深圳工改荆棘路：少数“幸运儿”艰难入市 开发商“含着泪”也要做下去……

“深圳工改之难，难于上青天。”曾有在深圳从事工改工作的人士向《每日经济新闻》记者如此说道。这虽只是一句“趣言”，但也道出了深圳工改江湖的风云变幻。

即使是在这样的境况下，众多因无法通过招拍挂或难以入局住宅旧改的外来房企还是寄望于通过合作、收购工改项目的方式踏入深圳的战场。恒大、融创和碧桂园等也均有涉足这一领域。

曾有开发商说过，在深圳做旧改项目风险非常大，但进入市场的决心也很大，最主要的是选对项目。比如运气不错的融创中国，通过收购莱蒙国际工改工项目融创智汇大厦（原“莱蒙创智谷”项目）已经拿到了预售证，即将迎来接受市场检验的时刻。

但不可忽略的是，在深圳已经陆续出台政策严控“工改居”“工改商”的背景下，很多工改项目不是胎死腹中就是进展缓慢，最终能够顺利入市的寥寥。最终，更多的外来房企只能选择黯然离场……

“幸运儿”融创的工改样本

融创在深圳的工改项目，是由并购莱蒙国际的资产包而来的。2016年5月19日，融创中国与莱蒙国际联合发布公告称，双方签订框架协议，融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，此次交易中包含深圳的莱蒙创智谷项目。融创中国借此进入觊觎已久的深圳市场。

公开资料显示，融创智汇大厦（原“莱蒙创智谷”项目）是龙华新区“工改工”项目，地处民治街道建设西路与龙胜路交汇处，属于龙华新区民治街道旭联工业区更新单元，总占地1.77万平方米，建筑面积约14万平方米，计容积率建筑面积约为10.64万平方米，集写字楼、宿舍、商业于一体的综合体项目。

这一项目在融创收购之前曾多次被下发过“停工令”，因而融创在接手之后，也花了不少功夫去解决相关问题。根据《深圳晚报》，2016月7月11日，莱蒙创智谷被监理单位下发“停工令”，原因是“地下室混凝土结构工程出现重大质量问题”，此后曾短暂复工；8月9日，深圳市住建局下发“监督检查意见书”，要求莱蒙创智谷项目“全面停工”。

融创在接手这一项目后被要求在完成前期查出问题的承重柱的补强加固工作后，才终于在2017年初收到加固复工令，被允许加固复工。直到今年5月底，这个项目才终于获批部分预售许可证。

深圳市规划和国土资源委员会官网显示，融创智汇大厦于2018年5月28日获得部分产品的预售证，土地用途为新型产业用地，房屋用途为单身宿舍、商业，此次预售总套数262套，截止8月9日可售房源均显示“期房待售”。

那么目前该项目销售进展情况如何？近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份走访融创智汇大厦项目得知，裙楼商业已脱绿网，3座塔楼还未脱绿网，整个项目仍在施工中。

融创汇智大厦仍在施工中 每经记者 董青枝 摄

在项目的展示中心，置业顾问介绍到，项目是由A/B/C三座塔楼和裙楼组成的综合体项目，A/C两座是办公空间，B座是生活空间，裙楼是商业；目前在售的主要是B座6-9层和15-16层，6-9层均价约4.8万/平方米，15-16层均价约4.3万/平方米，其余楼层多是回迁房，产权50年（2014年-2064年），全部带阳台、通燃气，预计明年年底毛坯交楼；同时未来融创广深公司可能会进驻C座，自持运营，现在商业部分也正在洽谈招商。

至于如何购买，置业顾问告知，现在是客户交5万诚意金可锁定房号，本月（8月）公司会先后启动内部转介、全民转介，进行全面推广销售。在当前的背景下，这个项目已经算是市场的“幸运儿”，但市场还未给出反馈，它还将等待即将到来的市场的检阅。

外来房企抢到“烫手山芋”

深圳的“工改热”兴起于2015年底。根据世联行的数据，截至2016年底，至少60家外地开发企业（主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业）因无法通过招拍挂或介入旧改来抢滩深圳市场，只得另辟蹊径通过合作、收购等多种形式涉足工改市场，抢滩深圳旧改市场。

彼时“疯抢”的原因在于工业用地地价便宜，产权单一。而且当时政策宽松，工业用地在功能改变、规划调整上有很大空间，不少项目将工业用地中一定量研发用房转化为居住功能，并打造成住房项目推售。

未拆的农民房 每经记者 袁恩泽 摄

但从去年开始，这一情况已经被扭转——深圳陆续出台城市更新以及工改相关政策，严格控制“工改居”“工改商”。2017年底，深圳发布了《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，被业内人士称为“深圳史上最严工改政策”，企业希望通过工改之名，行房地产售卖之实的渠道基本被斩断。文件要求普通工业用地或新型产业用地不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。

因而，很多有工改项目的房企不得不改变原先的策划。“一些企业可能会往产业运营的方向去做，如果有这类资源的话。另外政策目前也比较鼓励工改保，这也未必不是一个好的路子，也是可以去考虑的。”世联行首席工改顾问董极指出。

但需要指出的是，即使是有其他规划的可能，很多项目也仍然面临推进困难的境况。“最近政府对单纯的工改工项目抓得很严，在产业这一块审批的内容要求非常高，所以会导致它的时间周期很长，工改这块整个市场都降温下来了，未来推动难也会是常态。”董极续称。

2018年4月20日，滨江集团发布诉讼公告，称因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还11.6亿元的融资款——这是深圳工改推进难的缩影。

而实际上，有更多难以推进的项目并没有进入公众的视野，而这也往往是外来房企容易掉进去的坑。“反正就是，人艰不拆。不少企业发现过去这两年抢到的项目，雷啊、坑啊，没少踩，但自己抢的项目含着泪也要做下去。当然，有些是不会有结果的，只能等东风。”一名外来房企投资部的人士指出。