超四成。

易居研究院研究员沈昕表示，近期调控力度不会放松，市场将受此影响出现降温；从供给侧来看，考虑到后续几个月开发商在资金压力下，推盘节奏或有加快。

购房热度降温，客户观望为主

受房产税等不确定因素影响，不少楼盘客户观望情绪较浓，市场热度持续降温。

易居研究院副院长杨红旭表示，热点城市的调控实际上已经有两年多了。像南京是从去年下半年起，二手房价开始萎缩，杭州是今年5月份开始，二手房量大幅下滑，价格进行盘整，而上海楼市从2017年初就已降温。随着市场持续降温，当前销售态势会进一步转弱。

以上海为例，早在去年，上海统计局便称，2017年3月之后，上海楼市观望气氛浓厚，传统的“金九银十”行情并未出现，月度成交量持续在90万平方米左右的规模低位波动。

今年9月，首周外环以外和内外环间已售面积较8月底有一定程度上的下滑。9月3日-9月9日期间，上海成交面积环比下降40.14%，金九首周表现低迷。

珠三角地区今年同样遇冷。根据合富辉煌研究院数据显示，9月3日-9月9日期间，广州一周全市商品住宅网签15万平方米（约1314套），环比降38%，深圳因受新政前积压的网签释放影响，网签数量达到高位，但仅1盘新推售，去化率仅11%。

资金面收紧，房企或“以价换量”

在银行贷款收紧的背景下，房企资金面压力加大。

国务院发展研究中心研究员刘卫民通过央视财经表示，从整个房地产杠杆率的角度来讲，去杠杆的效应正在逐步显现。一方面，一些房地产企业从银行申请贷款受到一定的限制，部分开发商的资金链条有偏紧的情况。另外一方面，对于投机型购房贷款也做了的限制，进而对房地产市场去杠杆有一个加速的作用。

中国宏观经济研究院研究员郭丽岩补充道，当前房地产开发企业的市场集中度提高地非常快，一些中小房地产开发企业面临着严监管、资金链收紧的情况，这就会导致一些房地产开发商企业在拿地的过程当中更加谨慎，房企拿地的节奏将有所放缓。

根据克而瑞研究报告显示，上半年，170家房企加权平均净负债率上升为92.56%，较年初增加了4.04个百分点，60%的企业的净负债率有所上涨；整体的现金短债比略微下降至1.26，部分企业的短期偿债压力相对较大。

由于资金承压，不少房企正在通过加速项目销售回款的方式实现内部输血，降价出货、加大促销力度或将成为下半年的趋势。

杨红旭在接受《时代周报》采访时表示，开发商销售节奏变慢，外部融资困难，导致资金链紧张，而为了回笼资金，缓解资金紧张的态势，部分企业为了保命，不得已进行打折，降价促销。估计企业降价幅度在10%–15%。

对于四季度的楼市，中原地产首席分析师张大伟称，房价下行苗头已经出现。下一阶段，楼市冲高回落现象逐渐增多，房价调整开始出现从点到区域，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

来源：华尔街见闻 作者：吴家玮